Темная лошадка корпораций

Западные исследования показывают, что в последние 10 лет более 25% корпоративных активов было инвестировано в недвижимость, а затраты на собственное размещение составляют от 5 до 8% от объема выручки или 40-50% от чистого дохода корпораций. Основными владельцами корпоративной недвижимости в России, как и на Западе, являются банки, отраслевые монополии (сырьевые, транспортные компании, телекоммуникации и др.), а также ТНК.

Площадь объектов под управлением, как правило, превышает несколько сотен тысяч квадратных метров. Интересно, что почти 90% компаний в Европе и США, как и в России имеют собственные департаменты по управлению имуществом, и лишь около 10% корпораций выделяют в своей структуре отдельные юридические лица. «Принципиальным моментом является то, что в среднем 70% компаний определяют данную структуру в качестве «cost center», т.е. расходной части бюджета, в то время как остальные 30% компаний (в Европе доля подобных компаний ниже) участвуют в бизнесе как одно из доходных подразделений», — отмечает Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar. В России доля корпоративных подразделений достигает почти 100%, операционная деятельность которых рассматривается в первую очередь как затраты. Это объясняется тем, что в составе портфеля активов корпораций доминируют объекты, используемые под профильную деятельность, при этом в России потенциал увеличения прибыли от владения недвижимостью существенно выше. Это обусловлено в разы большей долей непрофильных объектов на балансе корпораций (что во многом обусловлено наследием советских времен, когда на балансе собственников «оседали» не только административные здания, но и санатории, дома культуры, земельные участки и многое другое).

Управляя портфелем разнообразных активов, корпоративные собственники в первую очередь сталкиваются с необходимостью сокращения затрат на собственное владение недвижимостью. Здесь решение о принципе размещения компании должно приниматься с учетом стратегии развития самого бизнеса компании (например, планов по релокации производства), а также на базе сравнения затрат на аренду, нового строительства и текущих расходов на размещение. Здесь же могут рассматриваться варианты объединения разрозненных подразделений компании в единый офис или, наоборот, снижение затрат на аренду при выделении бэк-офиса.

Второй задачей становится повышение эффективности использования принадлежащих им непрофильных активов. Многие объекты, принадлежащие корпорациям, сдаются в аренду, и часто именно грамотное управление арендными отношениями — первый шаг на пути роста доходов. «Команда, на которую возлагается ответственность за управление арендными доходами, должна не только провести сегментацию арендаторов, но и осуществить постановку внутренних маркетинговых исследований, выбрать оптимальную схему реализации площадей (по конкурсу, через Агента / по тарифу), автоматизировать данные процессы, а также нивелировать риски по снижению заполняемости, отслеживая чек-поинты состояния арендаторов», — поясняет Маргарита Трофимова, директор департамента стратегического консалтинга NAI Becar.

Реализация непрофильных активов — отдельная работа для управляющей команды, поскольку требует вовлечения профильных специалистов по определению наиболее эффективного использования этих самых активов. Таким образом, управление корпоративной недвижимостью — это большой объем работы для высокопрофессиональных сотрудников.