Элитные цифры

19 Декабря в 07:00 84 Наталья Бухтиярова

Сегмент самого дорогого жилья Москвы уже подвел итоги 2016 года. В результате стало понятно — люксовый сектор рынка жив, особенно его первичная составляющая.

Top Brokers Alliance на своей последней декабрьской конференции обнародовал все цифры первичного рынка жилья и апартаментов, а также элитной «вторички», аренды и загородного сегмента. Ясно одно: предложение явно превышает спрос в каждом сегменте, но спрос все же есть, и сделки заключаются.

В 2016 году элитных проектов продавалось на сумму 318 млрд рублей, спрос же был реализован лишь на 89 млрд рублей. Но давайте рассмотрим все подробнее.

Городской рынок новостроек

Городской рынок новостроек

На первичном рынке элитной недвижимости, по данным Top Brokers Alliance, в этом году объем предложения остался неизменным по количеству комплексов в продаже по сравнению с докризисным 2014 годом — 29 объектов. Однако число квартир выросло. В этом году предложение насчитывало 737 квартир, и это на 18 % больше, чем продавалось в 2014 году, когда данный показатель составлял лишь 627 квартир. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, оптимистично отмечает, что в этом году девелоперская активность была высокая и приближалась к докризисному периоду. И если 2016 год сравнивать с 2015-м, то в нынешнем году на рынок вышло на два новых объекта больше, хотя основной прирост предложения приходится все же на премиальный сегмент, в люксе объем предложения сокращается.

Цена элитной первичной недвижимости выросла на 14 %, но выросла в рублях; в долларах, как сообщает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, она упала на 35 %. К слову, первичный элитный рынок у нас в стране стал рублевым, что явно противоречит докризисным устоям. Стоимость же лота в принципе не изменилась с 2014 года и колеблется в районе 136–138 млн рублей. Объяснить этот факт можно трендом на уменьшение площади квартир, который в кризис запустили девелоперы всех сегментов рынка.

Подводя итоги, можно с оптимизмом заявить: продавать в 2016 году явно было что, главное — привлечь покупателя. На фоне некой общей успокоенности спрос в элитном сегменте был, правда, докризисного уровня не достиг. Число сделок в текущем году снизилось на 26 % по сравнению с 2014-м. В этом году было продано 272 квартиры, а в докризисный благополучный год — 367.

Если же рассматривать сегмент апартаментов, то предложение в этом году выросло на 76 % по сравнению с тем, что было два года назад. Средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 694 тысяч рублей до 827 тысяч рублей, но из-за тренда на минимизацию площадей общая цена лота практически не изменилась.

Спрос на апартаменты также вырос, причем вообще на колоссальный показатель — 237 %. Так, если в 2014 году было продано лишь 60 элитных апартаментов, то в этом году — 202. Цены же в рублях упали, но незначительно — на 4 %. На сегодняшний день средневзвешенная цена 1 м2 в апартаментах составляет 606 тысяч рублей, а лот в среднем стоит 63 млн рублей, что меньше на 7 % по сравнению со стоимостью лота в 2014 году — 68 млн рублей.

Апартаменты вообще пользовались особой любовью среди состоятельных покупателей, причем приобретались они не с коммерческой целью, а для себя. Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, сообщает, что 90 % элитных апартаментов в этом году приобретались для собственного проживания, для детей или родителей. Привлекательность апартаментов имеет несколько причин. Во-первых, цена их квадратного метра ниже, чем у квартир, хотя цены в элитном сегменте имеют широкий разброс. В этом году на рынке присутствовали апартаменты с ценой 370 тысяч рублей за 1 кв. м и с ценой 3,1 млн рублей! Второй фактор, скорее всего, более важен для рынка высокобюджетной недвижимости — расположение. Дмитрий Халин сообщает, что в последние годы на первичном рынке в пределах Бульварного кольца не продавалось ни одного проекта с квартирами, в то время как сейчас там продается пять апартаментных комплексов. Есть и третья причина: апартаменты сегодня чаще предлагаются с отделкой, чем квартиры, а последний тренд рынка — покупка готовой для проживания недвижимости.

Вторичный рынок дорогого предложения

Вторичный рынок

На вторичном рынке ситуация сложилась более проблематичная, так как спрос упал на 29 % по сравнению с предкризисным периодом и не торопится восстанавливаться. Главная причина такой ситуации — это нежелание собственников снижать стоимость своих лотов и продажа недвижимости за валюту. Вторичный рынок не перестроился, не почувствовал изменений, и до сих пор 75 % предложения номинируются в долларах. Безусловно, покупатель переориентировался на более выгодный первичный рынок, и многие собственники, не дождавшись продажи, сняли свои объекты или перешли в сегмент аренды. В результате объем предложения вторичного рынка упал на 35 %. Так, если в 2015 году на продажу было выставлено 1590 лотов, то в 2016 году продавалось 1040.

И, конечно, упал показатель количества заключенных сделок. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, отметил, что с начала 2016 года были заключены 163 сделки. Начиная с 2014 года, ежегодные «потери» сегмента составили около 16 %.

Общий бюджет сделок уменьшился примерно на треть, хотя собственники и пытаются продавать свои объекты по докризисным ценам, но получается это крайне плохо. Цены падают в результате дисконта, который в среднем составлял 25 %. Сейчас, как отмечает Денис Попов, разница между ожиданиями продавца и возможностями покупателя равна 15–20 %. Уменьшение этой дельты дает надежду, что продажи пойдут активнее, так как договориться двум сторонам сделки становится легче.

Загородный элитный рынок

Загородный элитный рынок

Рынок элитных коттеджей оказался в самом тяжелом положении, это отметила и Маргарита Ванян, партнер компании KM Development. Предложение по коттеджам снизилось за два года на 43 %, то есть практически в два раза. Стоимость же выросла на 95 %, с 92 млн рублей до 180 млн рублей, в основном за счет роста курса доллара. В результате спрос катастрофически упал, по сравнению с 2014 годом число сделок уменьшилось с 266 до 139, то есть на 48 %. Объем сделок с таунхаусами и дуплексами сократился на 30 %. И эта ситуация на первичном загородном рынке, на вторичном картина еще более плачевная, так как собственники, естественно, не готовы нести убытки и продавать дешевле своих ожиданий или вложений.

Не так печально выглядит рынок элитных земельных участков. Здесь объем предложения показал рост на 86 %, правда, цена участка упала на 18 %. Вся рыночная ситуация способствовала тому, что люди, желающие владеть загородным домом, не стали его покупать, а решили строить самостоятельно в надежде на меньшие траты. В итоге число сделок с земельными участками выросло с 83 в 2014 году до 169 в этом, то есть спрос увеличился на 104 %. В общем бюджете покупка прибавила 10 %.

Это все цифры элитного рынка недвижимости за 2016 год, которые далеки от идеальных, но не так ужасны, как могли бы быть.

0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных