Предложение на рынке земли в связи с кризисом выросло на 30%

ГК Rusland SP подводит итоги первого кризисного года для земельного рынка Петербурга. С началом экономического кризиса объем предложения в этом сегменте вырос на 30%. Цены впервые за последние 6 лет идут вниз, скидки на отдельные участки могут достигать 10-30%.

По оценкам ГК Rusland SP рост предложения на земельном рынке связан с тем, что девелоперы, испытывающие финансовые трудности, избавляются от части своего земельного банка. Среди ярких примеров сделок по покупке таких активов: участок на Типанова, д. 25 приобрел Росстройинвест, на Подвойского, д. 8 — ПСК, ЖК «Илматар» на Косой линии ВО — Setl Group, часть территории завода «Самсон» на Московском ш. — Аквилон Инвест, на Социалистическая ул, д. 21 (фабрика «Крупской») — ГК Пионер, участок СУ-155 в Янино — ГК Интеко.

Предложение

В целом в открытой продаже находятся более 100 Га земли под жилье именно в границах Санкт-Петербурга. В закрытой продаже речь может идти об объемах больше в два и более раз. Основной объем предложения земли в Санкт-Петербурге сегодня — это бывшие индустриальные площадки, либо новые территории — например, север города в районе Каменки и в Петродворцовом районе.

Также на рынке города экспонируются множество интересных потенциальным девелоперам земельных массивов под строительство, подсчитали эксперты ГК Rusland SP. Это земельные участки в районе Октябрьской набережной, в том числе -заводов «Пигмент» (около 35 Га) и «Реактив (1,5 Га), также участки завода «Климов» на Кантемировской и Белоостовской улицах — около 10 Га.

Продается земля завода «Кулон» на Пискаревском проспекте и ул. Невзоровой — общая площадь участков более 12 Га, на продажу выставлены участки на Торфяной улице — чуть более 8 Га, ряд проектов от 1-2 Га, в том числе на ул. Бабушкина и т.д. Если в Санкт-Петербурге предложения под жилье исчисляются в сотнях гектар, то в Ленинградской области порядок цифр — тысячи гектар. Среди крупнейших земельных массивов, выставленных на продажу, можно отметить — более 200 Га в Мурино, более 200 Га на Пулковском шоссе (проект «Цветы»), земельные участки в городе — спутнике «Южный» — 3,5 тыс. Га, проекты КОТ в Янино, Колпино и т.д.

Спрос

Значительно изменилась структура спроса. Упал спрос на земельные участки у девелоперов офисной недвижимости, в разы меньше стало активных инвесторов крупных торговых центров. Наибольшую активность в сегменте торговой недвижимости проявляют гипермаркеты, активно развивающие различные сити-форматы. Большим спросом пользуется земля под размещение торговых сетевых объектов (продуктовые, строительные DIY гипер- и супермаркеты). Площадь может разниться от 2-5 га (под крупные форматы) и 0,2 — 0,5 га под супермаркеты. Эффективная цена, по которой осуществляются сделки, как правило, находится в диапазоне 50-80 млн рублей за 1 Га в Санкт-Петербурге и 30-40 млн рублей за 1 Га в регионах. В отдельных случаях в Санкт-Петербурге, когда участки находятся в эксклюзивной локации, например, у станции метро, цена может доходить до 130-150 млн рублей за Га.

Стоит отметить возросший в последнее время интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга. «Самолет Девелопмент» активно «мониторит» рынок на предмет приобретения площадок. ФСК «Лидер» вышел с проектом в Мурино. ГК «Пик» анонсировала, что планируют повторно выходить на рынок города.

Цены

Стоимость земельных участков под строительство жилья в Санкт — Петербурге определяется локацией и наличием ППТ. Для эконом-класса — это от 5 тыс. рублей до 12 тыс. рублей за кв. м продаваемой площади, комфорт-бизнес-класса — от 12 тыс. до 20 тыс. руб. за кв. м, элит — от 20 до 40 тыс. руб. за кв. м. «Вопрос стоимости земельного участка очень индивидуальный — все зависит от комплектации документов, инженерной инфраструктуры, вида оформленных прав, вида разрешённого использования. В связи с этим, говорить о каких-то конкретных земельных участках и о том, что цена за год существенно изменилась — трудно. Меняется не только цена, но и условия сделки, включая набор документации», — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Еще одна особенность кризисного рынка земли — сокращение количества денежных сделок. «Все больше девелоперов будет прибегать к бартерным схемам покупки земли: оплата земельных участков в счет будущих построенных квартир. Это станет единственной возможностью начала новых проектов для девелоперов, у которых нет дешевых источников финансирования. Восстановление спроса на жилье и, следовательно, инвестиционного спроса на землю, можно ожидать не ранее 2018 года», — говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE в России.

При возросшем предложении в приоритете покупателей земельных участков — приемлемый по цене вход в проект и максимальное снижение градостроительных рисков. По этой причине в России сейчас развивается новая услуга — лэндхантинг, который подразумевает поиск перспективных участков земли, анализ градостроительных рисков и оценку инвестиционных перспектив. Это значительно снижает риски покупателей и позволяет приобрести наиболее ликвидные объекты по приемлемым ценам, отмечают в ГК Rusland SP.

По мнению специалистов ГК Rusland SP сегодня на рынке есть интересные участки по адекватной стоимости. «По отдельным проектам, в первую очередь под жилье класса комфорт и выше, можно наблюдать снижение в пределах 15%, что обосновано ухудшениям показателей по доходной части проектов, — отмечает Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP. — Стоимость сделок с участками под retail также в ряде случаев снизилась на 10-30% вследствие снижения потенциального товарооборота компаний».