Варшавское шоссе: красивые места, мало предложений

На развитие сектора недвижимости по Варшавскому шоссе влияет не только и не столько красивая природа, сколько включение части территорий в состав Москвы и разработка планов по их обеспечению инфраструктурой. Несмотря на то что трасса проходит в южном направлении, цены на недвижимость здесь нельзя назвать демократичными, даже если говорить о территориях, расположенных на расстоянии 30–100 км от МКАД.

Исключение из правил

Сразу за МКАД Варшавское шоссе разделяется на старую Варшавскую дорогу, которая указывается как «Варшавское шоссе» на табличках с номерами домов, встречающихся вдоль трассы, и проходит справа, и Симферопольское шоссе. Далее, после Подольска у дороги появляется еще одно название — Старосимферопольское шоссе.

От эстакады Курского направления через пути Московской железной дороги и до города Щербинка Варшавское шоссе пролегает по границе между районом Южное Бутово и Московской областью. Вдоль Павелецкого направления железной дороги трасса проходит мимо таких платформ, как ЗИЛ, Нижние Котлы, Коломенское, Чертаново. Далее вдоль Курского направления — мимо станции Красный Строитель, платформ Битца и Бутово.

«Ситуацию с железнодорожным транспортом нельзя назвать идеальной, — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — При наличии двух железнодорожных веток часто возникают перебои в движении электропоездов из за большого числа курсирующих по данным направлениям поездов дальнего следования». Южное направление Подмосковья считается не самым благоприятным с точки зрения экологии, поскольку здесь активно развивается кластер логистических и складских комплексов. Но на Варшавке обстановка все же лучше, особенно после 30 го км — в силу удаленности от столицы. Здесь красивые ландшафты: лесные массивы, озера и реки, в том числе Десна, Пахра, Нара и Ока, несущая свои воды параллельно шоссе на протяжении 80 км.

«Данная локация мало освоена, если судить по подмосковным меркам, загородная жилая недвижимость представлена частными домами в деревнях, расположенных вдоль шоссе, коттеджами в садовых товариществах и новых коттеджных поселках», — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». В поселке ЛМС — наиболее крупном объекте на этой территории — в настоящее время проживают около 7 тыс. человек, и основным очагом его развития является оздоровительное объединение «Солнечный городок» Центрального банка (ЦБ) РФ, при котором построен детский сад. Надо сказать, что и другие объекты инфраструктуры по данному направлению концентрируются вокруг этого населенного пункта.

Включение территорий по Варшавскому шоссе в состав Москвы стало серьезным фактором, повлиявшим на его развитие. «В ближайшем будущем можно ожидать рост интереса к данному направлению — наверняка появятся новые проекты и будет происходить развитие инфраструктуры», — считает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

Инфраструктура направления

В пределах 30–100 км от Москвы Варшавское (Старосимферопольское) шоссе пересекает Чеховский и Серпуховский районы, а также города Серпухов и Протвино.

Об обеспечении инфраструктурой упомянутых территорий поведал Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна». И прежде всего он сказал о том, что наблюдается рост населения в этих административных образованиях. Но такая тенденция и в целом характерна для Подмосковья, а в этой локации за последние пять лет количество жителей увеличилось на 3,3% — с 337,1 до 348,2 тыс. человек. Какова же ситуация со школами и детскими садами?

В Чеховском районе в 13 школах обеспеченность составляет 86 мест на 1 тыс. человек — это всего 64% от градостроительных норм. «Для улучшения ситуации планируется строительство школ в 2017 г. в Любучанах на 600 мест и в Чехове — на 375 мест. В деревне Чепелево в 2018 г. предполагается сдать детский сад на 40 мест», — рассказывает эксперт.

Более позитивная картина наблюдается в Серпуховском районе, где обеспеченность местами в детских садах составляет 80%, а в школах — 71% от градостроительных норм. Помимо этого, в районе представлено два профессиональных училища. Работает довольно много спортивных объектов, в том числе Дворец спорта в поселке Большевик, мотоспортивная и лыжная базы олимпийского резерва в селе Васильевское, клуб сверхлегкой авиации в селе Турово, аэродром, конноспортивный клуб и спортивно-развлекательный парк в селе Дракино.

В самом Серпухове в настоящее время открыто 38 детских садов, 8 средних профессиональных учебных заведений, действует Серпуховский военный институт ракетных войск. Обеспеченность местами в 16 школах составляет 70% от норм.

Высшее учебное заведение имеется и в Пущино — последние полтора года обучения на биотехнологическом факультете МГУ студенты проходят именно здесь. Кроме этого, в городе функционируют художественная и музыкальная школы. В Протвино работает филиал Международного университета природы, общества и человека «Дубна», есть Дворец спорта, Дворец культуры, больница и поликлиника. «Обеспеченность населения поликлинической помощью составляет 33 посещения на 1 тыс. человек, что составляет 144% от градостроительных норм», — говорит Р. Коняхин.

«Но в целом инфраструктура в районе развита слабо, большинство сервисных и торговых услуг можно получить только в Подольске, — отмечает В. Султанбаев. — В советский период по данному направлению располагался ряд воинских частей и домов отдыха, большая часть из них сейчас заброшена. Развиваются только окрестности поселка ЛМС, где построен оздоровительный центр ЦБ, и деревни Сахарово, где расположен многофункциональный миграционный центр УФМС города Москвы».

Лидер по дальним дачам

В настоящее время на Варшавке можно увидеть как уже построенные, так и развивающиеся проекты загородной недвижимости в формате дачной застройки и организованных коттеджных поселков. На вторичном рынке представлены квартиры, дома и таунхаусы, а также приличное количество участков. Меньшая плотность застройки и, соответственно, более низкая конкуренция среди застройщиков привели к тому, что жилье в этой локации все же доступнее, чем на юго-западном направлении. Значительным преимуществом является и то, что расценки на подключение к коммуникациям на объектах Варшавского (Старосимферопольского) шоссе ниже, чем в проектах на соседних территориях.

По данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», менее всего пользуются спросом предложения на участке от 30 до 50 км. «Это в основном поселки, относящиеся к промежуточной категории — между коттеджами для постоянного проживания и сезонными дачами, — рассказывает В. Яхонтов. — Дело в том, что жить здесь постоянно москвичам не очень то удобно из за большого расстояния от столицы, а в качестве дачи местные объекты слишком дороги». Этот сектор может стать перспективным только в случае появления скоростного шоссе.

А вот с 50 го км от МКАД начинается сегмент дач, которые представляют собой преимущественно сезонные строения из бруса, пеноблока, кругляка, а также сборно-щитовых конструкций. «На ликвидность и стоимость домовладений в поселках формата «дальние дачи» большое влияние оказывает природное окружение», — отмечает эксперт.

В 40 км от МКАД, на высоком берегу Пахры расположен коттеджный поселок «Офицерский». Стоимость домовладения в нем начинается от 10,5 млн руб. В 60 км от МКАД — коттеджный поселок «Дубрава у озера». На территории 24 га предусмотрено 154 участка без подряда и готовые домовладения. Все коммуникации — центральные. Поселок расположен сразу за городом Чеховом, в окружении лесов. В настоящее время здесь представлены в основном вторичные объекты. Например, коттедж под ключ площадью 300 кв. м на участке 12 соток можно приобрести за 17,7 млн руб. В продаже также осталось несколько участков второй очереди.

Продолжается строительство поселка «Шервудский лес» в 30 км от МКАД, к которому можно доехать как по Симферопольскому, так и по дублирующему его в этом районе Варшавскому (Старосимферопольскому) шоссе. Объект расположен среди хвойного леса, дома возводят в стилистике усадеб старой Англии, и они имеют соответствующие названия — «Ноттингем», «Бирмингем» и «Ричмонд». В поселке представлена широкая инфраструктурная сеть, в том числе магазины, аптека, отделение банка, детские учреждения, а также ресторан и собственная пекарня. Сегодня здесь предлагаются квартиры, коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Так, таунхаус площадью 77–83 кв. м можно приобрести по цене от 3,2 млн руб., квартиру площадью 38–63 кв. м — от 1,7 млн руб., коттедж 191 кв. м — от 13,28 млн руб.

Несмотря на то что Варшавское шоссе расположено по южному направлению, стоимость недвижимости здесь сложно назвать демократичной. В зоне 30–40 км от МКАД, прилегающей к Малому бетонному кольцу, средняя цена сотки, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», составляет порядка 300 тыс. руб., включая коммуникации (без них — около 180 тыс. руб.). Стоимость домов в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) стартует от 1,7– 1,9 млн руб., однако преобладают предложения в 3,5–5 млн руб.

«Варшавское шоссе (вместе с Симферопольским) — лидер в сегменте дальних дач», — отмечает В. Яхонтов. Большое количество поселков на расстоянии 80 км от МКАД расположено на берегу Оки. Есть предложения и для бизнеса. Например, на продажу выставлен земельный участок площадью 1 га, предназначенный для строительства базы отдыха.

«Общее число предложений в данной локации невелико — порядка 200 домов с участками», — сообщает В. Султанбаев. И эксперт называет следующий порядок цен: дома в деревне — от 2,5 до 12 млн руб., участки с домом в СНТ — от 4 до 10 млн руб., коттеджи — 6–18 млн руб., а также два предложения элитных коттеджей за 41 и 85 млн руб. «Наиболее привлекательно выглядит дачное некоммерческое партнерство «Ясенки», находящееся на противоположной стороне пруда (от оздоровительного центра ЦБ)», — высказывает свое мнение эксперт.

На что посмотреть? Рекомендуют эксперты

 Екатерина КОГАН, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family

Усадьба булочника Филиппова. Здание находится на территории поселка Спортбаза в Подольском районе Московской области. Строительство датируется началом XX в., проект подготовил архитектор Эйхенвальд для известного московского предпринимателя Дмитрия Филиппова. До сих пор впечатляет архитектура и красота постройки. Проход на территорию усадьбы — свободный.

* * *

Вячеслав СУЛТАНБАЕВ, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI»

Три СНТ — «Звезда 95», «Клёново» и «Звезда 2000». Построены они на месте бывшей стартовой позиции «Клёново» ЗРК С-25 «Беркут» 1 го кольца ПВО Москвы. Заброшенные железнодорожные ветки и войсковые части могут привлечь любителей военной истории.

* * *

В черте Чехова находится бывшая усадьба Знаменское, связанная с семьей А. С. Пушкина — Гончаровыми. В XIX в. ею владел И. Н. Гончаров, брат Н. Н. Пушкиной (Гончаровой), а с середины XIX в. здесь жила старшая дочь А. С. Пушкина — М. А. Гартунг, послужившая Л. Н. Толстому прототипом Анны Карениной. До наших дней сохранился каменный двухэтажный дом, построенный в XVIII в. в стиле раннего барокко, а также Зачатьевская церковь. Вокруг усадьбы разбит парк с каскадными прудами.

* * *

Недалеко от Серпухова находится село Подмоклово, в котором осталась в целости усадьба, созданная в середине XVII в. владельцем села Н. С. Долгоруковым. До наших дней сохранились флигель в стиле раннего классицизма, остатки парка и усадебная церковь Рождества Богородицы с декором в стиле западноевропейского барокко.