Гасан Архулаев: «Радикальные меры всегда вредят рынку»

О последствиях, которые могут возникнуть на рынке недвижимости в связи с инициативой властей об отмене федерального закона № 214-ФЗ, нашему журналу рассказывает Гасан Архулаев.

— Инициатива заместителя главы правительства РФ Игоря Шувалова об отмене строительства в рамках договора долевого строительства (ДДУ) по-прежнему остается актуальной для рынка. Как вы считаете, насколько эффективен будет подобный шаг и поможет ли он решить проблему обманутых дольщиков?

— Проблема обманутых дольщиков уже активно решается, 1 января 2014 г. в закон № 214-ФЗ были внесены поправки, согласно которым у продавца недостроенных квартир должно быть поручительство банка, соглашение со страховой компанией или членство в Обществе взаимного страхования застройщиков. Такие меры при непосредственном контроле Москомстройинвеста позволяют предотвратить появление новых обманутых дольщиков, при этом стоимость квадратного метра не увеличится.

Сегодня эта организация, являясь уполномоченным органом по контролю и надзору в области долевого строительства, отслеживает целевое использование средств, а также проверяет договоры страхования дольщиков, вкладывающих свои средства, в рамках закона № 214-ФЗ. В столице на данный момент это порядка 80% от рынка жилья. Оставшиеся 20% — жилищно-строительные кооперативы, которые не могут стать полноценной заменой долевому строительству: зачастую структура собирает денежные средства, не имея полного пакета ­предусмотренных законодательством правоустанавливающих документов.

— Какова вероятность того, что закон все же изменится?

— Поскольку принятие закона № 214-ФЗ значительно улучшило ситуацию на рынке первичного жилья, есть вероятность, что кардинальных мер по его отмене не будет принято. По крайней мере девелоперское сообщество принимает активное участие в обсуждении этого вопроса, выдвигая весомые контраргументы. Согласитесь, радикальные меры, как правило, всегда вредят рынку.

— Если это случится, то как скажется отмена ДДУ на девелоперах?

— Если предложенная инициатива будет принята, рынок строительства жилья в России стремительно уменьшится, кроме того, снизится качество нового жилья. Компаний, которые способны строить жилые дома на кредитные, а тем более на свои средства, в России не так уж много. Значит, нас ждет не только стремительный рост цен на квартиры, но и столь же быстрое понижение конкурентоспособности оставшихся на рынке застройщиков.

Для девелоперов отмена ДДУ — это дополнительные финансовые обременения. Во-первых, это удорожание обслуживания кредита на 25%, в зависимости от сроков строительства и ввода жилья. Переплата неизбежна ввиду прекращения поступлений средств от реализации квартир на нулевых циклах, «субсидирующих» расходы девелопера на банковское заимствование в период строительства. Во-вторых, произойдет увеличение обеспечения кредитов — заморозка средств застройщика, компенсирующих риск недостроя, на счетах контролирующего банка. Банковская гарантия также потребует создания резервного фонда, покрывающего сумму обязательств девелопера перед заемщиками банка (покупателями квартир).

— А как отмена ДДУ отразится на покупателях?

— Для покупателей это выразится в увеличении стоимости квадратного метра на 25–35%. Продажи по ДДУ дают возможность покупки квадратных метров, на какой бы стадии строительства объект ни находился; по завершении строительства стоимость 1 кв. м квартиры значительно вырастает.

Фактически у граждан исчезнет возможность приобрести квартиру на ранних этапах, а, как известно, такие условия существенно облегчают покупку жилья для наших граждан. Сегодня при старте продаж (на этапе котлована) квартиру можно приобрести на 20–25% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию.

— Что вы посоветуете покупателям в нынешней ситуации?

— Можно сказать, что сейчас наилучшее время для приобретения квартиры. Помимо того что действует закон № 214-ФЗ, есть программа господдержки ипотеки, что существенно снижает процентную ставку по кредитам, до 9,8% в ряде объектов. В условиях выросшей конкуренции (на рынок выведено большое количество новых площадей) девелоперы предлагают рассрочки, в том числе беспроцентные или под меньший процент, чем требуют банки. Откладывание покупки может привести к тому, что со временем человек окажется в крайне невыгодных условиях.