О пользе защищенных контрактов. Проверка застройщика

25 Апреля в 19:21 428 Валерия Мозганова

Как рядовому покупателю — не бизнесмену, не банкиру, не чиновнику, имеющему доступ к государственным документам, а обычному человеку проверить надежность застройщика, которому он собирается доверить свои сбережения в расчете на их возврат в виде квартиры — своевременный и без обмана? Кажется, есть масса способов и множество критериев. Только давайте честно — сегодня мало какой из них выглядит стопроцентно надежным.

О пользе защищенных контрактов. Проверка застройщика

Фото: DP/Legion-media

По статистике Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 г. компаний-банкротов в отрасли оказалось в пять раз больше, чем в 2014-м. Увы, тренд сохраняется (к примеру, сравнительные показатели нынешнего и прошлого января — 167:92 «в пользу» 2016 г., а дальше — не лучше). И это вот к чему: еще недавно в сегменте жилья массового спроса первым, главным, а иногда единственным критерием покупательского выбора была цена. Сегодня пусть не единственным, но точно первым и главным становится критерий «надежность застройщика». Ибо если обещанное — не в срок, не так или не построили, то почти неважно, задорого или задешево вам досталось это «не».

Тест на прочность

МНЕНИЕ
 
О пользе защищенных контрактов. Проверка застройщикаГерман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Московской области:
 
«В Московской области сегодня работают почти 550 застройщиков. И лишь 11 крупных групп компаний, объединяющих более 20 застройщиков, не вызывают сомнений в своей надежности. Эти компании соблюдают сроки передачи гражданам жилья по договорам долевого участия и сдают объекты вовремя, тем самым выполняя свои обязательства. Однако около трети рынка находится во власти сомнительных девелоперских структур. Эти компании вроде бы и строят по закону № 214-ФЗ, но строят «как получится». Большинство из них не могут завершить объекты, срывают сроки, начинают демпинговать, чтобы покрыть кассовый разрыв. Они создают конкуренцию стабильным компаниям и вызывают серьезные опасения за дольщиков, которые купили квартиры, а теперь вынуждены снимать жилье, покрывая еще и ипотечный платеж.



Некоторые из таких компаний никогда не присутствовали на строительном рынке. Просто некоторое время назад они каким-то образом получили доступ к земельным участкам и начали продажу квартир на миллиарды рублей, совершенно не имея представления, как завершить объекты.



Мы, конечно, намерены очень жестко бороться с недобросовестной конкуренцией на рынке жилищного строительства: глубоко нестабильные компании должны уйти с рынка. По поручению губернатора Андрея Воробьева в ближайшее время будет опубликован рейтинг застройщиков, объекты которых находятся в наибольшей зоне риска. Если девелопер систематически нарушает договоренности, у него не может быть положительной репутации на рынке, и потенциальный покупатель имеет право обладать максимальным количеством информации об истории такой компании.



Уверен, что ужесточение требований к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков, позволит минимизировать риски для граждан и уменьшить недобросовестную конкуренцию для серьезных строительных компаний. Только укрупнение рынка решит проблему ненадежности. Строители должны быть высокопрофессиональными и финансово устойчивыми. И мы будем помогать только таким игрокам».

Скажем, первое, что хором советуют сделать профессионалы — изучить портфолио застройщика. «Внушительный список успешно реализованных проектов говорит о профессионализме компании и способности грамотно организовать строительный процесс, — считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона Дмитрий Пантелеймонов. — Благодаря своему богатому опыту, как правило, такие застройщики оказываются надежнее, чем новички рынка девелопмента, которые не всегда трезво рассчитывают силы и в дальнейшем могут не завершить начатые проекты». Спору нет, так бы оно и было, если бы не наша новая экономическая реальность, в которой былые заслуги — не в счет. «Буквально три — пять лет назад наиболее очевидным фактором надежности застройщика являлась его многолетняя история, лучше — с еще советскими корнями, а также масштабы строительства. Считалось, что если компания строит много, в том числе — социальное жилье, она не упадет, а если и пошатнется — упасть ей не дадут, поддержат, — делится мнением партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Но за последние полтора года произошла смена полюсов. На рынке есть яркие примеры того, что возраст компании отнюдь не гарантирует ее надежности». Мало того, по мнению эксперта, колоссальные объемы строительства могут из преимущества стать риском: расширяясь и масштабируя портфель, в какой-то момент застройщик, столкнувшись со снижением денежного потока от продаж, может спровоцировать кассовый разрыв, не справиться с кредитной нагрузкой, лишиться средств для расчета с подрядчиками и будет вынужден остановить строительную деятельность.

Можно взять другой часто упоминаемый профессионалами фактор — информационную открытость. «Надежному застройщику, как правило, нечего скрывать: он обязан и готов предоставить покупателю полную информацию и о себе, и о своих проектах, — подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Благонадежность застройщика клиент может проверить, ознакомившись с учредительными документами компании, свидетельством о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе». В целом, конечно, да: размещенные на сайте застройщика госрегистрация, проектная декларация и все такое прочее — аргумент в пользу компании. Но гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец прав: «На этих порталах вряд ли получится найти информацию о проблемах, которые, возможно, возникали у застройщика в ходе реализации проектов. Стоит обратиться к форумам, созданным самими дольщиками. Такие сообщества оказываются полезными для оценки надежности девелопера не только в плане соблюдения сроков строительства, но и качества жизни в проекте: как работает управляющая компания, какие дефекты были обнаружены после заселения и эксплуатации дома, есть ли очереди в детские сады и школы и т. д.». Вот только пара взмахов руки специалиста по «черному пиару», нанятого конкурентами, пара неосторожных фраз особо обидчивых граждан, пара выпадов со стороны «недобросовестных дольщиков», от которых девелоперов уже и Минстрой требует защитить на законодательном уровне — в общем, пара почти неуловимых пассов, и старания в части информационной открытости сведены... пусть не к нулю, но к минимуму. К тому же утверждение «а у них все документы купленные!!!» пока свою силу не потеряло, и потом пойди докажи, что это не так.

Хорошим показателем стабильности застройщика директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян называет «налаженные партнерские отношения с банковскими организациями, которые всегда тщательно подходят к вопросу проверки финансовых показателей», а коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов — аккредитацию проекта в крупнейших кредитных организациях, с которыми застройщики сотрудничают по ипотечным программам: «Прежде чем аккредитовать стройку, проводится детальный анализ документации, в том числе и финансовой. Покупатель на уровне простого обывателя не всегда может сделать правильные выводы из цифр, которые ему приводит компания, а банки имеют для этого все инструменты. Неблагонадежным застройщикам, которые вызывают сомнения, они в сотрудничестве отказывают, и даже если у клиента нет необходимости в ипотечном кредите, раздел банков-партнеров на сайте проекта мы советуем ему изучить». Все верно, и с гендиректором «СМУ-6 Инвест» Алексеем Перлиным тоже не поспоришь — банки действительно обычно четко контролируют сроки и законность соблюдения всех заявленных условий. Только неужели кто-то наивно полагает, что компании, ныне обанкротившиеся, попавшие или имеющие все шансы попасть в «реестр неблагонадежности», не имели аккредитации в банках и не работали на своих проектах с ипотекой?

Соблюдение сроков строительства — еще один часто упоминающийся критерий. Но критерий чего? По мнению ряда игроков рынка, далеко не всегда — добросовестности. «Соблюдение сроков строительства полностью нивелируется недоделками в подъездах, на придомовой территории, перебоями с водой и электричеством, связанными с тем, что дом сдан в эксплуатацию подключенным к коммуникациям по временной схеме», — говорит руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН Dream Realty Ольга Клочкова, добавляя, что такая картина — отнюдь не редкость. «Учитывая резкое снижение финансирования строительства за счет средств дольщиков и рост стоимости кредитов, очевидно, что застройщик, выполнивший свои обязательства на два-три месяца позднее срока, прописанного в ДДУ, но с соблюдением качества и всех параметров, которые заявлены в проектной документации, не может быть категорически назван ненадежным. Особенно в сравнении со своим коллегой, который сдал объект день в день, чтобы исключить риск штрафных санкций 214-го федерального закона, но сильно сэкономил на финишной отделке и квалифицированном труде, — поддерживает коллегу Д. Котровский. — В итоге добросовестнее повел себя первый застройщик, с рисками «пеней» выбравший качество, которое, в конечном счете, важнее, чем два-три месяца ожидания ключей. Разумеется, соблюдение сроков и надлежащее качество — не взаимоисключающие параметры».

Наконец, едва ли не наиважнейшим показателем надежности игроки рынка считают законопослушность застройщика. «Если жилой комплекс продается не по 214-му закону, то есть без заключения договоров долевого участия, это может свидетельствовать либо о проблемах застройщика с разрешительной документацией, либо о том, что девелопер планирует выводить деньги с данного объекта для финансирования другого», — уверена вице-президент ГК «САПСАН» Светлана Шмакова. Но и тут не все однозначно: можно ли назвать ненадежным застройщика, работающего не по закону № 214-ФЗ, а использующего схему ЖСК, которую регулятор не любит, но пока и не отменяет? А можно ли считать гарантией супернадежности страхование ответственности, которая сегодня вменена застройщикам в обязанность? Даже сами страховые компании признают, что нет! Работа по 214-му закону повышает уровень надежности, и это неоспоримо, но не до 100%.

Что в рейтинге тебе моем?

МНЕНИЕ
 
О пользе защищенных контрактов. Проверка застройщикаКонстантин Тимофеев, председатель Москомстрой-



инвеста:
 
«Критерии оценки надежности застройщиков прописаны в законе. В частности, установлены требования к их финансовой устойчивости и нормативы целевого использования денежных средств граждан. Сегодня в Госдуме рассматриваются поправки в 214-й федеральный закон. Предлагается, например, установить минимальный размер собственных средств девелопера. Мы также настаиваем на необходимости регламентировать размер уставного капитала компании, который необходим для привлечения денежных средств дольщиков.



Получая от застройщика ежеквартальную отчетность, мы анализируем ее на соответствие этим требованиям. Если соответствия не найдено, мы даем сигнал правоохранительным органам и выходим с проверкой, потому что такой застройщик не должен привлекать денежные средства граждан. В настоящее время у нас в работе 25 совместных проверок с прокуратурой города Москвы, и сотрудники Москомстройинвеста привлечены к ним в качестве специалистов.



Если оказывается, что компания не работает по закону, а пытается найти лазейки (привлекает деньги граждан до получения документации, не заключает ДДУ, предлагает договоры бронирования и другие обходные схемы), принимаются меры. В 2015 г. за подобные нарушения мы наложили штрафов на 65,5 млн руб.



При повторных нарушениях приходится обращаться в суд для приостановки деятельности застройщиков. Кстати, недавно по нашей инициативе Арбитражный суд вынес такое решение в отношении ООО «Аламеда Лимитед», работавшего на «новых» территориях.



Нет цели запугивать кого-то: в нынешних экономических условиях слишком велик риск появления долгостроев, а новых обманутых дольщиков нам не надо. Поэтому все нарушения мы жестко пресекаем».

Отдельного разговора заслуживают два показателя, на которых застройщики обычно любят акцентировать внимание покупателей. Первый — место компании в том или ином рейтинге (который, конечно, не «рейтинг неблагонадежности», а наоборот). То, что многие подобные списки проплачены, аффилированы с различными гильдиями и ассоциациями — то есть создаются «про самих себя», — это еще полбеды. Гораздо хуже, что для них выбираются обманные критерии. «Чаще всего рейтинги застройщиков составляются на основе анализа объемов строительства и ввода недвижимости в эксплуатацию, — подчеркивает директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. — В результате у покупателя появляется представление о количественных показателях, но не более. История застройщика СУ-155 подтверждает, что количество не всегда означает надежность». «Опасно, когда потребитель видит в объемах построенного жилья синоним надежности, — продолжает Д. Котровский. — Но это в 90% случаев экономкласс. Получается, что надежными являются только застройщики в демократичном сегменте... Но в менее массовых ценовых классах эти «портфельные» рейтинги вообще не работают: сама концепция жилья высокого ценового уровня противоречит философии многоэтажных муравейников».

Предположим, что в основу положены не объемы строительства, а какой-то иной показатель. Тогда, как справедливо подчеркивает Г. Алтухов, многое зависит от глубины анализа, который предшествовал выпуску рейтинга: «Одно дело, когда оценка формируется «по заголовкам», без детальной проверки поверхностных цифр или на основании данных, вырванных из контекста. И совсем другое, когда вся информация проходит независимую проверку». Но в любом случае, подводит черту первый заместитель гендиректора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, «опираясь только на рейтинг, сложно получить целостную картину, тем более что в зависимости от параметров исследования и подхода позиции застройщиков варьируются».

Второй показатель — членство компании в различных ассоциациях, гильдиях и прочих общественных объединениях. Что касается саморегулируемых организаций (СРО), которые, по сути, заменяют систему лицензирования, то, как уверяет директор по развитию компании Welhome Андрей Хитров, членство в СРО хотя бы и отчасти, но может стать гарантом. А вот на вопрос о взаимосвязи между любым другим членством и надежностью девелопера старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов отвечает жестко: «Членство в той или иной ассоциации никак не влияет на исполнение обязательств по договору между застройщиком и дольщиком». Почему? Например, потому, считает Р. Арсланов, что «положения учредительных документов (устав, хартия, кодекс и т. д.) таких организаций не предусматривают никакой финансовой ответственности ее членов в случае банкротства одной из компаний». И еще один немаловажный момент, на который обращает внимание гендиректор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова: «Членство застройщиков в различных ассоциациях, с одной стороны, — преимущество. Оно означает, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств девелоперу могут оказать поддержку другие компании, входящие в ассоциацию. С другой стороны, нельзя исключить обратную ситуацию, когда ваш застройщик будет вынужден направлять средства на погашение обязательств проблемного члена ассоциации. Поэтому я бы не стала учитывать данный критерий в качестве оценки надежности».

Терпение — залог успеха

О пользе защищенных контрактов. Проверка застройщика

Фото: DP/Legion-media

И куда бедному крестьянину податься, если, какой критерий ни возьми (а это мы еще не все взяли) — все неоднозначные? Тут Я. Сосорева советует вспомнить крайне важный термин — «совокупность факторов». Это и информационная открытость застройщика, и его работа в согласии с законодательством, и кредитная история, и нынешние взаимоотношения с банками, и динамика строительства на текущем объекте, и сроки оформления права собственности после сдачи его предыдущих домов в эксплуатацию, и web-камеры на стройке, и активность в плане участия на различных конференциях и в рабочих группах, и, конечно, отзывы уже состоявшихся покупателей. Проверять все это надо тщательно, неторопливо, вчитываясь во множество мелких букв. Потому что, по словам Д. Котровского, рискнувшего перефразировать классика, «каждый застройщик счастлив одинаково — до кризиса, и каждый несчастлив по-своему — в кризис».

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных