Элитный компромисс

В спорах о том, что же такое настоящее элитное жилье, было сломано немало копий. Специалисты компании ORDO Group высказали свое мнение на этот счет.

Сегмент элитной недвижимости не стоит рассматривать как нечто цельное и монолитное, иначе мы никогда не придем к единому пониманию того, какой объект можно назвать элитным. На наш взгляд, здесь нужно выделить подкатегории, которые помогут игрокам рынка найти компромисс в спорах. Условно назовем их de luxe, элит и премиум.

К первой категории отнесем самые дорогие объекты, обладающие исключительными характеристиками. Это, безусловно, клубные малоквартирные дома, расположенные в самых престижных районах города. Их отличает уникальная авторская архитектура, использованные в отделке дорогостоящие материалы лучшего качества, приватные общественные зоны с продуманным дизайном. Конечно, такие дома не могут быть многоэтажными, но при этом лифтовое оборудование ведущих мировых производителей не будет лишним. На этаже следует располагать не более двух квартир, а в идеале хозяин должен иметь возможность из лифта сразу попадать в свое жилье. Само собой разумеется, что объект должен быть оснащен самыми современными инженерными системами: биоочистка воды, регулирование влажности воздуха, тепловая станция, видеонаблюдение, технологии «умного дома». Инфраструктура дома не должна быть избыточной, чтобы его обитатели не лишись такой важной составляющей, как приватность. Если говорить о конфигурации квартир, то в клубных домах класса «де люкс» уместны камины, помещения для прислуги...

Идеально вписывается в предъявляемые требования особняк в Гранатном переулке, 6. Построенный по проекту известного архитектора Сергея Чобана, жилой комплекс состоит из трех корпусов, рассчитанных всего на 27 квартир. Отделку фасада и входных групп можно без преувеличения назвать роскошными: здесь использовано черное дерево, оникс, мрамор, натуральный камень. Объект оборудован высококлассными инженерными системами. В роли общественных пространств выступают каминный зал, библиотека, внутренний дворик с ландшафтным дизайном.

На рынке загородной недвижимости дома класса de luxe — это, как правило, штучные проекты, строящиеся в уже обжитых элитных локациях под конкретного клиента. Однако иногда девелоперы предпринимают попытки создания целых коттеджных поселков. Одним из самых удачных примеров является комплекс загородных резиденций Agalarov Estate на Новорижском шоссе. Здесь расположены просторные усадьбы в дворцовом стиле, идеально вписанные в природный и рукотворный ландшафт. В распоряжении владельцев домов уникальная собственная инфраструктура: профессиональное гольф-поле на 18 лунок, гольф-клуб с рестораном и академией гольфа, пляжный клуб с открытым бассейном, причал для лодок, спортивный комплекс, вертолетная площадка и многое другое.

Переходим к категории элит. Сюда попадает недвижимость, которые частично отвечают вышеназванным требованиям. Но одна или несколько составляющих все же оказываются пропущенными в таких домах. Например, размер объекта не позволяет отнести его к клубному формату, несмотря на то, что он обладает лучшими архитектурными и дизайнерскими характеристиками, а отделка состоит из уникальных деталей и выполнена из дорогих материалов. Пробелом может стать и не самое удачное местоположение, пусть даже и в престижном районе, соседство с «неэлитным» объектом.

Примером этого класса является жилой комплекс «Grand Deluxe на Плющихе». Несмотря на указание на принадлежность к люксовому сегменту непосредственно в названии, этот проект по ряду параметров не дотягивает. Например, в этом жилом комплексе представлено 134 квартиры, что не соответствует понятию клубности. Кроме того, он расположен не совсем на улице Плющиха, а на некотором удалении от нее. И при этом он находится рядом с поликлиническим отделением Московского научно-исследовательского онкологического института. Подобное соседство сказывается на статусе объекта. В остальном же это, безусловно, высококлассный жилой комплекс, обладающий всеми характеристиками элитного проекта.

Для загородного рынка камерность проекта также играет определяющую роль. Например, в коттеджном поселке «Азарово» представлено более сотни домовладений, среди которых и коттеджи, и таунхаусы, и апартаменты. Именно поэтому он относится к элитной категории. При этом по всем остальным параметрам поселок ближе к категории de luxe: расположение на культовом Рублево-Успенском шоссе в окружении лесного массива, авторская архитектура, продуманные планировки, лучшие строительные и отделочные материалы, развитая инфраструктура, включающая школу, детские сады, спортивно-оздоровительный комплекс, театр и т.д. Жилье категории премиум обычно представлено многоэтажными домами или объектами редевелопмента. Они могут быть расположены в местах, которые исторически никогда не относились к самым престижным, или же на окраинах традиционно дорогих центральных районов. Тем не менее, эти проекты могут предложить покупателю уникальные возможности: собственный доступ к воде (набережную или причал), лесопарковой зоной по границе участка застройки, виртуозный дизайн «звездного» автора, потрясающие виды из окон, собственную инфраструктуру высокого класса.

На городском рынке жилой недвижимости подобными характеристиками обладает жилой комплекс Barkli Residence. Это первый в Москве проект архитектора с мировым именем Роберта Стерна. Комплекс выполнен в классическом стиле нью-йоркских небоскребов начала XX века, имеет отделку из качественных и дорогих материалов, первоклассную инженерную начинку и развитую инфраструктуру. Единственным фактором, понижающим класс объекта, является расположение за пределами Центрального административного округа в районе, который не относится к традиционным элитным локациям.

На загородном рынке примером коттеджного поселка премиум-класса может являться проект «Новые Вешки». Он полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью, за исключением местоположения. Коттеджный поселок находится на Алтуфьевском шоссе, которое не входит в перечень трасс, традиционно относящихся к элитному сегменту.

К отдельному сегменту стоит отнести «старую элитку». Время идет, появляются новые современные требования к дорогому жилью, но классический принцип location, location, location еще никто не отменял. А ведь многие объекты, построенные на заре формирования московского рынка, расположены в очень «правильных» с точки зрения элитного позиционирования местах. Да и в качестве строительства и используемых материалах их упрекнуть трудно. Так что мастодонты элитного рынка по-прежнему остаются в строю, хотя, конечно, и не занимают топовые строчки рейтинга. К таким проектам относятся «Агаларов Хаус» на Большой Грузинской — один из первых элитных жилых комплексов в Москве, ЖК Cooper House в Бутиковском переулке, отметивший свое первое десятилетие в 2014 году, жилой комплекс «Коперник» на Якиманке и ряд других ставших культовыми объектов.

«Предложение на рынке высокобюджетного жилья сегодня крайне разнообразно, что вынуждает игроков рынка вводить новые подклассы. Однако для конечного потребителя эти обозначения далеко не всегда играют определяющую роль. Покупателю важно, чтобы объект на 100% удовлетворял его индивидуальным запросам. И в текущей экономической ситуации одним из основных требований является адекватная цена. Ежедневно корректирующиеся под влиянием валютных колебаний прайс-листы отпугивают покупателей. Поэтому наиболее востребованными на сегодняшний день объектами являются те, где девелопер фиксирует цены в рублях. Например, в элитных коттеджных поселках «Азарово» и «Новое Лапино» на Рублево-Успенском шоссе сегодня можно приобрести коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах по беспрецедентно низкой цене, на порядок ниже, чем в других проектах аналогичного класса», — резюмирует Юлия Царан, генеральный директор и совладелец компании ORDO Group.