Шопинг на новом месте: продуктов хватит на всех...

 

Хлеба и дорог!

 

Новая Москва представляет собой достаточно большой участок земли, на котором расположено несколько городов-спутников. По словам Максима Палта, аналитика отдела исследования CBRE, пока численность населения составляет 250 тыс. Однако с учетом того что новостройки возводятся буквально пачками, показатели будут расти.

 

Высокий спрос стимулирует ритейлеров активно осваивать новые рынки. Однако качественных торговых помещений еще немного, а те, что есть, подходят далеко не всем операторам из-за планировочных решений, говорит Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty.

 

По словам Антона Коротаева, руководителя направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, насыщение рынка произойдет только в долгосрочной перспективе (через 10–20 лет). Девелоперы торговой недвижимости активнее пойдут в Новую Москву лишь после того, как будет создана качественная и удобная транспортная инфраструктура, а также реализовано все строящееся жилье. Сдерживающим фактором является и низкая плотность населения. Даже в наиболее крупных городах (Троицк, Щербинка) численность составляет 35–40 тыс., отмечает М. Палт.

 

В ближайшее время привлекательными для девелоперов будут области, примыкающие к Внуково, Подольску, Коммунарке и так далее, считает А. Коротаев. Здесь сосредоточена основная часть населения, поэтому и спрос на ритейл должен быть высоким. В свою очередь, Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», полагает, что наиболее интересна для развития зона Малого бетонного кольца (участок будущей ЦКАД) с потенциально высоким автомобильным трафиком и возможностью реализации крупных проектов. А вот А. Белых уверен: нормальная инфраструктура будет только в границе первых 7–10 км от МКАД, где планируется строительство метро и новых дорог. По версии эксперта, рынок торговой недвижимости Новой Москвы будет развиваться не по столичному, а по областному сценарию: несколько продуктовых дискаунтеров и частные магазины товаров для дома.

 

Большие планы

 

О дефиците дорожной и социально-бытовой инфраструктуры на присоединенных территориях говорят уже давно. Планы по ее созданию даже внесены в адресную инвестиционную программу развития столицы на 2013–2015 гг. Причем расходы возложат не только на город, но и на инвесторов.

 

Согласно программе в Новой Москве будут построены три школы, пять детских садов, восемь объектов здравоохранения, девять пожарных депо. Запланирована реконструкция основных магистралей и соединительных хорд, строительство и проектирование дополнительных дорог, развязок. Уже начата модернизация Калужского шоссе. Анонсировано открытие трех станций метро, которые продлят Сокольническую линию.

 

С учетом этих планов количество торговых проектов будет только расти, убеждены эксперты. Среди них окажутся и крупные. Впрочем, пока наиболее востребованы «малыши» — ТЦ площадью 5–10 тыс. кв. м, отмечает М. Палт.

 

Обойдемся без luxury

 

Учитывая тот факт, что районы Новой Москвы отличаются друг от друга как небо и земля, а сама территория огромна, здесь могут быть представлены операторы любого профиля — и продавцы бытовой техники, и услуг общепита. Исключением станет лишь luxury-сегмент, что, собственно, и подтверждает начатое строительство.

 

В первую очередь рынок осваивают продуктовые ритейлеры. За ними следуют операторы товаров для дома, а уже потом — магазины одежды, обуви, аксессуаров. Впрочем, данная тенденция характерна для всей Московской области, где ведут активное строительство жилья или станций метро, акцентирует внимание А. Белых.

 

Рынок только начинает формироваться, поэтому арендные ставки на торговые помещения в Новой Москве пока невысокие. Как отмечает М. Палт, для торговых центров они находятся в диапазоне 200–350 долл./кв. м/год. Для помещений на первых этажах дельта составляет 350–500 долл. Однако это усредненные показатели, цены могут быть как больше, так и меньше в зависимости от целого ряда факторов, например местоположения. Так, в местах с высокой проходимостью ставки сопоставимы с тарифами на помещения у метро в спальных районах Москвы, а на отдаленных территориях могут быть в несколько раз ниже. «Я бы не сказал, что есть тренд увеличения цен, — комментирует А. Белых. — Просто имеются локальные очаги роста в динамично застраиваемых микрорайонах и вблизи станций метро. Если кто-то и пытается вывести на рынок объекты по завышенным ставкам, то приходится долго искать арендаторов».