Недооцененные города Подмосковья

— Павел, в соседних городах ближнего Подмосковья цены на жилье и объемы застройки могут различаться в разы? Чем это объясняется?

 

— Исторически неравномерная застройка Подмосковья произошла из-за искусственно ограниченной конкуренции среди застройщиков. В некоторых городах одна-две компании выполняли свой ежегодный план по возведению жилья и оставались этим вполне довольны. Да и местной администрации другие застройщики были не нужны.

 

Но дело, конечно, не только в административной инертности. Сами инвесторы опасались вкладывать средства в стартовые проекты массовой застройки, предпочитая возводить недвижимость там, где до них побывали многие застройщики. Проще говоря, ныне популярные города развивались следующим образом: одна компания начинала реализовывать проект и сооружать нужную инфраструктуру, к ней подключалась вторая, затем третья, и потом приходили остальные девелоперы. То есть инициатива у большинства застройщиков отсутствовала — было удобно работать там, где уже рискнул кто-то другой. В результате к середине 2000-х гг. мы получили огромные жилые массивы в одних городах и практически полное их отсутствие объектов в других.

 

— То есть можно утверждать, что причина огромного разброса цен на подмосковном рынке новостроек — в деятельности строительных компаний?

 

— Полностью обвинять во всем девелоперов было бы несправедливо. Коллективизм присущ не только компаниям, но и всем гражданам в принципе. Как известно, быстрее дорожает недвижимость в тех местах, которые пользуются высоким потребительским спросом. Так было всегда, в том числе и во второй половине 1990-х, когда покупатели только начали осваивать Подмосковье.

 

Условно говоря, у москвичей существовало два психологических барьера, мешавших принять решение о переезде в город-спутник в более просторную квартиру. Это пресловутая столичная прописка и распространенные стереотипы из серии «за МКАД жизни нет». И если штамп в паспорте отменить не представлялось возможным, то второй барьер как раз был вполне преодолим благодаря раскрутке того или иного города. Ближайшие из них находились в авангарде популярности, были, как говорится, на слуху. Многие отдавали им предпочтение только потому, что туда уже успели перебраться их знакомые. Покупателям было проще приобрести квартиру недалеко от Москвы либо рядом с родственниками или друзьями, которые уже переехали.

 

В результате сейчас стоимость недвижимости в популярных городах ощутимо выше. Например, в Реутове и Московском средняя цена 1 кв. м составляет почти 100 тыс. руб., в Королеве, Мытищах, Люберцах и Красногорске она колеблется около 90 тыс. руб. А средняя стоимость новых квартир в названных городах уже довольно давно более 6 млн руб. По этой цене в принципе можно найти адекватное предложение и в пределах МКАД, например небольшую квартиру на вторичном рынке. Такая сумма есть далеко не у каждого, поэтому покупательский спрос постепенно стал перемещаться туда, где дешевле, отдаляясь от столицы. Да и менталитет нашего человека явно изменился. Сегодня уже никого не пугает проживание за административной границей Москвы. Да и хорошая современная инфраструктура перестала быть прерогативой территории внутри МКАД.

 

Таким образом, можно сказать, что место перестало быть определяющим фактором для покупателя, а на первый план при выборе жилья вышли характеристики конкретного объекта и его стоимость.

 

— Значит, мы имеем сегодня рынок покупателя, который благодаря своим предпочтениям способствовал появлению новых проектов и созданию более равномерной ценовой ситуации в Подмосковье?

 

— Роль покупателей велика, ведь в нормальных рыночных условиях именно спрос определяет предложение. Но и у девелоперов есть заслуги. Росту спроса в недооцененных городах способствуют в том числе правильные действия застройщиков. Понятно, что города с самыми низкими ценами на жилье рассматривают люди со скромным достатком, и для них зачастую важна даже не цена 1 кв. м, а стоимость всей квартиры. Поэтому девелоперы стараются реализовывать в нераскрученных городах проекты, предусматривающие возведение недвижимости небольшого метража.

 

— Назовите города, которые на сегодняшний день вы считаете недооцененными.

 

— Железнодорожный, Пушкино, Подольск и Видное. Здесь первичный рынок жилья хорошо развит, есть выбор квартир, доступных покупателям, а цена 1 кв. м при этом пока недотягивает до средней по Московской области. К этой же категории я бы отнес и чуть более дорогой с точки зрения приобретения недвижимости Долгопрудный. Причем по транспортной доступности и развитости инфраструктуры эти населенные пункты не уступают Химкам, Красногорску, Реутову, Люберцам...

 

— Каковы сегодня цены на новое жилье в недооцененных городах?

 

— Скажем, средняя стоимость квартиры в Железнодорожном, Пушкино и Подольске не превышает 5 млн руб. В Видном ценник лишь недавно перевалил за эту психологическую отметку. Однако необходимо понимать, что речь идет именно о среднестатистической квартире в новостройке. Естественно, однокомнатное жилье в названных городах стоит еще меньше. Например, в Железнодорожном однушку площадью 30 кв. м можно приобрести за 2,226 млн руб., в Подольске — за 2,479 млн руб., а в Видном — за 2,404 млн руб. И опять-таки это средние цены, а не минимальные, которые гораздо привлекательнее для покупателей. В Пушкино, к примеру, сегодня строят жилой комплекс, в котором цена полноценной однокомнатной квартиры меньше 1,5 млн руб.

 

В целом хотелось бы отметить, что пока стоимость новостройки в недооцененных городах остается одной из самых низких в Московском регионе. Между тем в последнее время прослеживается определенная тенденция: разница в ценах объектов в доступных и дорогих городах медленно, но сокращается. Если сравнить динамику роста стоимости 1 кв. м, то наиболее интенсивной она была именно в непопулярных городах. Например, если в Пушкино, Видном, Железнодорожном и Подольске новостройки подорожали с мая 2012 г. на 10–15%, то в топовых Московском, Реутове и Красногорске цены выросли всего на 5–7%.

 

О возросшем потребительском интересе к ранее непопулярным городам также свидетельствует и планомерное снижение объемов предложения. Это значит, что продажи в прежних аутсайдерах рынка идут быстрыми темпами, несмотря на определенное подорожание.

 

— И, наверное, в них есть свои преимущества?

 

— Конечно, города, активная застройка которых началась уже в новом тысячелетии, отличаются большей продуманностью — здесь лучше спланирована инфраструктура, она современнее и во многом соответствует требованиям жителей в отличие от объектов, где все начиналось в лихие 1990-е. За последнее десятилетие как местные власти, так и застройщики стали больше думать о качестве продукта, о том, как в итоге будут жить люди в конкретном городе. Поэтому в так называемых недооцененных пока городах гораздо комфортнее, чем в плотно и часто хаотично застроенных «топах» подмосковного рынка.

 

— Какие перспективы развития у недооцененных городов?

 

— Могу предположить, что в ближайшие год-два в недооцененных городах сохранится тенденция чуть более интенсивного роста стоимости недвижимости, чем в среднем по ближнему Подмосковью. И в дальнейшем покупатели квартир экономкласса станут все чаще выбирать объект и цену, а не место. Сейчас, когда во многих городах области уже налажено сообщение с Москвой, а в других идет активное улучшение транспортной доступности, дополнительные 10–20 мин. в пути до столицы никого не пугают. Кроме того, люди, уставшие от суеты мегаполиса, нередко предпочитают селиться в местах неперенаселенных, и эта тенденция также будет усиливаться. Доказательство тому — западный опыт. В Нью-Йорке на Манхэттене живут богатые одиночки, а семьи с детьми — в хорошо и равномерно развитых пригородах. Хочется верить, что и наше Подмосковье скоро перестанет быть океаном с островками цивилизации и превратится в красивый и самостоятельный регион для комфортной жизни — на всех направлениях и во всех городах.