Объединенная Балашиха. Большая стройплощадка

Из-за дешевизны земли Балашиха на протяжении нескольких лет была лакомым кусочком для девелоперов. Но продолжалось это ровно до тех пор, пока растущее количество новостроек не нарушило баланс между численностью населения и объемом инфраструктуры. Поэтому теперь в городе делают упор на создание комфортной среды для жителей. При этом перспективы для строительства жилья здесь хорошие.

Пятый по величине

Центр Балашихи расположен в 6 км от МКАД, а окраинные микрорайоны — всего в 1,5–2 км. Из столицы в город можно доехать на электричке с Курского вокзала, время в пути займет около 40 мин. Всего в Балашихе расположено девять железнодорожных станций, но электропоезда ходят редко, поэтому большая часть жителей предпочитают пользоваться маршрутками и городским транспортом. На автомобиле в столицу можно добраться по Горьковскому шоссе (далее по шоссе Энтузиастов), а также по Щелковскому и Носовихинскому шоссе.

Своим основанием Балашиха обязана текстильной промышленности. Сегодня градообразующими являются научно-промышленные предприятия. Город считается экономически развитым, здесь функционируют литейно-механический и авиационно-ремонтный заводы, завод по выпуску автомобильных кранов, производству криогенной техники и др. Работает несколько научно-исследовательских институтов.

Что касается образования, то помимо обычных школ в городе действует пять гимназий, один лицей, три школы с углубленным изучением отдельных предметов. Высшее образование можно получить в Академии безопасности и права, Московском областном институте управления, Российском государственном аграрном заочном институте, Институте социально-экономического прогнозирования и моделирования, а также в Российском государственном гуманитарном университете (филиал).

Балашиха стоит на реках Пехорке и Горенке. На ее территории расположены две старинные усадьбы с парками площадью 240 га — это Пехра-Яковлевское, бывшее владение князей Голицыных, и Горенка, где ныне расположен туберкулезный санаторий. В городе есть историко-краеведческий музей и единственный в стране Музей войск ПВО. В центральной части Балашихи расположен парк культуры и отдыха с вейк-парком и лодочной станцией, на севере оборудована прогулочная зона «Бродвей», в южной — находится горнолыжный комплекс «Лисья гора». Также работают дворец культуры «Балашиха», два культурно-досуговых центра и ледовый дворец «Арена Балашиха».

Одновременно с жилищным строительством активно создавалась и торгово-развлекательная инфраструктура, сейчас функционирует несколько торговых центров — «Вертикаль», «Галион», «Светофор», «Идея», «Контур», «МаксСити», представлены все сетевые супермаркеты — «Пятерочка», «Дикси» и т. п. Кроме того, в Балашихе более десяти автосалонов известных марок. Несколько лет назад в город переехал ликвидированный в Москве Черкизовский рынок (хотя жители были против этого), который получил новое название «Сирень Балашихи».

В конце 2014 г. Московская областная дума одобрила закон об объединении Балашихи и Железнодорожного. Объединенный город получил название Балашиха. Теперь он стал пятым крупнейшим городом в России, при этом не являющимся центром субъектов Федерации.

Бюджетный вариант

Старая застройка в Балашихе, как и в других подмосковных городах, представлена сталинками, хрущевками и прочим советским наследием. Но поскольку на протяжении последних десятилетий ведется активное строительство, новый жилой фонд стал постепенно преобладать, по крайней мере визуально. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья, как отмечает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, начинается от 105 тыс. руб. Это меньше, чем в других городах ближнего Подмосковья, где стоимость квадрата в среднем стартует от 112 тыс. руб. (за исключением южного направления, где нижняя планка находится на уровне 92 тыс. руб.).

У покупателей жилья сложились свои предпочтения. Наибольшим спросом, как отмечает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», в городе пользуются квартиры в микрорайонах Балашиха-2, Авиаторов, Южный, Янтарный, 1 Мая. Предпочтение отдается одно- и двухкомнатным квартирам в 9–12-этажных панельных, кирпичных домах, а также в монолитно-кирпичных и панельных домах современного типа.

Самая дешевая однокомнатная квартира общей площадью 31 кв. м продается в городе за 2,7 млн руб. (первый этаж пятиэтажного кирпичного дома), самая дорогая, общей площадью 40 кв. м, — за 6 млн руб. (11-й этаж 17-этажного панельного дома).

Минимальная цена двушки — 3,3 млн руб., площадь квартиры 44 кв. м, расположена она на предпоследнем этаже пятиэтажного панельного дома. Максимальная — 7,7 млн руб., жилье площадью 49 кв. м, находится на предпоследнем этаже 17-этажного кирпичного дома.

Дешевую трешку в городе можно купить за 3,5 млн руб. Это квартира общей площадью 54 кв. м на первом этаже двухэтажного кирпичного дома. Самая дорогая трехкомнатная квартира общей площадью 230 кв. м выставлена на продажу за 19,4 млн руб. Расположена она на первом этаже трехэтажного дома.

Аренда жилья в Балашихе стоит дешевле, чем в Москве. Так, по данным портала «Мир квартир», однокомнатную квартиру в городе можно снять в среднем за 19,3 тыс. руб., двухкомнатную — за 24,6 тыс. руб., трехкомнатную — за 33,6 тыс. руб./мес.

Мораторий на жилье

Строительная активность в Балашихе, как уже говорилось ранее, очень высока. В данный момент здесь реализуют свыше десятка новых проектов. Жилье возводят не только подмосковные, но и крупные столичные девелоперы. «Еще совсем недавно Балашиха была, наверное, самым лакомым куском для девелоперских компаний. Причиной тому являлась низкая стоимость земли. Позднее губернатором Подмосковья был даже введен мораторий на строительство новых объектов в городе, дабы достичь баланса между плотностью застройки, численностью населения, количеством рабочих мест и транспортной загруженностью», — рассказывает В. Погосян. Цены на новостройки, по словам эксперта, начинаются от 65 тыс. руб./кв. м. Этот показатель ниже, чем в целом по региону. Так, в поясе 5–10 км от Москвы средняя стоимость квадрата — 84,5 тыс. руб.

Среди новых крупномасштабных проектов эксперты называют «Новоград Павлино». Здесь будет построено 35 монолитно-кирпичных домов. Площадь застройки составит 77,3 га. В рамках проекта создадут обширную инфраструктуру: пять детских садов, две школы, поликлинику и бытовые объекты. «Стоимость однокомнатных квартир (площадь 33,9–42,1 кв. м) составляет 2,3–2,8 млн руб. Двушки (53–68 кв. м) обойдутся в 3,36–3,9 млн руб., трешки (площадь 74,3–78,7 кв. м) — в 4,2–4,4 млн руб.», — рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Еще один интересный проект — это ЖК «Квартал Европа». Всего в комплексе десять домов, но в отличие от многих других современных новостроек высота зданий здесь всего шесть этажей. Другая особенность ЖК в том, что расположен он в окружении березово-соснового леса и в нем представлена самая миниатюрная квартира — площадью 20 кв. м. Однушку (20–44,4 кв. м) можно приобрести за 1,7–4,2 млн руб., двушку (46,7–64,7 кв. м) — за 4,3–6,3 млн руб., трешку (66,4–123 кв. м) — за 4,9–12,4 млн руб. В проекте предусмотрены также кладовые площадью 6,8–19 кв. м по цене 272 тыс.—1,6 млн руб.

Наиболее дорогое предложение представлено в ЖК бизнес-класса «Никольско-Трубецкое», «Акварели» и «Усадьба Новая Салтыковка». В первом проекте стоимость квартир, по словам С. Лебедевой, составляет 3,1–12 млн руб., во втором — 4,5–12,5 млн., в третьем — 4,8–13,5 млн руб.

В целом диапазон цен в новостройках Балашихи очень широкий. По словам Елизаветы Гудзь, заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир составляет 85,2 тыс. руб., двухкомнатных — 75,2 тыс. руб., трехкомнатных — 69,7 тыс. руб.

Доступный спутник

Недвижимость на вторичном рынке за год, как отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир», подорожала на 2,7%, что, впрочем, не покрывает инфляцию. Новостройки, напротив, существенно подешевели — на 6,2%. «Конкуренция подталкивает застройщиков предлагать все более дешевое жилье. В ближайшее время мы прогнозируем умеренный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке, не покрывающий инфляцию. Впрочем, многое будет зависеть от общеэкономической обстановки и ситуации с ипотекой», — считает эксперт.

Жилье в Балашихе, скорее всего, так и останется наиболее доступным среди всех городов-спутников столицы. Это объясняется его расположением на востоке области, загруженностью дорог в столицу, нехваткой социальной инфраструктуры и недостатком благоустройства. Из-за неблагоприятной розы ветров Балашиха получает от всевозможных вредных производств изрядную долю выбросов в атмосферу. При всем этом перспективы жилищного строительства здесь неплохие. «Не так давно Балашиху объединили с Железнодорожным. У новой администрации амбициозные планы развития территории в части, касающейся реконструкции и строительства дорог и инфраструктурных объектов, внедрения альтернативных видов транспорта и т. д. Так что, уверен, город ждет большое будущее», — прогнозирует В. Погосян.

Особенно активно Балашиха застраивалась в нулевых, и в настоящее время множество проектов уже реализовано или находится на завершающей стадии. Поэтому в перспективе жилищное строительство, как считает Е. Гудзь, может развиваться в направлении комплексной реконструкции существующих микрорайонов или точечной застройки. Как говорит М. Толстик, привлекательность города в том, что он окружен лесными массивами, реками и озерами, вблизи расположены исторические усадьбы. Кроме того, власти разработали несколько программ по поддержке, модернизации и комплексному развитию городской среды, и здесь уже возводят недостающие социальные объекты, ведется реконструкция Горьковского шоссе и т. п.