Спрос на новостройки ближнего Подмосковья

Причины изменения спроса в городах ближнего Подмосковья.

Максимальный рост с начала года продемонстрировал Красногорск (12,9%), Пушкино (12,3%) и Королев (9,5%). Меньше всего выросли цены в Реутово (3,9%) и в Химках (1,8%). Цены в Балашихе с начала года упали на 0,7%.

Основная причина роста цен — улучшение транспортной доступности городов Подмосковья. Рассмотрим некоторые города более подробно:

Королев

Высокий уровень цен в городе можно объяснить статусом наукограда и достаточно малым количеством предлагаемых площадок для строительства.

Транспортная доступность относительно хорошая. В город ходит экспресс электричка из Москвы. Время в пути — 18 минут. В королеве 4 ж/д станции, что улучшает транспортную доступность горожан: ст. Подлипки Дачные, ст. Болшево, пл. Валентиновка, пл. Фабрика 1 Мая. «Наземное» метро до Королева планируется привести к 2017 году.

Улучшит транспортную доступность и сдача в 2019 году станции подземного метро «Челобитьево». Хотя оно будет находиться в Мытищах, но все равно дорога до Мытищ от Королева много короче, чем от Королева до ближайшей в настоящий момент станции метро «Медведково».

Автомобильная транспортная доступность — основная проблема города. Ярославское шоссе постоянно стоит в пробках. Проблема решается, но не так быстро как хотелось бы. В конце 2013 года была сдана развязка МКАД-Ярославское шоссе, которая улучшила транспортную ситуацию, но Ярославка после МКАД постоянно стоит в пробках. Для решения этой проблемы с 2013 года началась реконструкция трассы «Холмогоры» — доведение количества полос до 5 в каждую сторону. Окончание реконструкции намечено на конец 2015 года. Однако въезд в город только по одному шоссе осложняет ситуацию.

15 мая 2014 года в состав города Королев вошел город Юбилейный, где квартиры дороже, чем в Королеве. Так что в средняя цена квадратного метра в Королеве в ближайшее время еще подрастет.

Если есть проблема с пробками в самих подмосковных городах, то стоит выбирать такие жилые комплексы, которые располагаются на выезде из дорога. ГК «Премьер» строит дома в городе Королеве в микрорайоне Текстильщик по улице Тарасовская (Тарасовская 2, 14, 25). Улица Тарасовская имеет прямой выезд на Ярославское шоссе. Так что в ближайшем будущем транспортная доступность существенно улучшится. От возводимых ГК «Премьер» домов до МКАДа 11,5 км. С другой стороны, от домов до Ярославского шоссе около 1 км, что исключает шум и задымленность.

Химки

В Химках о строительстве «наземного» метро уже было объявлено давно. О строительстве скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург и Бусиновской развязки, которые уменьшает транспортную нагрузку на Химки, — тоже. Цены выросли. Вторая волна повышения начнется после введения их в строй. Первый участок платной магистрали до Шереметьево и Бусиновскую развязку откроют к 1 января 2015 года. Химки это городской округ, включающий в себя несколько микрорайонов, которые в недавнем прошлом были отдельными городами.

Химки включает в себя микрорайоны Старых и Новых Химок: Сходня, Подрезково, Клязьма, Старбеево, Планерная, Фирсановка, Новогорск, Левобережный. 6 из 9 имеют свои ж/д станции, которые будут соединены с Москвой наземным метро к концу 2014 года: пл. Левобережная, ст. Химки, пл. Планерная, пл. Подрезково, ст. Сходня, пл. Фирсановка. Реконструируется Ленинградское шоссе. Сроки реконструкции 2013-2016 гг.

В город с МКАД можно въехать тремя разными шоссе: Ленинградским, Новокуркинским и по ул. Молодежной. Это очень выигрышный вариант. Зачастую в город Подмосковья ведет только одна дорога, что снижает ее автомобильную транспортную доступность.

К 2017 году планируется построить линию скоростного трамвая на 4 вагона от метро Планерная до Химок. Время в пути — 16 минут.

Рост цен в Химках также можно объяснить увеличением жилья комфорт, бизнес и элит классов. Будут введены несколько ЖК вдоль канала Москвы-реки с красивыми видами на воду. Ведется активное строительство жилья рядом с двумя крупными спортивными объектами Химок: Учебно-тренировочный Центр «Новогорск» и Олимпийский учебно-спортивный центр «Планерная».

Красногорск

Начато строительства пешеходного моста через Москву-реку. Срок сдачи — 2015 год. Это соединит огромный микрорайон Павшинской поймы с метро «Мякинино», что приблизит жителей микрорайона к Москве. Реконструкцию Волоколамского шоссе планируют завершить к концу 2015 года. Также к 2015 году планируется завершить реконструкцию Новорижского шоссе и построить новую развязку с Ильинским шоссе. Все это улучшит автомобильную транспортную доступность Красногорска.

На сегодняшний день Красногорск включает в себя следующие микрорайоны: Райцентр, Теплый бетон, СГШ, Чернево, Губайлово, Павшино, Анино, Опалиху, Бруски, Южный, Павшинскую пойму и Спасский мост. В городе 3 ж/д станции: Павшино, Опалиха и Красногорская. Легкое метро планируется лишь к 2025 году.

Из Красногорска, в черте которого расположено три станции Рижского направления МЖД, до Рижского вокзала можно добраться не более чем за 30 минут, а от платформы «Павшино» до станции метро «Тушинская» еще быстрее — за 8-10 минут.

Одинцово

В настоящее время идет реконструкция Можайского шоссе. Сроки реконструкции — 2013-2014 гг. Легкое метро введут в конце 2015 года. В настоящее время в городе 3 ж/д станции: ст. Одинцово, пл. Баковка, пл. Отрадное. Подземное метро не планируется.

В Одинцово с трех платформ электрички доставляют пассажиров до станций метро «Кунцево», «Фили», «Беговая» и «Белорусская», причем до последней, то есть до центра Москвы, всего за 35 минут. Из Одинцово в Москву можно будет добраться быстрее благодаря строительству платной объездной дороги и крупномасштабной реконструкции Можайского шоссе, а также строительству дублеров Кутузовского проспекта.

Реутово

На наш взгляд, цены в Реутове уже достигли максимума. Станция метро «Новокосино» построена. В ближайшее время резких скачков не планируется. Однако, в городе возводят жилье лишь 2 компании, которые организовали некоторую «монополию» застройщиков и практически диктуют цены. В настоящее время идет реконструкция Носовихинского шоссе. Сроки реконструкции — 2014-2018 гг. Легкое метро введут в конце 2015 года. В настоящее время в городе 2 ж/д станции: ст. «Реутово», пл. «Стройка».

Пушкино

Ситуация близка с ситуаций в Королеве. В Пушкино ведет тоже Ярославское шоссе.

Изменение спроса на новостройки ближнего Подмосковья за последний год

Спрос на новостройки в ближнем Подмосковье с конца 2013 года увеличился в среднем на 30%. Основные причины по степени значимости: отзыв банковских лицензий, ослабление курса рубля, а также ослабление банками условий получения ипотеки и снижение ее ставки.

Еще с конца 2013 года банки проявляли повышенную лояльность к заемщикам: минимальное количество документов для получения, возможность учитывать «серый» доход, уменьшение размера первоначального взноса. Также снизилась планка и для застройщиков: выдавать ипотеку банки начинали на уровне котлована.

Результатом этого стало увеличение объема просроченной задолженности к 1 апреля 2014 года на 3,2% по сравнению с 1 января 2014 года.

На основании этого банки стали более аккуратно относиться к выдаче ипотечных кредитов. Отказываются от учета «серых» доходов. Вернули требование по стадии готовности дома — 30-40%, чтобы начать выдавать ипотеку. Происходит постепенное повышение ставок. В начале отказываются от акций, затем повышают саму ставку. Происходить это будет постепенно — в течение 3 месяцев со дня повышения Центробанком ключевой ставки. А повышение ее с начала года произошло уже дважды: в начале в марте с 5,5% до 7%, а потом в апреле до 7,5%.

Таким образом, ипотечные кредитные ставки к осени 2014 года будут от 12,9% до 14,3%.

Отметим, что рост количества ипотечных кредитов на приобретение новостройки за 2013 год составил 79%. На 2014 мы прогнозируем рост на 25-35%.

Ситуация на Украине и спрос на жилье

Частные инвесторы действительно активизировались. Доля инвестиционных покупок с начала года выросла с 20% до 25%. На наш взгляд, ситуация в Украине действует на рынок недвижимости опосредованно — через влияние этой ситуации на курс рубля к основным валютам. Однако стоит отметить, что курс рубля падал еще до начала событий в Украине. И ажиотаж на рынке недвижимости начался еще в конце 2013 года, когда начались активные отзывы лицензий банков и курс рубля стал слабеть.

Однако следует отметить изменение вектора инвестиций. Раньше покупали квартиры, для того, чтобы в дальнейшем перепродать. Но в связи с тем, что планируется введение дополнительного налога на продажу инвестиционного жилья (т.е. не единственного), инвесторы будут жилье сдавать, а не перепродавать. А если перепродавать, то до сдачи дома в эксплуатацию, т.е. по типу «переуступки прав ДДУ».

Самыми доступными по цене являются города Балашиха и Пушкино. В них предлагаются цены средние по Подмосковью (Пушкино — 70,9 тыс. руб. за кв. м) или даже ниже (Балашиха — 66,9 тыс. руб. за кв. м).