«Евро» — в почете. Эффективная квартирография

Нестабильная экономическая ситуация отсеяла с рынка недвижимости инвесторов, и жилье в основном приобретают «для себя». Поэтому в центре внимания покупателей — планировочные решения, ведь именно от них зависит, насколько комфортной будет жизнь в квартире.

Или удобно, или доступно

«Любой дом или квартира должны соответствовать укладу семьи и тому стилю жизни, к которому она привыкла. Реальные потребности всегда первичны, и планировочное решение обязано им отвечать», — уверен руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. По мнению архитектора, важнейшие параметры эффективной квартирографии далеко не всегда зависят от класса жилья и несущественно отражаются на затратах на строительство. Квартира любого сегмента недвижимости может быть удобной, если у нее есть:

• окна, выходящие на две стороны здания, что помогает полноценно использовать световой день;
• комнаты, близкие по форме к квадрату (без узких и вытянутых помещений);
• гардеробная;
• высота потолка не менее 2,9 м;
• эркеры вместо балконов (которые, как правило, нуждаются в остеклении);
• «мокрые зоны» (расположенные так, чтобы основные пути передвижения по квартире не проходили через места, где переобуваются);
• не меньше двух санузлов на двухкомнатную квартиру.

Этим требованиям не могут полностью соответствовать малогабаритные квартиры и квартиры-студии, но в условиях кризиса спрос на них есть. По данным опроса компании «Бон Тон», порядка 45% покупателей приобретают квартиры-студии с целью инвестиций, 27% — для последующей сдачи в аренду, 18% — с целью дальнейшей перепродажи.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, рассказывает: «В рамках ЖК «Триколор» имеется корпус с жилыми апартаментами, в котором 30% предложения — студии площадью 25–27 кв. м. Реализованы они были в первую очередь». Такие объекты покупает в основном молодежь. Эксперт также уточняет, что на долю предложения небольших квартир в современном проекте должно приходиться от 5 до 20% от общего объема, однако их количество может быть и увеличено, в зависимости от спроса. Например, специалисты компании Rose Group внесли корректировки в проектирование новых очередей строительства микрогорода «В лесу», увеличив долю однушек (от 27 кв. м) до 32%.

Квартиру-студию в границах Москвы сейчас можно купить за 1,7 млн руб. (19,8 кв. м, микрорайон «Жемчужина Зеленограда»), в Подмосковье — за 1,5 млн руб. (23 кв. м, Видное, ЖК «Государев дом»).

Евроформаты

Чем меньше ресурсов у покупателя, тем важнее для него соотношение площадей квартиры — полезной и общей. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», обращает внимание на рост популярности «евроформата» — квартир, в которых кухня и гостиная находятся в едином пространстве, а изолированными остаются спальные комнаты и санузел. Такие варианты за счет оптимизации жилого пространства обычно дешевле стандартных двушек и трешек. Евродвушки площадью около 47 кв. м предлагаются в микрорайоне «Город счастья» (Домодедово), по цене от 2,7 млн руб., а евротрешки (65,8–66,5 кв. м) в этом проекте стоят 3,6–3,7 млн руб. Ближе к Москве, в ЖК «Менделеев» (Химки), евродвушку площадью 55,5 кв. м можно приобрести за 6,2 млн руб.

Алексей Белоусов рассказывает, что при проектировании архпроекта «Лица» был использован особый подход к квартирографии: помещения классифицированы по их жилому функционалу и в зависимости от того, сколько спален можно оборудовать. Например, квартира с двумя окнами, площадью 50 кв. м — односпальная, но имеет просторную кухню с гостиной, квартиры площадью 75–80 кв. м — двуспальные.

На сегодняшний день на рынке представлен также модульный тип планировок. По словам Екатерины Артемовой, аналитика департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», покупатели могут приобретать одновременно несколько модулей и объединять их в одну квартиру. Или, наоборот, в случае необходимости у них есть возможность продать один из модулей, сохранив остальные в собственности. В ЖК «Наследие» были примеры так называемых сдвоенных покупок, когда клиенты вместо четырехкомнатной квартиры приобретали две квартиры (2+2, 3+1) с целью будущего объединения, вспоминает Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент». Модульные решения предусмотрены и в «Олимпийской деревне Новогорск», по сведениям партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского.

Без пережитков

В настоящее время есть покупатели, готовые, несмотря на кризис, переплачивать за нестандартные форматы. Примером могут служить просторные двухуровневые квартиры с выходом на террасу в ЖК «Императорские Мытищи», где стоимость жилья площадью 46 кв. м начинается от 3,9 млн руб.

А вот предложения на первых этажах традиционно непопулярны у покупателей, которые боятся шума, возможных грабителей и т. д. Не особенно любят и квартиры на последних этажах (из-за возможного протекания крыши), без балконов, а также линейные и торцевые. Основную часть сомнений, впрочем, уже можно отнести к «пережиткам», так как с привычными недостатками в большинстве случаев успешно справляются технологии современного домостроения.

Илья Машков предлагает обратиться к историческому опыту: «Давайте вспомним, как хрущевка серии № 1 превратилась в хрущевку серии № 2, а потом и в серию № 3. В первой серии из квартиры нельзя было даже вынести гроб с покойником, настолько было тесно, а в третьей уже предполагалось даже место для холодильника. Думаю, не надо пугаться кризиса настолько, чтобы совершать обратный путь — от комфортного жилья к хрущевке первой серии. Квартира должна задавать качество жизни, а не только быть доступной».