Переадресация. Элитный клиент меняет прописку

Рынок элитной недвижимости в традиционном его понимании в Москве сжимается. Роскошное жилье (класса А) даже при нынешних скидках, доходящих до 40% в валюте, находит покупателя все реже. Так что риелторским агентствам, прежде специализировавшимся исключительно на продаже квадратных метров в окрестностях Кремля, приходится менять политику и включать в линейку предложений проекты с географией попроще.

«Все серьезные инвесторы сейчас за границей». «Неизвестно, сколько по-настоящему богатых людей останется в России». «Стоимость элитного квадратного метра и квадрата класса премиум разнится в шесть раз». Вот что услышали журналисты, пришедшие на пресс-ланч, организованный Kalinka Group.

Похоже, в Москве просто не осталось покупателей люксового жилья. Или их совсем немного, и они требуют максимальных скидок, повышенного внимания к себе и исключительных объектов. В общем, как никогда чувствуют себя хозяевами положения. Есть и другие, которые вдруг поняли, что жилье высокого качества совсем необязательно должно располагаться у стен Кремля, внутри Бульварного и даже Садового кольца, да и заплатить за него можно намного меньше. Они готовы уехать за Третье транспортное, поменяв каменные джунгли и вечные пробки на соседство с парком, рекой и велосипедными дорожками. «Известный принцип: location, location, location — обретает сегодня новое звучание», — заметила председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Она утверждает, что спрос в элитном сегменте с заметным перевесом сместился в сторону премиальной недвижимости (класс В). «Основной объем спроса приходится на более доступные, премиальные, объекты», — вторит ей коллега, директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Роман Попов.

Рынок отреагировал на изменившиеся предпочтения российской элиты (той, которая осталась) выходом новых проектов в нетрадиционных, а иногда и неожиданных для высокого сегмента локациях. Некоторые агентства, такие, например, как Kalinka Realty, обзавелись новыми отделениями. В 2015 г. публике было представлено 5 новых проектов в черте Садового кольца (их Р. Попов отнес к разряду высококлассной жилой недвижимости, de luxe) и 14 — вне центра Москвы, относящихся к сегментам премиум и бизнес-плюс. При этом в некоторых случаях разница в стоимости квадратного метра в одной категории может превышать цену в другой в шесть раз.

Екатерина Румянцева рассказала о перспективных, на ее взгляд, территориях, где можно с успехом развивать премиальные проекты нового поколения. В некоторых из них уже ведется строительство, другие будут освоены девелоперами в недалеком будущем. Причем многие из них — не просто точечные объекты или отдельные жилые комплексы (ЖК), а целые микрорайоны, крупные жилые кластеры, которые принесут в столицу новый ритм и стиль жизни.

«Большой Сити», который разрастется на площади более 1000 га вокруг уже сложившегося ядра, обладает огромным потенциалом: здесь заложены возможности возведения 5 млн кв. м недвижимости. Три проекта уже заявлено на территории бывшего ЗИЛа (общая площадь — 377,6 га, можно построить около 2 млн кв. м): «Парк Легенд» от ГК «ТЭН», «ЗИЛАрт» от «ЛСР» и «Технопарк» от «ИнвестПерспективы».

Подходящим местом для возведения жилья премиум-класса девелоперы считают участки вокруг реконструируемых спортивных объектов. Повышенная строительная активность уже наблюдается у стен стадиона «Динамо» («ВТБ Арена-Парк»). MR Group реализует здесь крупный комплекс со звучным названием «Царская площадь», «Галс-Девелопмент» возводит «Искра-Парк», чуть дальше — Capital Group со своим ЖК «Лица» и «Интеко» с комплексом апартаментов «Лайнер». А рядом со стадионом «Лужники» планируется освоить 14 га под 200 тыс. кв. м недвижимости.

Новые возможности обнаружены в районе «Мосфильма» и у Поклонной горы. Но эти локации всегда считались элитарными, выделялись на карте столичного рынка жилья, чего не скажешь, например, о Лефортово, к которому традиционно относились как к задворкам центра Москвы. Тем не менее сегодня у района заметно повысился статус, вырисовывается свой характер: бывшие промзоны превращаются (именно превращаются, иначе не скажешь) в модные арт-резиденции, кластеры с художественными мастерскими, кварталы, заряженные энергией молодости и творчества. Этот новоявленный гений места весьма благодатен для появления здесь неформального типа жилья, такого, например, как лофты.

«Арт-Квартал» площадью 500 га в Лефортово — пример того, как идея может менять материю, влиять на стереотипы. О проекте рассказал его создатель Андрей Гринев. Концепция «Арт-Квартала» держится на трех китах: город для творчества (в мире общепризнанна классификация творческих профессий, состоящая примерно из десяти пунктов, — это в том числе мода, театр, архитектура, дизайн, музыка, реклама и т. д.), город для всех (еда, здоровье, образование, ритейл и пр.) и соединенный город (предполагает использование различных видов транспорта — от велосипедов до каршеринга). К тому же в проект планируется включить новые и существующие зеленые зоны, облагородить набережную Яузы, наделить реку новыми функциями. В результате должен появиться современный район с активной уличной и насыщенной культурной жизнью, пешеходными и велосипедными дорожками, общественными пространствами, активными первыми этажами. Место развития творческого бизнеса, городской центр образования в сфере искусства, сердце уличных фестивалей и просто комфортная среда как для людей искусства, так и для обычных горожан.

Еще один проект, который удивил в этом году своим появлением, — ЖК «Дыхание» от ФСК «Лидер». И удивил опять же местоположением. Заявленный в премиум-классе, он строится на севере Москвы, в Тимирязевском районе. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что высокое качество — это то, что нужно для строительства успешного, востребованного проекта на непрестижной, казалось бы, территории. И отличная возможность получить добавочную стоимость от его продажи.

А с добавочной стоимостью, надо сказать, сейчас беда. Нормой прибыли считаются 10%, остальное — как повезет. Девелоперы, как могут, снижают маржинальность — это единственная возможность не повышать цены на вялом рынке. Что, по словам Г. Алтухова, подходит лишь тем, кто «играет вдолгую». Поэтому как никогда становится актуальным фактор предсказуемости со стороны государства.

Итак, на элитном рынке меняются ценности. В числе тенденций — смещение локаций в сторону зеленых зон и насыщенной культурной жизни; заметное укрупнение проектов (до сотен тысяч квадратных метров), что раньше было абсолютно неприемлемо; удешевление бюджетов; обострение конкуренции среди девелоперов; расширение брендового поля консалтинговых компаний и перенос опыта экспертизы элитного рынка на бизнес- и премиум-сегменты.

Не наступит ли перенасыщение предложением при одновременном выходе такого объема все-таки не самого доступного жилья? Эксперты оптимистичны: если спрос сохранится на уровне последних трех лет, рынок поглотит существующее предложение года за два с половиной. Но ключевое условие тут — «если спрос сохранится». Ведь неизвестно, сколько богатых людей останется в России.