Тени сомнения

13 Февраля в 07:00 88 Наталья Бухтиярова

С января 2017 года вступила в действие реформа государственной регистрации собственности на недвижимость. Реформа кардинальная, не просто меняющая порядок тех или иных процедур, но затрагивающая устои, которые казались нерушимыми. Прежде всего, это касается отмены свидетельства о собственности на недвижимость. Данный документ ушел в прошлое к недоумению большинства населения страны под уверенный голос экспертов, что это к лучшему. Но так ли это? Давайте разберемся по порядку.

Реформирование шло под лозунгом упрощения процедуры, экономии времени собственника и увеличения прозрачности сделок. Лозунги хорошие и во многом соответствуют действительности.

Один флакон вместо двух

В результате всех преобразований у нас должен появиться, вернее, уже появился Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединил в себе две большие структуры: ЕГРП (единый государственный реестр права) и ГКН (государственный кадастр недвижимости). Почти все эксперты отмечают, что это весьма хороший знак, облегчающий процедуру регистрации.

Павел Матюхин, генеральный директор iResidence, уверен: «Росреестр взял на себя функции подконтрольной ему кадастровой палаты. Большой плюс этой реформы — единая электронная база как прав, так и кадастра, и как следствие, гораздо быстрее происходит процесс сбора, обработки и выдачи документов. Раньше регистрация прав собственности на недвижимость требовала несколько месяцев, теперь все должно осуществляться в течение рабочей недели. Правда, на деле таких сроков пока достичь не удалось: Росреестр столкнулся с трудностями в работе программного обеспечения. Они, конечно, временные и разрешимые, но сейчас процесс выдачи выписок из ЕГРП не до конца автоматизирован. Второе большое преимущество новой системы — отсутствие необходимости посещать несколько учреждений. Его смогут по достоинству оценить те, кто оформлял право собственности до передачи функций Регистрационной палаты МФЦ. Необходимо было обращаться сначала в кадастровую палату, затем в регпалату по месту регистрации объекта недвижимости, и везде ждали километровые очереди... МФЦ объективно быстрее и удобнее».

Кроме того, сократилось количество необходимых для регистрации документов. Это отмечает Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Упрощение системы видно и в том, что были прописаны четкие критерии, по которым регистрация может быть приостановлена. Таких критериев по закону 55.

Сокращение сроков регистрации всегда приветствуется, но есть в этом лозунге немного лукавства. Как отмечает юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, некоторые из сроков, наоборот, увеличились: «Если ранее срок регистрации договора участия в долевом строительстве составлял пять рабочих дней, то теперь он увеличился до семи рабочих дней. Если же документы предоставлять через МФЦ, то этот срок составит девять рабочих дней».

Чистая как слеза

Чистая как слеза

Создание единой базы данных по недвижимости должно повысить прозрачность сделок на нашем рынке. Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград», объясняет это следующим образом: «Факт объединения двух структур снижает вероятность ошибки, недоработок и мошеннических действий, поскольку вся информация аккумулируется в одном органе — ЕГРН». Эвелина Быковская, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family, добавляет: «Принцип достоверности реестра нацелен, во-первых, на прозрачность данных об объекте недвижимого имущества, а во-вторых, на уверенность добросовестных участников гражданского оборота в характеристиках объекта и оценке правовых последствий осуществления той или иной деятельности в отношении объекта».

Одним словом, единая база — это благо. Однако существуют и интернет-мошенники! Предприимчивые, умные и незаконопослушные граждане не дремлют, а уж в данном случае соблазн явно велик. Как отмечает Павел Матюхин, угрозу от виртуальных атак никто не отменял, но в пользу реформы приводит мнение, что электронные копии документов государственного образца в самых разных ведомствах существуют не год и не два, и проблем с кибермошенниками никогда не наблюдалось. Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «САПСАН», отмечает, что все записи в единой базе данных имеют множество резервных копий, поэтому при удачной атаке хакеров данные будут восстанавливаться из резервов.

Конечно, со счета не стоит списывать человеческий фактор, но за достоверность информации отвечает не просто Росреестр, но и человек, производящий регистрацию. Все это хорошо, но никогда не следует говорить никогда.

Где хочу, там и горожу

Где хочу, там и горожу

Процедура регистрации в будущем должна иметь экстерриториальный принцип, то есть любой объект можно будет зарегистрировать, не привязываясь к его месту, а из любой точки страны. Например, московскую недвижимость можно будет регистрировать, находясь в Магадане. Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet, рассказывает: «Данное новшество заработало буквально несколько дней назад. Росреестр на своем сайте определил перечень приемных, в которых осуществляется экстерриториальный принцип приема документов. В Москве пока что только одна приемная, которая находится в Щербинке Новомосковского административного округа. Если руководствоваться официальной информацией на сайте Росреестра, то при подаче документов на регистрацию по этому принципу, подаваемые документы сканируются и заверяются электронной подписью регистратора по месту подачи документов и направляются в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, при этом регистратор по месту приема документов обязан проверить их на предмет возврата заявления без рассмотрения.

Правовую экспертизу, кадастровый учет и регистрацию или приостановление кадастрового учета и регистрации проводит уже регистратор по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Выписку из ЕГРН и все зарегистрированные документы подписывает регистратор по месту подачи документов, при этом все эти документы и выписка должны содержать информацию, что кадастровый учет или регистрация проведены по месту нахождения объекта».

Звучит оптимистично, но очень много опасений это новшество вызывает именно в риелторских кругах. Опасения связаны с тем, что удаленная регистрация — лазейка для аферистов, которые могут подать на регистрацию фальшивые документы и приобрести квартиру так, что ее настоящий собственник ни сном, ни духом не будет и подозревать об этом. Потом такую квартиру перепродают, может быть, не раз, и в конце право собственности будет оспариваться в суде между добросовестным приобретателем и обманутым изначальным собственником.

Схема вероятная, поэтому следует обезопасить себя всеми способами, которых не так-то и много. Эвелина Быковская советует вносить дополнительные отметки в реестр прав на недвижимость. Например, о невозможности государственной регистрации права на объект без личного участия правообладателя или его законного представителя. Владимир Богданюк также напоминает, что именно для защиты с мошенническими действиями Росреестр вводит в обиход личный кабинет собственника, который позволяет отслеживать свои объекты недвижимости.

Просто бумажка

просто бумажка

Главное же изменения в регистрации — отмена бумажного свидетельства о собственности. Вы покупаете, наследуете, получаете в дар объект и не имеете никакого документа о собственности! Говорят, что это уменьшает число мошеннических схем, ведь бумажный документ легко подделать, а само по себе свидетельство о собственности не являлось гарантией того, что человек и сейчас собственник объекта. Закон считает, что выписка из Росреестра вполне может заменить свидетельство о собственности, что именно эта выписка на дату сделки говорит о владении той или иной недвижимостью.

Такой оборот как минимум непривычен, но в большей степени он непонятен. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья АН «Азбука Жилья», высказывает по этому вопросу следующее мнение: «Отмена свидетельств привела к тому, что правоподтверждающего документа вообще не стало. Выписка является информационным документом, не имеет номера и не является подтверждением права. Плюс к этому введена электронная регистрация права, то есть у покупателя на руках будет подписанный договор без штампов Росреестра и ксерокопия выписки, которую Росреестр вышлет ему по электронной почте. А теперь проанализируем, что будет, если в Росреестре произошел сбой и, к примеру, именно этот сбой коснулся вашего электронного пакета, как дальше доказывать свое право? А что будет, когда покупатель собирается продавать этот купленный объект? У него на руках „два рулона туалетной бумаги“: копия выписки, которая ни о чем не говорит, которую можно составить за час, и договор без отметок Росреестра. Где гарантия, что договор не липовый, а подпись не подделана? По таким документам профессиональный риелтор аванс продавцу никогда не внесет».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», столь мрачных тонов в изменениях регистрации не видит и оценивает реформу иначе: «Главное — наличие зарегистрированного в системе права собственности, а не обладание им на каком-либо бумажном носителе. Все процедуры, которые предполагают подтверждение права собственности, будут проходить с использованием выписки из ЕГРН. Главным подтверждением права собственности останутся правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарственные, завещания и т. п.».

По мнению Александра Лунина, рынку потребуется долгая адаптация, и пока участники рынка будут привыкать, мошенники будут работать. Василий Шарапов также отмечает, что новый закон вышел довольно сложный. В новой системе регистрации пока довольно непросто разобраться даже юристам, не говоря уже о простых людях. Но в законе необходимо разбираться, потому что теперь на рынке недвижимости жить придется по его правилам.

1 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных