Квартирный туз

16 Февраля в 07:00 116 Наталья Бухтиярова

Рынок жилья делится на две главные составляющие: первичные и вторичные квартиры. Долгое время первичный рынок имел большое преимущество перед предложениями в новостройках, но ситуация меняется: новых квартир без бывших собственников становится все больше и больше, причем выходят они на рынок по привлекательным ценам. А как известно, покупатель любит дешевизну. Риелторы стали говорить о том, что «первичка» довлеет над «вторичкой» и явно перетянула спрос на себя за прошлый год. Так ли это на самом деле? Именно на этот вопрос сегодня и отвечает НиЦ. Но сперва стоит отметить, что рынок вторичного и первичного жилья отличаются друг от друга целым рядом характеристик, которые в сумме перетягивают в ту или иную сторону каждого покупателя.

Разбор полета

На первый взгляд кажется, что продукт у каждого — квартира. На самом деле это не так, потому что готовые квартиры продаются, за небольшим исключением, на вторичном рынке. Первичный рынок торгует мечтами, а, вернее, участием в законной афере под названием «проинвестируй стройку своего жилья сам». На первичном рынке не покупатели, а дольщики, которые участвуют своими деньгами в строительстве. Небольшое исключение — это готовые квартиры, которые застройщик не успел продать к моменту сдачи дома.

Итак, глобальное отличие этих двух рынков — разный товар. Отсюда вытекают и другие различия между новостройками и «вторичкой», на которые обращает внимание Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Прежде всего, «первичка» и «вторичка» продаются по разным договорам. В первом случае большинство сделок проходит по ДДУ, хотя закон разрешает продавать через жилищные сертификаты и ЖСК. Во втором случае основным договором является договор купли-продажи, также встречаются договор мены и ренты.

Риски покупки есть в каждом случае. При покупке строящегося жилья главный риск — стать обманутым дольщиком. Но в последнее время государство тщательно проработало законодательную базу, защищая дольщиков именно в этом вопросе. Вторичный рынок продает уже готовый товар, который можно посмотреть и даже потрогать, но риск здесь кроется в возможности быть обманутым аферистами.

Марина Москвичева акцентирует внимание на следующем: «Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью малорегулируемый и стихийный, и риск наткнуться на квартиру с проблемными документами велик. Степень тяжести проблемы играет большую роль — в ряде случаев с плохо или недостаточно тщательно проверенной квартирой сделка может быть признана недействительной, и квартиру у собственника могут изъять, причем уплаченные за нее денежные средства вернуть потом, как правило, практически невозможно. Это самый страшный сценарий, но он все же есть». Минимизировать свои риски на вторичном рынке должны сами покупатели, здесь государство не так активно, как в случае возможных проблем с дольщиками. Прежде всего, для проведения сделки следует обращаться к грамотным риелторам и юристам.

Козырь в рукаве

козырь

Взвешивая все за и против, покупатель долгое время предпочитал все же «вторичку». Во-первых, привлекало готовое жилье. Во-вторых, юридические риски возможны, но всегда можно заказать юридическую проверку квартиры, можно оформить титульное страхование. Однако первичный рынок имеет в своем рукаве главный покупательский козырь, благодаря которому, собственно, и живет этот рынок. Это цена! Цена в новостройке, особенно на начальной стадии строительства, в разы ниже цен на «бэушное» жилье.

По данным компании Est-a-Tet, в Москве на первичном рынке «однушка» в среднем стоит 5,8 млн рублей, «двушка» — 8,85 млн рублей, «трешка» — 12,3 млн рублей. На вторичном же рынке «однушка» стоит — 7,15 млн рублей, «двушка» — 10,4 млн рублей, «трешка» — 15,5 млн рублей. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, также отмечает, что квартиры в новостройках доступнее, хотя средневзвешенные цены на обоих рынках сближаются: «Если раньше разница в стоимости могла достигать 20 % или даже 30 %, то сейчас разрыв составляет менее 10 %. Например, по итогам 2016 года средневзвешенная цена на первичном рынке Москвы составила 196 тысяч рублей за 1 м2, а на вторичном — 213 тысяч рублей за 1 м2».

Да и ипотека, с привлечением которой происходит больше половины сделок, дешевле на первичном рынке. Два года его субсидировало государство, в настоящий момент средняя ставка по ипотечному кредиту на покупку квартиры в новостройке — 11,4 %, ипотека от АИЖК предлагается под 10,5 %. На вторичном рынке ипотека в среднем стоит 13 %, минимальная ставка есть лишь у Сбербанка — от 11 %. Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград», обоснованно замечает, что и условия предоставления ипотечных займов на первичном рынке жилья гораздо привлекательнее. Например, сейчас действуют специальные совместные программы от банков и застройщиков, по условиям которых процентные ставки также снижены. Кроме того, при оформлении кредита на покупку новостройки не требуется страхование объекта недвижимости.

Итак, «первичка» соблазняет ценой. «Вторичка» хоть и падает в цене, но неохотно и медленно, потому что этот сегмент подчиняется не только законам рынка, но и желаниям собственника, которые бывают необоснованными и оторванными от реальности. А Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», убежден, что вторичный рынок какое-то время будет простаивать, после чего продавцы начнут демпинговать, и цены первичного и вторичного рынков сравняются.

Новостройки имеют еще одну фору по сравнению со старым жилым фондом — это лучшее качество строительства и инженерных систем. Как ни крути, но новое лучше изношенного старого. Татьяна Сакцонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также отмечает, что для многих клиентов технологичность нового жилья является решающим фактором в выборе будущей квартиры для себя.

Нас не догонишь

нас не догонишь

На первый взгляд, квартиры в новостройках выглядят интереснее, а если еще и добавить разнообразие вышедшего за последнее время на рынок предложения, то складывается впечатление, что вторичный рынок скоро канет в лету. По мнению Валерии Косенковой, директора департамента городской недвижимости Kalinka Group, примерно 70 % покупателей останавливают свой выбор на объектах первичного рынка.

Впрочем, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что количественно спрос на вторичном рынке все равно выше, чем в новостройках. Эксперт отмечает, что в разгар кризиса 2008–2009 годов доля сделок на первичном рынке достигла крайне низких показателей в 10–15 %. Граждане в нестабильной экономической обстановке старались защититься от возможных рисков при покупке недвижимости. Вторичное жилье в кризис однозначно менее рискованный актив. Сейчас «первичка» была мощно поддержана со стороны государства, благодаря чему перетянула большой объем спроса на себя, но лидером не стала.

Кто прав в своих подсчетах или ощущениях? А прав в этом всегда Росреестр. Управление Росреестра по Москве на данный вопрос привело следующие цифры: в 2016 году по Москве было зарегистрировано 126 045 прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи (мены) жилья и 35 621 договор участия в долевом строительстве жилья. «Вторичка» однозначно лидирует, хотя, безусловно, в этих цифрах есть квартиры от застройщика в уже сданных домах.

Стоит предположить, что и в других регионах лидер тот же, так как объем первичного предложения у них никак не сравнивается со столичным.

0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных