Группа риска

13 Июля в 07:00 460 Альбина Лебедева
Depositphotos_2488068_m-2015.jpg

Принято считать, что в арендных отношениях страдает всегда квартиросъемщик — его и выгнать могут, и квартплату поднять, и проверками замучить. Но и квартирный хозяин — не всегда беспечный рантье, 365 дней в году потягивающий коктейли где-нибудь на сказочном Бали.

Чтобы сдать квартиру, приходится потрудиться, да и своих специфических рисков у наймодателей хватает. О них редакция НиЦ поговорила с экспертами рынка аренды.

Иван Бородин, директор департамента аренды жилой недвижимости компании Blackwood, специально для НиЦ составил перечень основных таких рисков:

  • Мошенники. Сдавая квартиру самостоятельно, арендодатель рискует попасть в руки к мошенникам, которые будут сдавать данный объект в субаренду, скрывая это от собственника.
  • Юридические аспекты. Не каждый арендодатель имеет за своими плечами юридическую базу. При заключении договора найма с арендатором, возникает множество моментов и вопросов, где опытный арендатор может продиктовать свои условия, ввести в заблуждение арендодателя, и тем самым заключить сделку с выгодой для себя.
  • Постконтрактное обслуживание. При досрочном расторжении или выезде арендатора возникает ряд вопросов, решение которых лучше доверить профессионалам.
  • Время. Многие недооценивают работу брокера по аренде недвижимости. Если арендодатель хотя бы неделю попробует круглосуточно принимать звонки по аренде своей квартиры, выслушивать и отвечать на все вопросы (не всегда корректные), то он убедится, что агент — именно тот «волшебный фильтр» между его квартирой и многообразным рынком недвижимости.
Рисков можно избежать, обратившись к посреднику. Действительно, можно — если только агент сам не является мошенником. Или непрофессионалом.

Depositphotos_75057439_m-2015.jpg

«Неопытный или невнимательный агент может не обратить внимание на условия договора, влияющие на обязательства при пользовании квартирой, финансовые риски при согласовании ущерба, порядок использования страхового депозита, — рассуждает Галина Баркус, юрисконсульт Savills в России. — Недобросовестный — может не озвучить важные для собственника условия: утаить намерение клиента на краткосрочное проживание (до 6 месяцев, а сказать что на год), скрыть наличие домашних животных, а в процессе аренды поставить собственника перед фактом и сказать, что „случайно завели собачку“. Демпинговать по ценам — привести клиента с бюджетом ниже установленного собственником и уже при встрече уговаривать сдать дешевле, чем хотел собственник».

Что тут можно посоветовать? По максимуму собрать информацию об агенте, с которым планируете работать. Если это «одинокий охотник», у него, скорее всего, будет собственный сайт, а если нет — страничка в соцсетях, по которой можно составить представление о человеке и (косвенно) о его профессионализме. Ну и конечно, никто не отменял «сарафанного радио» и рекомендаций от счастливых клиентов. Помимо добросовестности и быстрого поиска клиентов, от профессионального риелтора квартирному хозяину стоит ждать грамотного составления договора найма. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», правильно составленный договор минимизирует любые риски. «Чтобы любую конфликтную ситуацию можно было решить мирным путем, в договоре нужно прописать правила проживания в квартире и санкции за их нарушение, а также правила посещений жилья собственником. Как правило, он приходит раз в месяц за получением арендной платы, и предупреждает жильцов о визите заранее. Еще стоит составить список предметов мебели и бытовой техники, которая находится в квартире, описать, в каком они состоянии, чтобы в случае порчи имущества собственник жилья мог возместить ущерб, — разъясняет эксперт. — Нужно также зафиксировать условия, ситуации досрочного расторжения договора найма — как со стороны собственников, так и со стороны арендаторов, — а также штрафные санкции за досрочное расторжение».

Если у собственника квартиры есть и «рыба» зарекомендовавшего себя договора от грамотного риелтора, и клиенты, можно обойтись и без посредника. Впрочем, тут есть принципиальный момент — насколько можно быть уверенными в добросовестности съемщиков. Особенно если речь об элитном жилье с элитной же обстановкой.

Depositphotos_12042857_m-2015.jpg

«Раньше у наших клиентов даже вопроса такого не было — пытаться сдавать квартиру самостоятельно. Но с недавних пор эта тенденция действительно появилась и, конечно, в связи с этим они сталкиваются с рисками, особенно если учесть стоимость элитных квартир, которая привлекает всех преступников, — рассказывает директор департамента аренды квартир PENNY LANE REALTY Марина Шекера. — совсем недавно была ужасная ситуация, когда собственник выставил свою квартиру в ЦИАНе, это было 3 мая, а уже 5 мая к нему пришел „на просмотр“ преступник, который думал, что в квартире по такой цене будет много ценностей. Квартира была практически пустой — со встроенной техникой, поэтому все, что досталось злоумышленнику — это ноутбук и телефон собственника, которого он все-таки убил...» Конечно, такие страшные ситуации происходят не каждый день, и все же.

Распространены и менее жестокие, но все же крайне нежелательные для собственника линии поведения со стороны клиентов. Связаны они, как правило, с планами использовать квартиру не по назначению. Одним из явных признаков нечестных намерений могут быть «странные вопросы», не относящиеся напрямую к цели найма. Например, если человек спрашивает не о том, насколько беспокойные или шумные соседи живут в примыкающих квартирах, а, напротив, интересуется их терпеливостью, лояльностью, — как будто сам может доставить какие-то неудобства своим проживанием, — рассказывает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group: «Когда наниматель планирует обман, он придумывает сюжет, который должен ввести в заблуждение владельца квартиры. Существует несколько видов таких историй. Их общим свойством являются именно „странные вопросы“, не связанные с обычным проживанием в арендуемой квартире.
Например, наниматель спрашивает, можно ли вынести мебель из комнат и застелить их коврами. Для нас это означает, что он, скорее всего, ищет квартиру для размещения казино или игорного заведения. Или девушка объясняет, что ей нужна многокомнатная квартира, чтобы жить вместе с подругой, и для этого надо убрать часть мебели, добавить кровать. Глядя на нее, мы понимаем, что квартира, вероятно, превратится в место „работы“ женщин с „низкой социальной ответственностью“». Есть и другие варианты, продолжает эксперт: например, если клиент говорит о готовности снять пентхаус на год и интересуется, как соседи переносят шум и громкую музыку, скорее всего, речь пойдет о месте для постоянных тусовок и вечеринок. А если съемщик объявляет, что на арендуемой площади он хочет организовать работу небольшого и тихого офиса, где будет сидеть всего один человек, есть риск, что он планирует превратить квартиру в шоурум или выставочную площадку, куда будут постоянно приходить люди.

Depositphotos_143256153_m-2015.jpg

«Можно нарваться на „посуточных“ мошенников, которые без ведома собственника сначала снимают квартиру как частники (поэтому их тоже нельзя называть агентами и риэлторами), а потом сдают ее по секрету посуточно, получая до 200% прибыли. Это приводит к высокому износу недвижимости, — развивает тему нецелевого использования квартиры Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы „Переезжаем в Петербург“, генеральный директор ГК „Недвижимость в Петербурге“. — А ведь хозяин может получать долю этой прибыли, сдав официально свою квартиру нормальной управляющей компании, которая занимается посуточной арендой».

К сожалению, на 100% гарантировать отсутствие проблем со съемщиками не может ни один, даже самый суперпрофессиональный, риелтор. В конце концов, даже если злого умысла не было изначально, даже состоятельный съемщик может внезапно разориться или, например, оказаться клинически неаккуратным человеком, не берегущим нанятое имущество. Но все-таки по максимуму обезопасить себя, выбирая агента и жильцов, можно.

Иван Бородин, директор департамента аренды жилой недвижимости компании Blackwood, предлагает ориентироваться на следующий чек-лист:

  • Внешние признаки. Сложить мнение об оппоненте можно уже при первой встрече. Нужно обращать внимание на то, как строит диалог собеседник, на его жесты и мимику. Если что-то значительно настораживает, лучше отказаться от работы с неприятным агентом или неподходящим арендатором.
  • Нечеткие ответы на вопросы. Чтобы проверить агента или съемщика, можно заранее подготовить перечень вопросов, которые помогут выявить их недобросовестность. Как правило, речь идет о юридических аспектах. Опытный и честный риэлтор всегда будет защищать интересы той стороны, с которой он работает: либо арендодателя, либо арендатора, и предлагать более выгодные условия заключения сделки. Если же он представляет интересы каждой стороны, то, возможно, он хочет «стянуть» деньги с обеих сторон. Работающий с арендодателем агент может оказаться в сговоре с квартиросъемщиком и, соответственно, он будет делать все для того, чтобы не только обогатиться за счет всех сторон сделки, но и снизить выгодность сделки для собственника.
  • Заключение договора оказания услуг. Честный риэлтор всегда спешит заключить с арендодателем договор возмездного оказания услуг, тем самым создавая «подушку безопасности» для себя и для собственника.
  • Стоимость предоставления услуг. Профессионалы всегда заранее озвучивают и оговаривают стоимость вознаграждения за свою работу и прописывают ее в договоре возмездного оказания услуг. Ни в коем случае профессиональный агент в дальнейшем не будет предлагать оплатить еще и «некие расходы», которые помогут заключить сделку за короткий срок. Это мошенничество.
  • Проверка документов. Если есть сомнения по отношению к потенциальному съемщику, то можно обратиться к интернет-ресурсам. Например, к сайту Федеральной службы судебных приставов. Оттуда можно получить информацию о долгах, о неоплаченных кредитах и т.д. Если же сомнения возникают по отношению к агенту, то всегда можно позвонить в ту компанию, чьи интересы представляет агент, и узнать, действительно ли он там работает или нет. На сайте нашего агентства, к примеру, помимо общего номера телефона, есть контакты директора департамента, который отвечает на все вопросы.
2 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных