Парковки в ТЦ. Места хватит на всех?

 

Не в чести у девелоперов

 

По данным аналитиков Colliers International FM, 100%-ной обеспеченностью машино-местами могут похвастаться только 2 из 11 рассмотренных ими крупных столичных проекта — «Город» (Рязанский просп.) и «Золотой Вавилон» (просп. Мира). В других ТЦ показатель варьируется от 33 до 82%. Во многом он зависит от размера центров, а в небольших проектах, как кажется девероперам, выделять место под стоянку совсем нерационально.

 

По мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора ORIGIN CAPITAL, парковка может отсутствовать и вовсе, если это ТЦ площадью менее 30 тыс. кв. м, проект старого строительства или объект, расположенный возле станций метрополитена, куда посетители приезжают на общественном транспорте. «При этом собственники понимают: без машино-мест формируется некачественный пул арендаторов, — добавляет он. — Поэтому 80% новых объектов площадью свыше 30 тыс. кв. м имеют парковку».

 

По словам Владимира Подколзина, начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России, согласно столичным нормам обеспеченность парковочным пространством ТЦ в пределах Садового кольца должна составлять одно машино-место на 80 кв. м суммарной поэтажной площади. За его пределами одно парковочное место необходимо предоставлять на каждые 40–50 квадратов. Для небольших магазинов с торговым залом от 0,5 до 1 тыс. кв. м количество машино-мест допускается снизить в два с половиной раза. А при еще меньшей площади возможно полное отсутствие парковки. «Однако послабления применимы только к реконструируемым объектам, поскольку любой проект нового строительства в обязательном порядке должен предусматривать размещение на своей территории паркинга», — уточняет эксперт. Кстати, нормы в большинстве европейских стран жестче — шесть машино-мест на 100 кв. м площади.

 

Вынужденные решения

 

«Театр начинается с вешалки, а торговый центр — с паркинга, — уверена Олеся Котикова, менеджер по работе с арендаторами Colliers International FM. — Наличие удобной стоянки — один из аспектов успешного развития ТЦ или торгово-развлекательного центра (ТРЦ)».

 

Однако на практике дело может обстоять иначе. Торговые объекты в центре по умолчанию испытывают трудности с местом для организации паркинга. «Зачастую площадь имеющегося земельного участка не позволяет разместить наземную парковку, а строительство подземной — дело дорогостоящее и не везде разрешенное, — рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Посетители многих ТЦ вынуждены искать свободные места на близлежащих улицах или стихийных стоянках». Это не лучшим образом влияет на заполняемость — тем самым отсекаются покупатели, которые не пользуются общественным транспортом, а ездят только на авто.

 

Впрочем, объекты с центральной дислокацией не являются местами массового шопинга — здесь вряд ли уместно проводить уик-энд всей семьей. Чаще всего сюда приходят те, кто работает и живет рядом. По той же причине отсутствие парковки вполне допустимо и для ТЦ, расположенных в спальных районах.

 

Сколько стоит паркинг?

 

По данным компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», в настоящее время диапазон цен на почасовую парковку составляет от 30 до 200 руб. Самые дорогие предложения встречаются в историческом центре столицы: в ТЦ «Галерея Москва» парковка предлагается за 100 руб./ч, в ТЦ «Охотный Ряд» — за 140, в ГУМе — за 200; от 50 до 100 руб./ч — тарифы в ТЦ «Цветной» и «Афимолл», а также в ТРЦ «Филион» и «Европейский». А вот в таких проектах, как «Неглинная Плаза», «Садовая Галерея», «Олимпик Плаза», парковка бесплатная.

 

Помимо почасовой аренды стоянки могут занимать машинами и на длительный срок. «Вопрос заключается только в стоимости данной услуги, которая определяется собственным тарифом, — рассказывает С. Богданчиков. — Такие парковки, как правило, в ночное время не используются, а цену устанавливают в том числе для того, чтобы не позволять сотрудникам близлежащих офисных центров здесь парковаться».

 

Но если расценки для посетителей ТЦ достаточно прозрачны, то конкретные цифры, во сколько обходится строительство современной парковки, менее известны. А между тем девелоперы платят довольно крупную сумму.

 

«Именно подземная парковка является наиболее сложной как при проектировании, так и при строительстве, — рассказывает В. Подколзин. — По сравнению с плоскостной она требует почти в два раза больше вложений. Себестоимость 1 кв. м составляет около 3 тыс. долл. Самой же дешевой считается крышная парковка, на которую автомобили заезжают по спирали, опоясывающей здание. Однако такая стоянка возможна только в случае, когда в будущем здании ТЦ предполагается возведение более трех этажей, а несущие конструкции разрабатываются с учетом дополнительных нагрузок на кровлю здания».

 

Все проекты ТЦ и ТРЦ проходят ряд согласований, причем каждый в индивидуальном порядке. Именно на этом этапе и определяется достаточность парковочных мест. Выбор типа зоны для паркинга также неслучаен. «Решение о создании крытой или открытой стоянки зависит от дислокации и бюджета, — говорит О. Котикова. — Например, в районе МКАД относительно невысокая стоимость земли, что позволяет организовать наземные парковки. Самые крупные сформированы у торговых комплексов «МЕГА» (Химки, Теплый Стан). Для ТЦ, расположенных в центральных районах, где стоимость земли высока, девелоперы выбирают более затратный вариант подземного паркинга».

 

Неправильно посчитали

 

Удивительно, но даже при столь взвешенном финансовом подходе девелоперов в Москве имеются примеры избыточных парковочных площадей. «В основном это объекты сегмента luxury, куда люди приезжают целенаправленно, или ТЦ до 10 тыс. кв. м у станций метро, ТРЦ от 80 тыс. кв. м, имеющие большую зону открытой парковки», — рассказывает С. Богданчиков. В то же время эксперт отмечает, что нельзя однозначно сказать, что эта площадь лишняя — ведь в выходные дни происходит наплыв посетителей.

 

В идеале при разработке парковки помимо размера проекта учитываются следующие факторы: расположение ТЦ (окраина, спальный район, центр), доступность общественного транспорта, пул арендаторов, равномерность спроса и посещения. «Наличие в торговом центре предприятий, притягивающих значительное число покупателей, или «задерживающих» посетителей внутри на значительное время (кинотеатры, рестораны, спортивные и развлекательные заведения), требует большего количества парковочных мест», — поясняет О. Котикова. Кроме того, в виду нужно иметь и пиковые нагрузки — например, в праздничные дни. У объекта должна быть возможность вместить всех желающих — очевидно, что, увидев заполненную стоянку и не имея шансов припарковаться поблизости, люди просто отправятся в другой ТЦ.

 

«При проектировании наземного паркинга учитывают размеры и форму пятна застройки, подземного — структуру грунта, необходимость его укрепления, конструктив этажа, высоту перекрытий, объем неэффективных площадей, — добавляет Е. Мишина. — Помимо расчета конструктивных элементов закладываются также технические нормы по вентиляции, уровню загазованности, гидроизоляции, пожарным и охранным системам. Предусматривается наличие и определяются типы подъемных и лифтовых механизмов, платежных терминалов. Рассчитывают число работников паркинга и охраны».

 

В качестве примеров неправильного расчета парковочных мест эксперты называют такие центры, как «Дружба» на Новослободской, где предусмотрено 90 машино-мест на 16,7 тыс. кв. м общей площади, и «Наутилус» на Никольской — 35 машино-мест на 6,7 тыс. кв. м. Впрочем, причина «ошибки» кроется вовсе не в неграмотности проектировщиков, а в дефиците земли. К тому же в данных случаях недостаточность машино-мест мало влияет на популярность таких объектов и просто создает вокруг них стихийные парковки.

 

Источник: Colliers International FM