Почему столичным новостройкам комфорт-класса не страшен кризис?

На долю квартир в новостройках комфорт-класса приходится около половины всего объема предложения на первичном рынке Москвы. При этом девелоперы продолжают активно осваивать этот формат: за 11 месяцев 2015 года предложение жилья в сегменте комфорт-класса выросло в два раза.

Эксперты «Метриум Групп» назвали пять причин, по которым квартиры в ЖК комфорт—класса в Москве являются самым «живучим» форматом недвижимости в условиях кризиса.

1. Цена

По итогам ноября 2015 года средневзвешенная цена кв. м на рынке жилья эконом-класса составила 104,48 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса — 151,91 тыс. руб., бизнес-класса — 233,56 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса — 4,59 млн руб., комфорт-класса — 6,65 млн руб., бизнес-класса — 12,45 млн руб. Двухкомнатная квартира эконом-класса в среднем стоит — 6,09 млн руб., комфорт-класса — 9,58 млн руб., бизнес-класса — 18,74 млн руб.

«Значительная разница в цене квартир комфорт- и бизнес-класса — почти в 2 раза — возникает не только из-за более высокой стоимости квадратного метра, но и из-за большей площади «бизнеса», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — В итоге, в условиях финансовой нестабильности и невозможности точного планирования будущих доходов те, кто ранее присматривался к покупке квартиры бизнес-класса, делают свой выбор в пользу качественного, но менее дорогого жилья».

Действующая госпрограмма льготного ипотечного кредитования позволяет взять кредит на покупку квартиры в столичной новостройке на сумму до 8 млн руб. под 11,4% годовых. При минимальной сумме средств, имеющихся для первоначального взноса, воспользоваться этим предложением могут преимущественно покупатели жилья комфорт-класса, так как квартиры бизнес-класса стоят значительно дороже.

2. Инфраструктура

Жилые комплексы эконом-класса редко включают в себя обширную инфраструктуру. Многие новостройки не имеют ничего, кроме небольшого участка придомовой территории. В состав инфраструктуры новых ЖК комфорт-класса входят многочисленные объекты, которые ранее можно было встретить только в дорогих комплексах бизнес-класса. Это благоустроенные дворы с детскими площадками и местами для отдыха, наземные и подземные парковки, а также большое количество социальных и торгово-бытовых объектов непосредственно на территории комплекса. Например, в ЖК «Ривер Парк», строящемся на берегу Москвы-реки в районе Нагатинский затон, создается комплексная среда для комфортного проживания. Качественная инфраструктура в шаговой доступности является одним из решающих факторов при выборе жилья. Когда инфраструктура в ЖК комфорт-класса почти не уступает более дорогим комплексам, но квартира в них стоит в 1,5-2 раза дешевле, многие покупатели отдают предпочтение жилью класса «комфорт».

3. Выбор объектов

В ноябре на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 36 проектов с совокупным объемом предложения 12 000 квартир. Из них только один ЖК — «Некрасовка» относится к эконом-классу. Таким образом, в процентном соотношении на долю домов комфорт-класса приходится 97% от всего объема предложения массового жилья, тогда как по итогам первого полугодия 2012 года их доля составляла 71%. «За последние три года число новостроек комфорт-класса увеличилось более чем в 2 раза — с 15 до 32 проектов, — говорит Мария Литинецкая. — Благодаря этому, покупатели могут выбрать жилье в удобном для них районе, с определенным набором инфраструктуры и по приемлемой цене. Предложения есть «на любой вкус и кошелек».

Еще одним привлекательным моментом для покупателей является наличие в продаже комплексов, находящихся на разных этапах строительства. Это позволяет удовлетворить потребности и тех, кто хочет купить жилье по более низкой цене на стадии «котлована», и тех, кто хочет въехать в готовую квартиру сразу после оформления сделки. В настоящее время почти треть квартир от общего объема (36%) реализуется в корпусах на этапе монтажа этажей. Почти столько же (34%) — в новостройках на начальной стадии строительной готовности. Менее четверти предложения (20%) сосредоточено в домах, уже введенных в эксплуатацию, 10% — объектах, находящихся на этапе отделочных работ.

4. Архитектура и дизайн

Находясь между «бизнесом» и «экономом», комфорт-класс вобрал в себя характеристики обоих сегментов. С точки зрения метража квартир он ближе к эконому, однако архитектурная составляющая в настоящее время все больше отвечает уровню бизнес-класса. Большинство новых комплексов класса «комфорт» состоят из монолитных и монолитно-кирпичных домов с индивидуальной концепцией фасадов. При разработке проектов ведущие девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, а также используют те решения и материалы, которые ранее применялись только при строительстве дорогой недвижимости. «В ЖК «Ривер Парк» мы используем немецкую опалубку современной серии, — рассказывает Дмитрий Старостин, Председатель совета директоров «Речников Инвест». — Качество строительства не уступает высокобюджетным проектам».

5. Ликвидность

Около 90% покупателей сегодня приобретают квартиры для собственного проживания. При этом мало кто выбирает жилье «на будущее» — в основном, предпочтение отдается тем квартирам, в которых удобно жить «здесь и сейчас». Но в дальнейшем могут измениться жизненные обстоятельства, которые потребуют продажи старой и покупки новой квартиры — большей или меньшей площади, или в другом районе. Реализовать недвижимость на вторичном рынке без существенных материальных потерь и в более короткие сроки проще собственникам жилья комфорт-класса. По итогам 10 месяцев 2015 года количество сделок на вторичном рынке столичной недвижимости сократилось на 34%. Падение спроса вызвало снижение цен. Дисконт на «вторичку» в элитном сегменте достиг уровня 20-40%, квартиру бизнес-класса стало возможным приобрести на 20-50% дешевле докризисных цен. Покупатели с «живыми» деньгами стали пытаться использовать ситуацию на вторичном рынке в свою пользу. Играя на экономических трудностях продавцов, они максимально снижают цены, добиваясь существенных скидок. В сложившейся ситуации вторичное жилье эконом- и комфорт-класса «пострадало» меньше всего. Дисконт на него минимален и не превышает 5-10%.

«За последний год потребительские предпочтения несколько изменились, — резюмирует Мария Литинецкая. — Спрос стал более рациональным: большинство покупателей стремятся приобрести качественный продукт, но за разумные деньги. На рынке недвижимости такой «золотой серединой» являются квартиры в комплексах комфорт-класса. Это связано с тем, что новостройки эконом-класса не дотягивают до представлений покупателей о современном комфортабельном жилье, а квартиры бизнес-класса для многих слишком дороги. Опрос, проведенный Фондом общественного мнения в октябре 2015 года, показал, что 43% москвичей испытывают необходимость улучшения своих жилищных условий. По данным исследования, финансовые возможности для этого есть у 14% жителей столицы. Таким образом, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, москвичи и приезжие из регионов как покупали, так и будут покупать недвижимость в Москве. По соотношению цены и качества альтернативы жилью класса «комфорт» сегодня не существует, поэтому данный формат наиболее мягко переносит кризисный период. При этом его доля на рынке будет расти и дальше. Часть девелоперов, которые раньше строили ЖК бизнес-класса, могут перейти в сегмент жилья класса «комфорт». Проектов эконом-класса будет становиться все меньше, так как с каждым годом такое жилье морально устаревает. Через несколько лет «эконом» может практически исчезнуть с первичного рынка, и строиться такое жилье будет только по заказу городских властей для социально незащищенных категорий граждан».