Заблуждения и ошибки частных инвесторов

10 Июня в 17:46 36

С начала года порядка 15% частных инвесторов в России вложили деньги в зарубежную коммерческую недвижимость: номера в отелях, склады самообслуживания, студенческие апартаменты. Хотя популярность данных объектов только растет, все чаще появляются бизнесмены, которые сталкиваются с проблемами: одни связаны с непрозрачными схемами, другие — с нехваткой опыта и знаний.

Заблуждения и ошибки частных инвесторовИгорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru
Мошенничество в сфере недвижимости существует во всем мире, за исключением, пожалуй, четырех стран, к которым относятся Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Способы введения покупателей в заблуждение одинаковы и реализуются с периодичностью в пять — десять лет. Меняются названия, но не суть схем.
 
 
На пенсию — в мини-отель!
 
В глубине души каждый российский бизнесмен мечтает на старости лет открыть за границей мини-отель и жить за счет него на пенсии. Однако на деле, когда предприниматель, который, скажем, всю жизнь занимался сельским хозяйством или металлургией, приезжает в Италию, выясняется: он не имеет ни малейшего понятия о том, как работает система букинга, а клиентской базы может и не быть. Также «отельер» сталкивается с незнанием языка, сезонным характером бизнеса...
 
Может быть, выход — нанять известную управляющую компанию? Однако гостиничного оператора, который зарабатывает на объеме, вовсе не интересует частное семейное предприятие. В результате в лучшем случае инвестор выйдет на самоокупаемость, в худшем — мечты превратятся в прах. Вывод: лучше потратить имеющиеся накопления на покупку тех же 10–15 номеров, но в крупном отеле категории три-четыре звезды. Таким образом, можно получить свой мини-отель в формате крупной гостиницы с профессиональным и в то же время пассивным управлением.
 
 
Жертвы закрытых фондов
 
К СВЕДЕНИЮ
К распространенным ошибкам инвесторов относятся уплата продавцам высоких комиссий (до 45% от стоимости объекта!), контракт на родном языке, высокие расходы на обслуживание инфраструктуры, незнание налоговых аспектов конкретного иностранного государства.
Существует три вида фондов недвижимости (REIT).
 
  • Открытые, которые относятся к самой ликвидной категории. Доли или паи обращаются на бирже, инвестор может купить и продать их за несколько секунд.
  • Разновидность открытых, когда доли или паи продаются и покупаются инвесторами внутри управляющей этим фондом компании.
  • Закрытые, самые опасные и неликвидные. Создаются только для корпоративного инвестора и под индивидуальный заказ. Управляющая компания в перепродаже долей и паев не участвует.
Россияне — главные жертвы закрытых REIT. Суть обмана сводится к следующему: к частному инвестору обращаются с предложением приобрести пай в фонде, в котором не купил долю ни один корпоративный инвестор. На первый взгляд все в порядке: управлением занимаются профессионалы, работа ведется в стабильных странах, есть устав фонда, и расформирован он будет по плану, например, через десять лет. Проблемы появляются при возврате вложенных средств.
 
Нужно понимать: единственная причина, по которой закрытые фонды предлагают частным инвесторам вложить средства, — слив неликвида. Допустим, есть недвижимость, приносящая рентный доход, но не продается вообще или по крайне низким ценам. Под нее создается закрытый фонд, он дробится на паи с низким порогом входа, привлекательным для частных инвесторов. Структура существует несколько лет, затем наступает процедура расформирования. По регламенту необходимо продать недвижимость, вернуть вложенные деньги инвесторов и прибыль с перепродажи. Однако, поскольку объект неликвиден, управляющий обязан сбыть активы по бросовым ценам, поэтому инвесторы несут потери. Часто такую недвижимость реализуют новому закрытому фонду.
 
 
Университет для инвестора
 
Если застройщик возвел блок студий, назвал проект общежитием и сдает в аренду студентам — это совсем не значит, что перед вами студенческая недвижимость. В разрешении на строительство или другом документе должно быть четко сказано, что объект можно использовать только как общежитие и проживать в нем могут только студенты университета. В противном случае получается — инвестиции в обычную квартиру.
 
Другая распространенная ошибка связана с тем, что инвесторы часто идут на поводу у раскрученного бренда, например всем известных центров классического британского образования Оксфорда и Кембриджа. Но на самом деле рынок студенческих общежитий в городках с именем уже сформирован, а для нового объекта нет места, потому что количество учащихся осталось прежним. В первую очередь нужно ответить на вопрос: откуда возьмутся новые студенты? Главный фокус заключается в том, что нужно первым узнать, где открывается факультет или бизнес-школа. Это можно сделать через Интернет. Если университет ничего нового не открывал, значит, строят, чтобы просто продать, заполняемость не превысит 30%. То есть вложения сделаны в «иностранные кирпичи» со всеми вытекающими отсюда последствиями.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных