Занимательная квартирография. Как не заблудиться в планировках

Сегодня девелоперы предлагают покупателям квартир в новостройках широчайший выбор планировочных решений. Для одного проекта порой готовится несколько десятков планировок. Зачем понадобилось такое многообразие, если у клиентов популярен примерно одинаковый набор характеристик?

Покупка квартиры на первичном рынке — это преимущество выбора не только места проживания, проекта дома, но и оптимальных планировок квартир. Планировочное решение идет в тесной связке с метражом, и оба эти критерии покупатель изучает одними из первых, говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

«Сегодня клиенты все большее значение придают эстетике пространства и покупают не квадратные метры, а жилье в широком смысле слова. В частности, обращают внимание на большой выбор планировочных решений. Особой популярностью пользуются нестандартные планировки: квартиры с панорамными окнами, высокими потолками, террасами, двухуровневым пространством», — комментирует Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

С учетом имеющегося разнообразия клиентам приходится тратить больше времени на анализ планировки, благо практически в любом проекте есть из чего выбрать, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По словам Дмитрия Дунаевского, и. о. руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», в сегментах «эконом» и «комфорт» покупатель старается подобрать вариант, максимально соответствующий его представлениям о жилье, и перепланировку рассматривает только в случае, если подходящего предложения не нашлось. Такого же мнения придерживается и Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН». С его слов, оформление перепланировки характерно скорее для вторичного рынка, где зачастую непродуманные и морально устаревшие квартиры непригодны для комфортной жизни современного человека.

Тех же, кто оставляет базовую планировку в премиальных сегментах, — единицы. Однако, отмечает Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group, решение от застройщика все равно важно, поскольку представляет собой визуализацию потенциальных возможностей квартиры, позволяет наглядно оценить разделение пространства на комнаты, расположение и количество окон, мокрых зон, несущих пилонов и другие вводные характеристики.

Приятные хлопоты

Причину планировочного разнообразия М. Литинецкая видит, в частности, в том, что девелоперы активно борются за клиента не только с помощью скидок и рассрочек, но и неценовыми приемами. К ним относится и грамотная квартирография. В свою очередь, развитие домостроения позволяет застройщикам уйти от стандартной нарезки квартир и разработать любые по площади и конфигурации помещения, говорит Д. Иванов. В московских и подмосковных ЖК предлагаются десятки вариантов планировок, которые могут отличаться даже в соседних подъездах. И это безусловный плюс, рассуждает В. Прокопенко: ведь для одного покупателя важно, чтобы санузлы были рядом, для другого — чтобы были разнесены. Для одного преимуществом будет гардеробная при входе, для другого — примыкающая к ванной. Кто то — за компактную спальню и просторную гостиную, а кому то важны равновеликие комнаты. Более того, застройщики стараются исключить малоэффективные решения: длинные коридоры, узкие комнаты, маленькие кухни, отмечает М. Литинецкая. В новых проектах, как мы уже говорили, может быть представлено 50 и более вариантов планировок. Наверняка среди них будут более и менее удачные, однако в целом они дают комплексу конкурентное преимущество.

По словам Д. Иванова, появление квартир с неудачными планировками может быть связано вовсе не со стремлением застройщиков удивить клиентов и представить им нестандартный продукт, а внешними факторами, не позволяющими предложить иную конфигурацию. Это, в частности, неправильная форма земельного участка или определенное расположение корпуса относительно сложившейся жилой застройки. Некондиционные планировки появляются и по причине неправильных форм здания: чересчур вытянутые дома с длинными коридорами или полукруглые, в которых комнаты имеют непрямые углы.

Впрочем, понятие «неудачная планировка» весьма условно, считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»: один покупатель предпочитает классические варианты с прямоугольными комнатами, а другой заинтересован в нестандартных конфигурациях. Поэтому, какой бы необычный на первый взгляд ни был вариант, рано или поздно он найдет своего почитателя, уверена Л. Швецова.

Грамотные решения

Сегодня, рассказывает М. Литинецкая, все чаще ставка делается на компактные площади квартир, но при этом всем хочется иметь большее число окон. Другими словами, изменилось соотношение метража и числа комнат: покупатели охотнее приобретают двух-трехкомнатные квартиры меньшей площади, чем, скажем, просторные двушки. И, несмотря на имеющиеся в продаже комнаты самых различных конфигураций, предпочтение отдается прямоугольным с примерно одинаковым соотношением сторон (4:3). Это оптимальный вариант для размещения мебели. Ликвидны и те квартиры, где в комнатах предусмотрено не одно, а два окна. Это позволяет в перспективе смонтировать перегородку и так разделить помещение на две части. Растет интерес к евроквартирам, квартирам-мансардам, второму свету.

Григорий Алтухов, сообщил, что над каждым комплексом ФСК «Лидер» работают не только специалисты компании, но и независимые дизайнеры и архитекторы, знание и опыт которых позволяют обогатить проект застройщика. Так, в создании планировок и интерьеров квартир премиального дома «Дыхание» участвовал французский дизайнер Филипп Старк, почерк которого знают на всех континентах. Сам дизайнер и его креативное бюро YOO inspired by Starck работали над адаптацией к российским реалиям формата евроквартир (совмещенные зоны кухонь и гостиных). Всего в «Дыхании» 406 неповторяющихся планировок, и покупатель не просто выбирает максимально близкий ему вариант, но и получает эксклюзив от дизайнера с мировым именем. В комплексе комфорткласса «Поколение» — более 40 вариантов планировок, включая двухуровневые квартиры, квартиры со вторым светом, квартиры-трансформеры.

Виктория Колосова, управляющий партнер ГК «Содружество», рассказала, что, разрабатывая проект ЖК «Сказка», компания отталкивалась от образа жизни будущих жителей комплекса. На первых этажах домов расположены квартиры с террасами и огороженным палисадником. Из кухни на террасу ведут распашные двери на французский манер. На вторых этажах во всех кухнях также имеются выходы на террасу, где летом можно обустроить цветущий палисадник и обеденную зону. Третий этаж — территория двухуровневого жилья с элементами загородного дома. В гостиных с потолками до 8 м и панорамными окнами можно установить камин, а в каждой комнате есть балкон.

Проектные и планировочные решения — две стороны одной медали, и их удачная комбинация позволяет нивелировать любые стереотипы, указывает В. Прокопенко. Например, у покупателей традиционно непопулярны угловые квартиры. Поэтому застройщик в ЖК «Рассказово» предусмотрел окна 2х2 в двушках, что сделало очень востребованными: угол открывает великолепный обзор на широкий двор. В угловых однокомнатных квартирах — три окна, боковая кухня, есть спальня и лоджия, что повышает возможности зонирования пространства. Эффектен вариант угловых однушек с окном 3х2. А трехкомнатная имеет шесть окон и при необходимости может превратиться в пятикомнатную. Для творческих натур предлагаются квартиры с нестандартной геометрией, например, в форме трапеции с панорамной полукруглой лоджией. Всегда найдутся покупатели, выбор которых продиктован не столько потребностью в жилье, сколько эмоциональным состоянием.

Планировки в цене

В условиях текущей рыночной конкуренции застройщикам приходится нивелировать цены: например, если планировка не пользуется спросом, девелоперам приходится предоставлять дисконт, причем существенный — до 10 %, говорит М. Литинецкая. Как правило, скидки появляются на заключительных этапах строительства, когда становится понятно, что до ввода дома в эксплуатацию такие объекты останутся нераспроданными. По оценке Г. Алтухова, в сегменте комфорткласса снижение цены по критерию «неудачная планировка» достигает 10 %, в бизнес-классе и более высоких сегментах — и все 30 %. А надбавка за уникальность квартиры в отдельных случаях составляет 1,5–2 раза по сравнению с обычными вариантами, указывает Л. Швецова. В качестве примера можно привести видовые и многоуровневые квартиры, квартиры с террасами, пентхаусы. Политика их ценообразования формируется исходя не только из комфортности, но и совокупности других факторов, без которых ценность планировочного решения была бы намного ниже.