Апартаменты комфорт-класса набирают популярность

— Дмитрий, начнем, пожалуй, с самого главного вопроса: что же такое апартаменты комфорт-класса и чем они отличаются от традиционных квартир?

 

— Для Европы и США апартаменты — это традиционный формат арендного жилья, гостиничный тип недвижимости. Однако в России это понятие претерпело существенные изменения, что связано, прежде всего, с нашим менталитетом. Дело в том, что для западного человека арендовать недвижимость для жизни является абсолютно естественным процессом, более 70% представителей отдельных стран Европы и США при наличии собственного жилья арендуют квартиры или апартаменты там, где им удобно жить.

 

В России же, если покупка происходит собственного пользования, а не для инвестиций, апартаменты достаточно часто рассматриваются как постоянное жилье, поэтому у потенциальных клиентов возникают вопросы по поводу формулировки «нежилое помещение», которая зачастую фигурирует в договоре.

 

— То есть в апартаментах невозможно прописаться?

 

— Вообще само слово «прописка» — это пережиток прошлого. С помощью прописки государство привязывало граждан к месту жительства и, таким образом, контролировало миграцию населения. К счастью или сожалению, эти времена остались в советском прошлом. Сейчас более уместно говорить о регистрации: именно благодаря ее наличию человек встает на учет в поликлинике, может записать детей в муниципальные дошкольное учреждение или школу. Владелец апартаментов получает временную регистрацию, с помощью которой он также может получать медицинскую помощь в поликлинике, а запись детей в образовательные учреждения будет производиться, но только в порядке очереди, после жителей с постоянной регистрацией. Но стоит помнить, что хорошие детские сады или школы всегда известны и в них выстраиваются очереди. С этим, наверное, сталкиваются все родители.

 

Однозначно можно сказать, что владельцы апартаментов не имеют права встать в очередь на жилье, на биржу труда или получить ИНН, а также полис ОМС, все эти действия они могут выполнить только по месту постоянной регистрации.

 

— Почему этот формат получил такое развитие в Москве? В чем причина его популярности у покупателей?

 

— В связи с новой политикой городских властей, направленной на формирование комфортной среды проживания, в 2010 году был предпринят ряд действий, сокративших объемы строительства жилых и коммерческих проектов. От каких-то проектов город отказался, некоторые были заморожены из-за выхода инвесторов, другие были пересмотрены. Так, изначально мы планировали возведение значительного объема коммерческих площадей в МФК «Водный» и «Фили Град», но, поскольку кризис 2008 года внес значительные коррективы в спрос, а московские власти стали ориентироваться на апартаменты как возможность снизить нагрузку на город со стороны приезжающих из других регионов страны, мы пересмотрели проекты и расширили апартаментную составляющую комплексов.

 

Интерес со стороны покупателей к апартаментам обусловлен следующими причинами. Зачастую комплексы расположены в исторических районах Москвы, в непосредственной близости к метро, с хорошей архитектурой и инфраструктурой. При этом их стоимость на 20-25% ниже, чем в расположенных в тех же районах жилых комплексах. Поэтому покупатель голосует рублем и сегмент активно развивается.

 

— Многие обвиняют девелоперов в том, что формат апартаментов позволяет избегать строительства социальной инфраструктуры и покупатели в итоге получат жилье в чистом поле...

 

— Действительно, требования к строительству социальной инфраструктуры отсутствуют, так как де-юре апартаменты не являются жильем. Однако все понимают, что помимо цены покупатель смотрит на расположение комплекса, близость школ, детсадов и магазинов, а также то, что заявляет девелопер непосредственно в своих проектах. В чистом поле никому жилье не нужно, какую цену на него не поставь.

 

Например, вместе с расширением доли апартаментов в наших комплексах, мы предусмотрели действительно комфортные условия для жизни: на первых этажах будут располагаться магазины, центры бытовых услуг, кафе и фитнес-центры. Причем это будут не традиционные для панельной застройки минимаркеты, а полноценные предприятия сферы услуг. Кроме того, в комплексе запланировано строительство детского сада, центра раннего развития и других объектов.

 

Причем мы ориентируемся не только на комфорт для владельцев апартаментов в своих проектах, но и для жителей района. Например, в МФК «Водный» предусмотрели расширение Головинского шоссе и Кронштадтского бульвара, строительство проезда между ними за свой счет.

 

— И все же у апартаментов есть огромный минус — более высокая стоимость эксплуатационных платежей и счета за услуги ЖКХ по сравнению с квартирой.

 

— Да, на сегодняшний день эксплуатационные расходы и затраты на услуги ЖКХ на апартаменты выше, чем на квартиры. Однако мы с коллегами из «Метриум Групп» и «БЕСТ-Новострой» подготовили ряд обзоров на эту тему и пришли к выводу, что стоимость эксплуатации апартаментов в комплексах комфорт-класса может варьироваться от 25 до 90 рублей с кв. м в месяц, что сопоставимо с расценками в ЖК. В то же время, введение социальной нормы на потребление коммунальных ресурсов практически уравняет расходы собственников квартир и апартаментов. Сейчас владельцы апартаментов платят за электроэнергию на 22% дороже, чем те, кто проживает в квартирах. Например, в жилом комплексе «Фили Град» покупатели квартир до введения соцнорм будут расходовать на оплату ЖКУ около 1850 рублей в месяц, а после введения норматива — около 2045 рублей, в то время как собственники апартаментов — около 2236 рублей ежемесячно. То есть государство будет снижать расходы на субсидирование и в дальнейшем стоимость услуг ЖКХ для владельцев квартир составит 100%, что будет аналогично расходам собственников апартаментов.

 

— Действуют ли для апартаментов какие-то финансовые инструменты, традиционные для квартир: ипотека, рассрочка?

 

— Что касается рассрочки, то каждый девелопер решает этот вопрос для себя сам, предоставлять ее или нет. С ипотекой все немного сложнее: сейчас ипотечные кредиты на апартаменты выдает небольшое количество банков, среди которых ВТБ24, «Зенит», «Балтика», КБ «МИА», Росавтобанк, РосЕвроБанк. Минимальный первоначальный взнос — от 20%, средняя ставка на этапе строительства — 15%, после регистрации собственности — 14%, срок кредитования — 30 лет.

 

При этом нужно понимать, что ипотека возможна только в проектах вновь возводимых комплексов с апартаментами, реализующихся по 214-ФЗ. Для лофтов ипотека остается пока недоступной, т.к. это, как правило, готовые здания промышленного назначения, перестраивающиеся по усмотрению собственника, т.е. кредитовать на этапе строительства по сути нечего, а после получения документов у собственника будет нежилое помещение промышленного назначения, ликвидность которого для банка непонятна.

 

— Как вы оцениваете перспективы формата апартаментов в Москве? Смогут ли они окончательно вытеснить квартиры?

 

— Формат достаточно активно развивается и набирает популярность как у покупателей, так и у девелоперов. Однако он не является прямым конкурентом квартирам: все-таки многим важно постоянное место регистрации, что возможно только в квартирах. Скорее всего, в ближайшие 5 лет он составит около 45% от всего объема предложения в Москве и будет держаться на этой отметке.

 

Основной спрос на апартаменты обеспечивают жители Москвы, районов расположения комплексов с апартаментами комфорт-класса. Для тех, кто переезжает в Москву из другого региона и ему необходима московская постоянная регистрация, апартаменты не являются решением квартирного вопроса.