Элитные перспективы Московского региона

18 Июня в 13:39 49 Наталья Чистякова

Элитные перспективы Московского региона

ЖК «Триумф Палас»

Фото: MIRATO
 
К СВЕДЕНИЮ
Чтобы определить достоверную стоимость элитной недвижимости в Москве и Подмосковье, компании Knight Frank, Ernst & Young и IntermarkSavills объединили свои усилия и вывели новый независимый индикатор рынка — KEYS-индекс. Значение индекса аналитики Knight Frank и IntermarkSavills рассчитывают на основе информации, получаемой непосредственно от застройщиков. Методология и ее применение проверяются и подтверждаются независимым аудитором — компанией Ernst & Young.
 

Элитные перспективы Московского региона

Фото: MIRATO
 
Основные итоги 2012 г. на первичном рынке городского элитного жилья
 
Элитные перспективы Московского регионаДмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills
 
1. Несмотря на все негативные прогнозы, которые звучали накануне 2012 г., сегмент элитных новостроек Москвы продемонстрировал рост как по ценам, так и по выходу новых проектов. Спрос при этом сохранился на уровне 2011 г.
 На 2% выросла средняя цена на городское элитное жилье на первичном рынке за 2012 г.
 Покупателям была доступна 1 тыс. объектов. Фактически объем предложения остался неизменным.
 Около 400 сделок было заключено на первичном рынке за 2012 г.
2. На три ключевых проекта — «Садовые Кварталы», «Итальянский Квартал» и «Баркли Парк» приходится 50% заключенных сделок.
3. Рост доли покупателей из регионов — до 1/3 от общего числа.
4. Рост спроса на объекты дороже 3 млн долл. (25% от общего количества сделок).
5. Более разнообразное предложение от застройщиков (квартиры с отделкой и мебелью).
 
Прогнозы
 
Рост средней цены на 5–10%.
 
Сохранение спроса на уровне 2012 г.
 
Выход на рынок пяти — семи новых проектов, а также нескольких проектов в формате премиальных апартаментов.
 
Дальнейшее усиление роли Хамовников в структуре заключаемых сделок.
 

Элитные перспективы Московского региона

 
Основные итоги 2012 г. на первичном рынке загородного элитного жилья
 
Элитные перспективы Московского регионаЕлена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS
 
1. В течение года сегмент загородной недвижимости стабильно развивался, средние цены росли умеренно, существенных колебаний спроса не было отмечено.
2. Наблюдалось существенное увеличение нового предложения по сравнению с прошлым годом, около 50 % от общего объема приходится на Новорижское шоссе.
3. За 2012 г. цены на элитном рынке загородной недвижимости Московского региона увеличились на 9 %.
4. Традиционно наибольшим спросом пользовались Новорижское и Рублево-Успенское шоссе: около 60 % всех сделок с начала года пришлось на эти направления.
5. На 17,9 % выросли средние цены в проектах загородного рынка, находящихся на начальном этапе строительства.
 
Прогнозы на 2013 г.
 
Рост цен продолжится в 2013 г. в наиболее интересных проектах на первичном рынке, средние показатели будут находиться на уровне прошлого года, увеличение составит примерно 10%.
 
Сохранится тенденция спроса на малоэтажное строительство и таунхаусы на расстоянии до 20 км от МКАД на наиболее популярных направлениях.
 
Ожидается развитие ипотечного кредитования и, как следствие, увеличение доли таких покупок в общем объеме сделок.
 

Элитные перспективы Московского региона

КП Праймвиль
Эксперты компаний Knight Frank, Ernst & Young и IntermarkSavills подвели предварительные итоги уходящего года на первичном рынке элитного жилья Московского региона. А заодно озвучили прогноз на будущее, который можно охарактеризовать как умеренно позитивный...
 
За 2012 г. цены на элитном рынке жилой недвижимости Москвы увеличились на 2%. А могли и на 20%, если бы факторам роста не противостояли факторы сдерживания.
 
Итак, что наблюдали эксперты в элитном сегменте столицы в 2012 г.?
 
В части цен, количества заключаемых сделок, а также объемов предложений, доступных покупателю, регулярный рынок элитной недвижимости оставался в 2012 г. стабильным. Но, как отметил управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, эта стабильность вовсе не означает застой, а является результатом воздействия на рынок двух разнонаправленных групп факторов.
 
 
Противостояние
 
Факторы эти отнюдь не уникальны, однако для объективности картины назвать их стоит. Во-первых, Россия по-прежнему остается страной с сырьевой экономикой, высокая цена на энергоносители обеспечивает приход нефтедолларов в нашу страну и их перераспределение в госбюджет и различные отрасли бизнеса, что создает базу для платежеспособного спроса на дорогое жилье. Кстати, по оценкам Д. Халина, один из трендов 2012 г. — начало стремительного обогащения региональной элиты, представители которой все чаще выходят на московский рынок, создавая дополнительный спрос на дорогую недвижимость.
 
Вторым фактором роста остается высокая инфляция, которую не могут покрыть никакие гарантированные способы вложения средств, — инвестициям в элитку проигрывают и банковские депозиты, и не очень активный фондовый рынок, где играет лишь сотая часть населения страны. Естественно, что в этих условиях покупка дорогой недвижимости по-прежнему является привлекательным инструментом для того, чтобы как минимум сохранить заработанные деньги.
 
Третья составляющая роста — активизация выхода новых проектов: в этом году первичный рынок элитного жилья пополнился девятью новыми проектами разного формата (квартиры, апартаменты), расположенными в престижных районах Москвы. Соответственно, появляются и желающие их купить, поскольку расширяется выбор.
 
Также определенное влияние на развитие рынка оказали и умеренные ставки по ипотеке — это фактор четвертый. И хотя на рынке дорогого жилья ипотека не самый основополагающий инструмент (пользуются им не так часто, как на рынке массового жилья), тем не менее порядка 10% сделок в элитном сегменте заключается с привлечением кредитных ресурсов, следовательно, наличие данного фактора также воздействует на рынок.
 
Наконец, пятая составляющая роста, по мнению Д. Халина, носит, скорее, психологический характер. «И на практике, и на словах продолжает усиливаться информационный пресс о сокращении застройки в Центральном административном округе — в результате для покупателя создается дополнительный стимул вкладывать деньги сейчас, пока цены не выросли», — отмечает эксперт.
 
Также в области психологии лежит и значительная часть факторов сдерживающих. Для покупателей дорогой недвижимости (которая не является единственным жильем и предметом повседневного спроса) недостаточно просто иметь миллион долларов, для них важно понимать, что в следующем году ты снова сможешь заработать этот миллион. Однако 2012 г. укреплению этой уверенности отнюдь не способствовал. Потрясения в мировой экономике в сопровождении информационной шумихи о новой волне кризиса несколько охладили пыл потенциальных покупателей элитной недвижимости.
 
Аналогичную роль сыграли и частые коррупционные скандалы, которые имели место после выборов президента. В итоге реально богатые покупатели стали опасаться тратить средства на покупку недвижимости, экономика стала уходить в тень, а сделки — за рубеж.
 
Кроме того, мешал росту цен в элитном сегменте небольшой объем хороших инвестиционных предложений, а также его сдерживало колебание курсов валют.
 
 
И о прогнозе...
 
В результате квадратный метр элитных новостроек в Москве подорожал всего на 2%. Объем предложения составил около 1 тыс. объектов, а число заключенных сделок на конец ноября достигло 400 — половина их пришлась на три проекта: «Садовые Кварталы», «Итальянский Квартал» и «Баркли Парк». При этом почти треть договоров была заключена региональными покупателями.
 
Еще одной тенденцией уходящего года стало увеличение спроса на объекты дороже 3 млн долл. На них пришлось порядка 25% от всех сделок.
 
С точки зрения географии предпочтения на рынке элитного жилья оставались по-прежнему стабильными — наибольший спрос был в районах Хамовники, Арбат, Якиманка, а также частично в Пресненском районе (Патриаршие пруды) и Басманный (Чистые пруды). Но неизменным лидером покупательских предпочтений все же остаются Хамовники.
 
Что преподнесет 2013 г.? По оценкам экспертов, сенсаций и резких изменений ждать не стоит — рынок будет находиться под действием тех же разнонаправленных факторов. Предположительно, появится в продаже достаточно интересная мозаика новых проектов разных форматов — на Остоженке, Якиманке, Арбате, а также проект компании «Баркли» на улице Орджоникидзе, «9 планет» на Сущевском Валу, апартаменты в гостинице «Москва» и др. Проекты абсолютно разные по идеологии и качественному уровню, но каждый из них способен существенно разогнать рынок в дальнейшем.
 
«Ожидается также выход интересных проектов от некрупных застройщиков — реконструированные дома на шесть — восемь квартир, разные по концепции, которые для девелоперов являются скорее не бизнес-проектами, а своего рода воплощением собственных взглядов на элитную недвижимость. Кроме того, продолжат удивлять разнообразием предложения «Москва-Сити» — здесь мы ожидаем некоего ценового перелома: появится больше апартаментов по разумным ценам, что также позволит оживить рынок», — резюмирует Д. Халин.
 
В отношении стоимости эксперты ожидают роста средней цены на 5–10%, при этом спрос, вероятнее всего, сохранится на уровне 2012 г.
 
 
Сенсаций не будет
 
В 2012 г. стабилизировалась ситуация и на загородном рынке элитной недвижимости.
 
«В течение года данный сегмент развивался стабильно, средние цены росли умеренно, существенных колебаний спроса отмечено не было», — комментирует Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. При этом характерной чертой уходящего года, по мнению эксперта, стал взвешенный подход к принятию решений как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. Прежде чем приступить к реализации проекта, девелоперы тщательно изучают рынок, анализируют текущий спрос и тенденции, которые предположительно будут доминировать в ближайшие два-три года. Примерно такой же осторожной тактики придерживались и покупатели, в результате средний срок принятия решений оставался продолжительным.
 
«За счет стабильно растущего количества новых проектов сегодня у продавца отсутствуют привычные аргументы вроде «быстрее берите, иначе завтра не будет», поэтому у покупателя есть возможность присмотреться, провести мониторинг динамики предложений, в том числе и в плане рисков. Впрочем, для рынка этот фактор является скорее положительным — он приводит к усилению конкуренции среди девелоперов в борьбе за покупателя», — считает Е. Юргенева.
 
За прошедший год на загородный рынок вышло примерно в три раза больше проектов, чем в 2011 г. По причине дефицита площадок под застройку на Рублевке наиболее существенное увеличение нового предложения по сравнению с прошлым годом пришлось на Новорижское шоссе — около 50% от общего объема.
 
Средняя цена при этом выросла на 9%, что на фоне столь существенного роста объемов является довольно неплохим результатом. Однако настоящей сенсацией уходящего года стал аномальный рост цен и спроса на Минском шоссе — средний бюджет здесь увеличился на 18% и составил 4,175 млн долл.
 
Впрочем, по словам Е. Юргеневой, на самом деле никакой сенсации в этом нет — аномальное повышение цен на данном направлении объясняется крайне малым количеством элитного предложения: сейчас в продаже здесь находится всего три проекта.
 
Традиционно большая часть спроса по-прежнему сосредоточена на главных премиальных направлениях — Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: на них приходится 60% сделок.
 
В 2012 г. сумма самой крупной сделки на рынке элитного загородного жилья Подмосковья составила 20 млн долл. Однако это еще не предел — сейчас на Новой Риге проходят торги на дома стоимостью 25 и 30 млн долл.
 
В то же время, по мнению экспертов, на загородном рынке элитного жилья явственно ощущается нехватка достойных предложений. «Большинство объектов элитной загородной недвижимости морально устарело, и уже возникают ситуации, когда покупателю с бюджетом от 10 млн долл. мало что можно предложить», — считает Е. Юргенева. «На данный момент есть всего несколько концептуальных объектов: пять на Рублевке, два на Минском шоссе и три на Новой Риге», — поддерживает коллегу и Д. Халин.
 
Что же касается прогнозов, то эксперты оценивают их как умеренно положительные. «По нашим данным, в наиболее интересных проектах на первичном рынке тенденция к росту цен сохранится и в 2013 г., средние показатели будут соответствовать динамике 2012 г. и, скорее всего, не превысят 10%», — предполагает Е. Юргенева.
 
По ее мнению, также сохранится тенденция спроса на малоэтажное строительство и таунхаусы не далее 20 км от МКАД на наиболее популярном западном направлении. Кроме того, ожидается развитие ипотечного кредитования и, как следствие, увеличение доли таких покупок в общем объеме приобретений. Популярностью у потенциальных клиентов, заинтересованных в постоянном проживании за городом, будут пользоваться проекты в высокой стадии готовности.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных