Увеличение доходности ТРЦ: дополнительные меры в 2016 году становятся ключевыми

По данным PM-Департамента Colliers International, для обеспечения доходности ТРЦ в текущей экономической ситуации на фоне спада покупательской способности, необходимо применять весь спектр инструментов, который помимо анализа финансового состояния торгового объекта, включает в себя по меньшей мере, пять шагов. Огромную важность приобретает сейчас не только просчет потенциала локации и конкурентной среды, но и анализ социальной среды района, в котором расположен объект, и соответствие качества объекта современным реалиям.

«К примеру, если район традиционно считался «непрестижным», то даже если он сейчас застроен домами класса «комфорт плюс» и бизнес-классом, есть риск, что бренды высокой ценовой категории не будут пользоваться должным спросом именно потому, что тут не проживает их целевая аудитория. Также не рекомендуется привлекать в ТРЦ и только жесткий экономкласс, даже если в конкурентной среде района наблюдается дефицит таких магазинов. Каждый раз при оценке конкурентной среды надо четко понимать, какой именно сегмент будет оптимально работать для конкретного района и иметь возможность выбрать и привести на управляемый объект лучшие бренды этого сегмента», — считает Региональный директор PM-Департамента Colliers International Маргарита Аристархова.

Эта особенность не всегда учитывалась при просчете мер по увеличению доходности ТРЦ в условиях стабильного покупательского спроса. Но в условиях снижения покупательской способности, анализ социальной среды района, нацеленность его населения на те или иные бренды становится равноправной опцией наряду с другими при проработке реконцепции ТРЦ под новые экономические условия.

Оценка потенциала ТРЦ на основе средней арендной ставки торгового комплекса, как основная мера, позволяет определить текущее состояние объекта, то, насколько он здоров как бизнес. Задача УК — сравнить его с рыночными реалиями и при необходимости улучшить ключевые параметры: средняя ставка, количество арендованных и вакантных площадей. Хорошим результатом считается сбалансированный пул арендаторов, длинные (3-5 лет) договоры при относительно высоких арендных ставках и вакансия, не превышающая 5% GLA.

Управляющая компания может повысить чистый операционный доход ТРЦ за счет его докоммерциализации и путем повышения оборота арендаторов, в том числе, и с помощью маркетингового и рекламного продвижения. «По нашему опыту, если у объекта присутствует потенциал для развития, его практически всегда можно вытянуть на хороший уровень. У нас есть примеры приведения объектов с низким чистым доходом к уровню инвестиционной привлекательности, в частности, это управляемый нашей компанией ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге, который по всем параметрам готов к продаже», — подчеркивает Маргарита Аристархова.

Эксперт PM-Департамента Colliers International также обращает внимание, что помимо оценки социальной среды в ряд обязательных ныне опций встает оценка внешнего и внутреннего конструктива объекта с точки зрения его устареваемости. Низкие потолки, мелкая «нарезка», тупиковые галереи, сложное межэтажное передвижение — все это относится к устаревшему конструктиву, создает ощущение сдавленности, отсутствия пространства. Нынешние востребованные стандарты площадей существенно изменились; покупатель и как следствие, арендатор, стали более взыскательными и разборчивыми. Сегодняшний стандарт ТРЦ, это высота потолков от 4-5 метров, качественные инженерные системы, современные отделочные материалы. Как правило, объектам 10-15-летней давности требуется серьезная архитектурная реконцепция. На такие объекты менее охотно ориентируются развивающиеся бренды, даже если локация подходит им по всем параметрам. Так, например, площадки 400-700 метров стали самыми сложными для реализации.

Завершающий этап — это анализ документооборота ТРЦ и его стандартизация, благодаря которой собственник может четко отслеживать все процессы, происходящие между торговым центром и арендаторами, контрагентами и надзорными органами. «Мы стандартизируем все процессы документооборота по международному образцу, принятому в Colliers International, но адаптируем их к объекту, чем очень облегчаем жизнь собственнику, — говорит Маргарита Аристархова, — Ведение прозрачного стандартизированного документооборота — это альфа и омега управления ТРЦ; без этого в принципе невозможно подготовить объект не только к продаже, но и обеспечить его нормальное функционирование и высокую доходность. Но если в «тучные» годы собственник, который хотел бы провести реновацию, как-то освежить свой объект, поднять его на новый уровень, мог себе позволить подойти к этому вопросу однобоко, то сейчас это невозможно; поднять объект можно только комплексными мерами, в составе которых есть и те, на которые раньше не обращали внимания».