Завязать в узел: как совместить интересы города и бизнеса при строительстве ТПУ

25 Ноября в 13:09 205

Масштабный проект столичных властей по строительству к 2020 году 273 ТПУ, который действительно жизненно необходим городу, ежедневно пропускающему трафик в несколько миллионов человек, предполагает активное участие частного капитала. Однако инвесторы, выражая на словах активную заинтересованность, пока на деле не торопятся вкладывать деньги.

Завязать в узел: как совместить интересы города и бизнеса при строительстве ТПУ Причина их осторожности — отсутствие механизма сохранения баланса интересов между бизнесом и городом. В частности, по оценкам департамента стратегического консалтинга NAI Becar, для коммерческого успеха ТПУ, обременения инвестора не должны превышать 15% от капитальных затрат на коммерческую часть. Для успешной реализации ТПУ с участием инвестиционных средств, городу нужно решить несколько основных проблем.

Своевременное привлечение инвестора в проект



На текущий момент крупномасштабные инвестиционные проекты ТПУ город передает ответственным исполнителям, в числе которых ГУП «Московский метрополитен», АО «Мосинжпроект» и ОАО «РЖД». Именно им в дальнейшем предстоит искать соинвесторов, координировать их работу и отчитываться перед Правительством Москвы о ходе реализации проекта. Между тем, потенциальный инвестор не всегда участвует в проекте на ранних стадиях его реализации. В итоге, один из ключевых участников проекта, без которого невозможно создать жизнеспособную коммерчески успешную концепцию, приходит тогда, когда первые этапы работы проделаны, затрачены время, человеческие и финансовые ресурсы, и многое нужно переделывать заново. «Город должен привлекать инвесторов на более ранних стадиях, предоставляя гарантии компенсации затрат по подготовке проекта или дальнейшее участие в реализации ТПУ, — отмечает директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константин Королев. — Созданием предпроектов должны заниматься не просто консультанты, а asset компании, поскольку они аккумулируют компетенции планирования, строительства и эксплуатации, что позволит минимизировать большинство рисков будущего объекта».

Баланс финансовых интересов

СПРАВКА ОБ ОБЪЕКТЕ
По данным Департамента градостроительной политики Москвы, ТПУ «Шипиловская» в ЮАО предназначен для обслуживания района Зябликово, в котором проживает около 130 тыс. человек. Планируемый суточный пассажиропоток метро составит более 38 тыс. человек. Площадь территории для размещения объектов ТПУ «Шипиловская» составляет 13,2 га. Проектом предусмотрено строительство МФЦ с подземным паркингом и гостиницы.



Концепция ТПУ предполагает комплексное благоустройство на месте перехватывающего паркинга. Остановки наземного транспорта перенесут ближе к метро. При транспортно-пересадочном узле будут организованы спортивная площадка, дорожка, прокат и парковка для велосипедистов. До 2020 года в Москве и Московской области должна быть создана сеть транспортно-пересадочных узлов, которая включает в себя 255 ТПУ на территории столицы (90 — на базе метро, 31 — на Малом кольце железной дороги (МКЖД) и 42 — на базе РЖД) и еще 300 — в Подмосковье. Она должна увязать в единую, комфортную для пассажиров систему все виды общественного транспорта, что позволит сократить время пассажиров в пути и создаст необходимые привлекательные условия для пересадки с личного автомобиля на общественный транспорт, снижая нагрузку на улично-дорожную сеть.

По мнению департамента стратегического консалтинга NAI Becar, только четверть от всех запланированных ТПУ может быть интересна инвесторам. Исследования НАМИ, проведенные для ГУП «Московский метрополитен» показали, что в большинстве случаев коммерческая часть ТПУ не окупит затраты на строительство. Исключение составляют либо простые в технологии объекты, например, новые станции в строящихся районах, либо ТПУ с прилегающими земельными участками. В первом случае для реализации проекта достаточно провести умеренное обустройство подходов к вестибюлям и организовать пересадочные маршруты. Во втором, размеры участка позволяют построить жилой дом или торговый центр регионального/суперрегионального формата и за счет коммерческой части окупить вложения.



Таким образом, основная задача коммерческой части в ТПУ — снижение нагрузки на городской бюджет, но не полная замена бюджетным средствам. При этом, нужно учитывать как прямые инвестиции в технологию, так и доходы бюджета в региональной составляющей налогов всех компаний, задействованных в процессе реализации проекта.



В качестве примера можно рассмотреть ТПУ «Шипиловская». Общие затраты в проект оцениваются в 1,5 млрд рублей, из которых 133 млн должно быть направлено на реконструкцию и благоустройство перехватывающего паркинга и еще 67 млн — на строительство межрайонного МФЦ по оказанию гос. услуг в составе коммерческого объекта. Таким образом, нагрузка на инвестора составит около 13%. При этом IRR (внутренняя норма доходности) инвестора по проекту 16,3%. Значит, велика вероятность, что для повышения привлекательности этого проекта для девелопера потребуется привлечение бюджетного финансирования в размере 30-50 млн рублей. Эти расходы город окупит уже через 2 года эксплуатации объекта за счет налоговых поступлений. «Таким образом, решение, которое предлагает компания NAI Becar, — соинвестирование через адресную инвестиционную программу (АИП) города с возвратом через налоговые поступления, — отмечает Константин Королев. — Проекты, реализуемые по схеме ГЧП, выгоднее не только для инвестора, но и для города, так как резко снижают нагрузку на бюджет».

Контроль со стороны города



Баланс интересов инвестора и города необходимо предусмотреть и в части прав собственности и последующей хозяйственной деятельности. Нельзя забывать, что речь идет о сложных объектах социального назначения, в которых важнейшей составляющей является обеспечение безопасности большого числа людей. В частности инвестор должен гарантировать, что не «забудет» построить технологическую часть и выполнит ее в соответствии с проектной документацией. По мнению экспертов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, самое явное решение — система банковских гарантий на различные обязательства инвестора и участие надзорного органа от города.

Эксплуатация объекта



Несмотря на то, что коммерческая и инфраструктурная составляющая ТПУ будут с большой долей вероятности находиться в одном здании с объединенными сетями и, возможно, даже общими входными группами, нужно предусмотреть их независимое функционирование. В частности, если коммерческая составляющая попадет под арест или, наоборот, на ремонт будет закрыта станция, другая часть должна продолжить бесперебойную работу. Для этого необходимо предусмотреть балансовое разграничение по сетям и инженерным системам, независимость учета и поставки энергоресурсов и обеспечение требований безопасности.



Кроме того, иногда сторонам стоит передать часть своих обязательств второму участнику. «Именно так в мы решили проблему в одном из ТПУ ОАО «РЖД», в состав которого входил крупный ТРЦ с прямым выходом из метро, — рассказывает Константин Королев. — Инвестор был готов взять в эксплуатацию подземную часть вестибюля до турникетов, чтобы обеспечить согласованную работу всех частей проекта. При этом, в случае закрытия ТРЦ станция метро технологически не пострадала бы. Таким образом, решение проблемы эксплуатации — качественное проектирование, независимые системы и сети, передача в эксплуатацию или управление части объекта одной из сторон».



ТПУ строятся по всему миру и, хотя в некоторых вопросах нужно понимать индивидуальные особенности российского рынка, в некоторых не стоит изобретать велосипед, а перенять мировой опыт. В частности, в Европе после сдачи проекта в эксплуатацию все относительно краткосрочные долговые инструменты заменяются средствами от продажи долгосрочных инфраструктурных облигаций, что у нас пока довольно редко встречается. Одной из причин до недавних пор было существенное различие в гарантиях для держателей облигаций SPV (Special Purpose Vehicle — компания, выпускающая собственные ценные бумаги для финансирования инвестиционных проектов своего учредителя) в РФ и Европе. Но с июля 2014 года в российском законодательстве появилась такая форма юр. лица, как специальное общество проектного финансирования (СОПФ). С ее помощью держатели облигаций могут влиять на процессы ликвидации, банкротства, одобрения сделок, избрания совета директоров и прочее. Это нововведение должно подстегнуть к повышению эффективности выпуска облигаций и повысить шансы их выкупа.



В целом же для успешной реализации ТПУ, городским властям необходимо осознать, что бизнесу нужны хотя бы минимальные гарантии, которые могли бы стать предметом залога. Например, контракт с гарантированной платой за функционирование (обычно это относится к транспортным системам, например, плата за каждый выход трамвая на маршрут). Также нужно понимать, что неразрывная связь коммерческой и технологической составляющих проекта снижает залоговую привлекательность будущего актива. Чем четче разграничить ответственность за коммерческую и публичную части объекта, тем выше будет его ликвидность.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных