Приобретение жилья в лизинг: экзотика или работающая схема?

10 Июня в 17:25 208

В Московском регионе все чаще появляются компании, предлагающие недвижимость в лизинг, — подобные программы представлены у некоторых банков и иных специализированных организаций. Чтобы оценить преимущества и недостатки этого механизма, необходимо разобраться в его принципиальных особенностях.

Приобретение жилья в лизинг: экзотика или работающая схема?

Фото: DP/Legion-media

Лизинг (или финансовая аренда) — это, формально говоря, сделка, в результате которой одно лицо (лизингодатель) по указанию другого (лизингополучателя) приобретает в свою собственность какое-либо имущество и передает его лизингополучателю во временное владение и пользование. Как гражданско-правовой способ оформления взаимоотношений сторон при сделке по временному пользованию имуществом лизинг занимает промежуточное место между собственно арендой (передачей во временное владение и пользование квартиры) и займом (кредитом), как передачей во временное владение и пользование денежных средств для приобретения этой самой квартиры.

В соответствии с договором лизингодатель передает в пользование лизингополучателю не какое-то уже принадлежащее ему имущество, а именно выбранное лизингополучателем и приобретенное по его указанию. Получается своего рода «аренда» денежных средств, выраженных в объекте.

Лизингодатель по указанию лизингополучателя приобретает в свою собственность коммерческий или жилой объект, а потом передает его лизингополучателю.

Рассмотрим эту схему на примере недвижимости. Лизингодатель по указанию лизингополучателя приобретает в свою собственность какой-либо объект (коммерческий — склады, офисы, или жилой — квартиры, дома), а потом передает лизингополучателю. Отметим, что передачу земельных участков законодательство прямо запрещает.

В отличие от традиционного формата аренды всю ответственность за выбор объекта и продавца несет не лизингодатель, а лизингополучатель: на что он указал, то лизингодатель приобрел и передал ему в аренду. Соответственно, требования по качеству товара лизингополучатель вправе предъявлять не к лизингодателю, а непосредственно к продавцу.

Приобретение жилья в лизинг: экзотика или работающая схема?

Фото: DP/Legion-media

Есть в этой схеме и некоторое сходство с ипотечным кредитом. Но, в отличие от него, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, его техническому обслуживанию, капитальному и текущему ремонту, по уплате налогов и пр.) ложится не на лизингополучателя как на лицо, фактически пользующееся товаром, а на лизингодателя. Заемщик в данном случае правом собственности не обладает, если только не выкупит объект. Лизингодатель при этом имеет более существенные гарантии возврата вложенных денежных средств, а в случае длительной просрочки внесения арендной платы вправе потребовать досрочного расторжения договора и возврата в разумный срок имущества. Это гораздо проще и удобнее, чем довольно объемная и формализированная процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Потому-то и условия предоставления недвижимости можно выставить менее строгие (как с точки зрения арендной платы, так и с точки зрения финансовой состоятельности лизингополучателя).

Лизингополучатель, в свою очередь, обязан уплачивать регулярные (как правило, ежемесячные) взносы за владение и пользование имуществом на условиях, предусмотренных соответствующим договором. Если оплата просрочена более чем два раза подряд, собственник вправе списать эти деньги со счета лизингополучателя в безакцептном порядке (то есть без уведомления, просто предъявив в банк соответствующее требование). Обойти это условие не получится, поскольку при заключении договора требованием лизингодателя будет обязательное наличие банковского счета с минимально необходимой неснижаемой денежной суммой. Передачей недвижимости в лизинг гражданам в основном занимаются именно банки (или другие специализированные организации), поэтому обеспечить соблюдение данного пункта для них не является проблемой.

Приобретение жилья в лизинг: экзотика или работающая схема?

Фото: DP/Legion-media

По окончании действия договора в зависимости от указанных в нем условий владелец может оставить имущество в своей собственности, продать его или по остаточной стоимости передать лизингополучателю. В последнем случае нанимателю надо быть готовым к тому, что ему придется в обязательном порядке приобрести недвижимость, иначе лизингодатель может потребовать в судебном порядке принятия недвижимости в собственность и взыскания соответствующей суммы.

Лизинг — вид инвестиционной деятельности, цель которого — получение дохода, но не от продажи имущества по остаточной стоимости (не важно — лизингополучателю или третьему лицу), а от разницы между суммой, потраченной на приобретение жилья, и совокупным объемом арендных платежей, которые лизингодатель получит от лизингополучателя за весь срок использования имущества. Обычно эта разница составляет несколько десятков процентов. Но это не идет ни в какое сравнение с размерами выплат ипотечных заемщиков (где кредитор зарабатывает 100% от стоимости имущества и более). К тому же условия могут быть и более благоприятны для лизингополучателя, если правильно составить договор. В частности, лизинговые платежи всегда относятся на себестоимость, что для юридических лиц ведет к уменьшению налога на прибыль, а физические лица (граждане) могут вообще не уплачивать налог на имущество, если объект находится на балансе лизинговой компании. Кроме того, механизм ускоренной амортизации имущества (до трех раз) позволяет лизингодателю существенно снизить налоги, что заметно сказывается на размере лизинговых платежей.

Отдельно обговорим особенности оформления лизинга недвижимости.

Оставаясь собственником переданного имущества, лизингодатель имеет дополнительные гарантии возврата денежных средств, поэтому для лизингополучателя условия могут оказаться гораздо привлекательнее, чем в случае с банковским ипотечным кредитом.

Во-первых, договор, как и любое соглашение, касающееся аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего считается заключенным. В результате на документе должны быть проставлены и заверены подписью регистратора и печатью два штампа — о регистрации договора аренды и права аренды у арендатора.

Во-вторых, одновременно с упомянутым выше документом всегда заключается договор купли-продажи недвижимости между продавцом выбранного лизингополучателем имущества и лизингодателем (он называется обязательным). Могут быть подписаны и иные сопутствующие бумаги: залога, поручительства и те, что стороны сочтут необходимым заключить.

Приобретение жилья в лизинг: экзотика или работающая схема?

Фото: DP/Legion-media

Итак, основными преимуществами лизинга недвижимости является то, что лизингополучатель заселяется именно в то помещение, которое его устраивает, и, внося периодические платежи, фактически приобретает жилье без использования дополнительных денежных средств. Лизингодатель не может произвольно (как это нередко бывает) отказать в дальнейшем использовании недвижимости. При этом, оставаясь собственником переданного имущества, он имеет дополнительные гарантии возврата денежных средств, поэтому для лизингополучателя условия могут оказаться гораздо привлекательнее, чем в случае с банковским ипотечным кредитом.

К числу недостатков схемы часто относят то, что срок лизинга обычно охватывает период полезного использования недвижимого имущества. А досрочно выплатить кредит или расторгнуть договор так же легко, как при аренде, не получится. Соответственно, надо быть готовым к тому, что поменять квартиру, приобретенную в лизинг, будет непросто.

Учитывая все сказанное выше, необходимо отметить, что использование лизинга недвижимости остается достаточно экзотическим способом решения жилищного вопроса.

Адвокат Инна Белякова,



специально для журнала «Недвижимость & цены»

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных