Детство в коттеджном поселке

 

Зона развития

 

Очевидно, что для комфортного постоянного проживания в загородном комплексе требуется большое количество объектов инфраструктуры, в том числе и предназначенных для малышей: это детские сады, школы, спортивные, культурные и развлекательные центры. Однако пока они представлены в Подмосковье довольно слабо. «На загородном рынке по-прежнему сложно найти поселок, на территории которого была бы расположена школа либо дошкольное учреждение. Среди малочисленных примеров — Парк Вилль на Ильинском шоссе, Монолит на Новорижском, Жуковка-2 на Рублево-Успенском, Зеленый Мыс на Дмитровском, Новые Вешки на Алтуфьевском. К тому же в большинстве случаев это частные заведения, которые не всегда подходят покупателям загородных домов по идейным либо финансовым соображениям», — рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента компании Chesterton. Последний довод вполне понятен: ежемесячная оплата детского сада составляет минимум 35 тыс. руб., в школе за ребенка придется отдать и 100 тыс. руб./мес. А в немногочисленных муниципальных учреждениях не всегда высокий уровень обучения. Часто родители хотят иметь возможность возить ребенка в столичные учебные и развивающие заведения. Во многом именно этот фактор становится решающим при выборе поселка для постоянного проживания.

 

Об этой тенденции упоминает Наталья Николаева, руководитель департамента загородной недвижимости АН «Грейт реалити»: «Не все родители считают, что в поселке необходима школа: многие предпочитают отдавать детей в специа­лизированные учебные заведения Москвы или ближайших подмосковных городов. Построить школу можно, а вот найти хороших учителей — задача потруднее. Особенно это актуально для учащихся средних и старших классов, когда нужна специальная подготовка для поступления в вузы».

 

Удивительно, но даже на элитных направлениях учебные заведения открывают не слишком активно. «Не так много поселков, в которых есть детские сады: это, например, Княжье Озеро, Павлово, Бенилюкс, Новое Лапино. Отсутствие же детсада — серьезное препятствие к переезду за город на ПМЖ, — считает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED. — Ситуация со школами похожая. Нередко их возводят с расчетом на несколько проектов. Например, девелоперы Нового Лапино построили школу в селе Успенское, которой пользуются жители окрестных поселков Лесной простор, Заря, Новодарьино, Успенские Дачи и др. Рядом с Павлово и Павлово-2 компанией ОПИН создана гимназия, где учатся и дети жителей поселков Чистые Пруды, Усадьба Алексеево, Усадьба Веледниково. Рядом с поселками Летово, Летова Роща, Вяземское, Кронбург строит гимназию компания «Масштаб». Объект будет доступен всем заинтересованным лицам».

 

Требования родителей

 

Владимир Яхонтов, управляющий парт­нер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», знаком с основными требованиями родителей к поселку: «Самое главное — это детский сад в шаговой доступности, если не в самом жилом комплексе, то хотя бы поблизости, потому что возить маленького ребенка за несколько километров крайне неудобно. По результатам наших опросов, на расположение сада обращают внимание практически все семьи с детьми дошкольного возраста. А вот возить в школу готовы более 60% родителей, проживающих в поселках. Кроме того, многие обращают внимание на доступность медицинской службы, скорой помощи (число вопросов, связанных с медобслуживанием в поселках, растет с каждым годом)».

 

Разумеется, наличие детских площадок — также важный фактор. В идеале их должно быть две-три, для разных возрастных групп. «Оборудование должно соответствовать возрасту детей, быть безопасным (например, качели нетяжелые, покрытие площадки пружинящее, нескользящее). Не на последнем месте и эстетическая сторона городков. Для подростков важно наличие футбольного поля, площадок для волейбола и баскетбола. Зимой во многих поселках заливают каток, где ребятня и взрослые играют в хоккей или катаются на коньках», — рассказывает В. Яхонтов.

 

Из новых трендов в строительстве детской инфраструктуры Екатерина Лазарева, эксперт отдела загородной недвижимости Paul’s Yard Realty, выделяет возведение спортивных образовательных учреждений, таких как, например, Школа художественной гимнастики Ирины Винер на Куркинском шоссе в Олимпийской деревне, конноспортивный клуб «Отрада» на Пятницком шоссе, парусная школа в Зеленом Мысе по Дмитровскому направлению, школы фигурного катания, плавания и пр.

 

«В некоторых поселках можно обучить детей верховой езде в конноспортивном клубе. В Лосиноостровских Усадьбах есть детский сад, детская и спортивная площадки, искусственный пруд с фонтаном и золотыми рыбками, которые привлекут малышей, а также мини-зоопарк, организованный в партнерстве с Лосиноостровским заповедником», — добавляет Н. Николаева.

 

Помимо требований к образовательным заведениям, клубам и спортплощадкам родители обращают внимание и на такой фактор, как высокая степень безопасности, которая может достигаться в поселке несколькими уровнями охраны (контрольно-пропускной пункт, камеры наблюдения по периметру, дорожный патруль, индивидуальная охрана жилого объекта).

 

«Всех водителей обязывают соблюдать скоростной режим. В наиболее прогрессивных проектах предусмотрены дороги только по периметру поселка и вдоль забора. Такое решение реализовано в Барвихе Club на Рублево-Успенском шоссе. А в Барвихе Хиллс застройщики и вовсе убрали все дороги под землю», — комментирует Е. Родина.

 

Вниманию девелоперов

 

Строительство учебного заведения на несколько поселков сразу поднимает ценность всего направления. «Например, как мы видим из общения с клиентами, создание православной гимназии повысило востребованность Минского шоссе у покупателей», — утверждает И. Калинина.

 

Но не стоит забывать, что возведение инфраструктуры в целом и детской в частности — довольно дорогое мероприятие для застройщика, во многом именно поэтому она не получает широкого развития на подмосковном рынке. Так, организация детского сада для 100 домовладений, по данным компании «Миэль — Загородная недвижимость», обойдется минимум в 5 млн долл. «Подобные объекты сдают с полной отделкой и со строжайшим соблюдением нормативов», — объясняет В. Яхонтов. Существует еще одна причина отсутствия образовательных учреждений даже в крупных проектах. «Пока не существует государственных дотаций на возведение социальных объектов, застройщики будут всеми силами стараться избавиться от этой не самой легкой ноши», — уверен эксперт.

 

Стоимость создания социально-бытовых объектов в итоге ложится и на плечи покупателей. «Наличие в проекте детского сада или школы увеличивает эксплуатационные платежи для жителей в среднем на 5%», — сообщает Елизавета Малых, директор по маркетингу компании Atlas Development.

 

В случае если образовательные учреждения все же возводят, то девелопер берет на себя только создание соответствующих площадей. «Сами застройщики практически никогда не занимаются организацией учебного процесса в школах и детских садах, под эти нужды лишь обеспечивают и сдают внаем помещения какому-то либо бренду или предприятию. Разумеется, хорошее имя образовательного учреждения — большой плюс при реализации жилого проекта, поэтому известные школы, как правило, получают скидку при оплате аренды», — говорит Е. Родина.

 

В основном застройщики уделяют внимание развлекательной инфраструктуре для детей. Максим Морозов, девелопер загородной недвижимости, рассказывает о проекте, который выйдет на рынок этой осенью: «При разработке концепции мы стараемся учесть интересы всех потенциальных жителей. Инфраструктура развлечений в поселке RADOSTЬ будет включать в себя озеро с детским пляжем, зимой — каток; детские и спортивные площадки; городок; детскую комнату; зал для проведения спортивных и развлекательных мероприятий; мини-кинотеатр; прокат велосипедов, квадроциклов и снегоходов; теннисные корты; баскетбольную и волейбольную площадки; лодочную станцию».

 

Активное строительство продолжается и в Никольских Озерах, где в дополнение к уже функционирующей площадке возводят детский городок. На территории около 1 га на опушке леса появятся велосипедные и роликовые дорожки, игрушечные домики, стойки для лазания, горки — все, что необходимо детям для физического развития и общения. «Если в поселке проживают от 150 до 400 семей, целесообразно создать детсад или клуб. Возможно и строительство школы, но девелоперу необходимо сначала проанализировать запросы клиентов и расположенную поблизости инфраструктуру», — считает Е. Малых.

 

Все дело — в застройке

 

Особое место в развитии инфраструктуры в настоящее время занимает Новая Москва. В планах столичного правительства — создание на ее территории 100 объектов социального назначения в течение трех лет. Строительство будет осуществляться в рамках адресно-инвестиционной программы, а также с привлечением частных инвесторов. Среди приоритетов — детские сады. «Если проект находится не на территории населенного пункта, то обеспечение его инфра­структурой ложится на девелопера. В этом случае существует два варианта развития событий: ограничиться оборудованием незамысловатой детской площадки либо пойти по более сложному пути и организовать в поселке детсад, развивающий центр или школу», — рассказывает Е. Малых.

 

Определенные требования выдвигает и правительство Подмосковья. «На протяжении всего 2012 г. власти Московской области, в том числе и временно исполняющий обязанности губернатора Андрей Воробьев, заявляли о том, что обяжут застройщиков при возведении жилья создавать и социальную инфраструктуру. В марте текущего года введен запрет на новые проекты, не предусматривающие социальной инфра­структуры», — говорит Юрий Рожин, заместитель директора департамента маркетинга, начальник аналитического центра ГК Kaskad Family.

 

Так чем же все-таки объясняется дефицит детских объектов в новых поселках? «Загородные объекты, в особенности в нижнем ценовом сегменте, чаще рассматриваются как вариант летнего времяпрепровождения, — объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — В них может вообще не быть инфраструктуры, и таковых около 20% в Новой Москве (да и в среднем по Подмосковью примерно столько же). А вот большинство микрорайонов, состоящих из многоэтажных или малоэтажных домов, обеспечено и школой, и детским садом, а иногда и несколькими». Кроме того, муниципальные нормативы рассчитаны на 1 тыс. человек, проживающих в новом поселении или микрорайне. И если в поселке жителей меньше, а неподалеку расположен населенный пункт, то у девелопера нет обязанности возводить школу.

 

«Политика в части развития инфраструктуры (в том числе и образовательной) однозначна — представители властей неоднократно заявляли, что планируют переложить риски на строительные компании, обязав их за счет собственных средств возводить бюджетные соцобъекты с последующей передачей их на баланс муниципального образования, — рассказывает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — Де-факто эта схема реализуется уже давно, когда речь идет о жилых комплексах: весь этап согласования успешно завершается лишь при прописанных обязательствах застройщика по созданию школ и детских садов». Разумеется, стоит понимать, что за это в конечном итоге всегда платит покупатель.

 

«Причина, по которой детская образовательная инфраструктура в коттеджных поселках не столь развита, очень проста, — продолжает Е. Орлова. — Это естественная низкая плотность застройки и неделимость стандартной общеобразовательной школы и детского сада. Даже по самым жестким нормам на 1 тыс. человек должно приходиться не менее 135 мест в образовательных школах, а в дошкольных учреждениях — не менее 40. Но, скажем, в коттеджном поселке на 100 домовладений примерно 300 жителей, из них около 60 детей, при этом 40 — детсадовцы. Учеников в десять классов школы никак не набирается».

 

Планы по обеспечению Новой Москвы детской инфраструктурой звучат довольно оптимистично, однако застройщики сдержанно оценивают их. «Закладывая первую очередь проекта, необходимо показать администрации, как будет решен вопрос возведения объектов социальной инфраструктуры, и предоставить графики выполнения работ. И если спортивные сооружения и объекты дополнительного развития станут обязательными для всех девелоперов, включая тех, кто работает в экономклассе, то прочая инфраструктура потребует еще финансирования, без которого роста стоимости не избежать. Тогда это будет уже не доступное жилье, а недвижимость более дорогого ценового сегмента», — резюмирует Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент».