Реальность хуже прогнозов?

Проект «Консенсус-прогноз» продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и значений рынка недвижимости Москвы специалисты группы компаний RRG подвели итоги III квартала 2014 г. Оказалось, что в этот период сразу несколько цифр более чем на 10% вышли за рамки экспертных оценок.

Наибольшее расхождение между прогнозом и фактом в III квартале наблюдалось по показателю уровня вакантных площадей, который по офисам класса А составил 21%. «Макроэкономические сложности и санкции вызвали значительную корректировку планов компаний по аренде качественных офисных площадей», — пояснил «Н&Ц» Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. По офисам класса B прогноз отстал от фактического на 7%.

Стоимость недвижимости формата стрит-ритейл в центре оказалась завышенной на 20%. Примерно на 10% эксперты переоценили арендные ставки на уличные помещения в той же локации.

«Снижение цен можно объяснить желанием собственников быстро продать активы в условиях неопределенности макроэкономической ситуации, — комментирует Д. Колокольников. — Доля свободных помещений сегодня увеличивается практически во всех торговых коридорах города. Ставки аренды, соответственно, падают».

Прогноз по стоимости офисов был достаточно точен — значения оказались ниже фактических только на 2% по рынку в целом и практически равны им по объектам в центре. Ставка аренды в среднем по рынку оказалась спрогнозирована на 1% выше. По офисам в центре экспертные оценки оказались на уровне фактических значений. Средняя ставка аренды на помещения класса А была предсказана с отклонением в 1%, а на офисы класса B — с разницей в 3%.

Среди участников эксперимента наиболее верный прогноз оказался у Алексея Козина (RRG, отклонение — 4,6%). На втором месте — Надежда Сергеева (ЗАО УК «ЭФКО», 4,7%) и Антон Коротаев (JLL, 4,7%). На третьем — Александр Болотников (RRG, 5,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат показал Илья Гришин (ООО «Ритейл Консалтинг Групп»). На втором месте — Алексей Козин (RRG). Третье место разделили Сергей Вишняков («Прайм-квалити»), Денис Колокольников (RRG), Алла Казакова (RRG) и Светлана Красавчикова (RRG).

Соотношение прогнозных и фактических значений, III квартал 2014 г.
Название показателя	Прогноз/ фактическое значение	Отклонение прогноза от факта, %
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве	4693/4634 долл./кв. м	1
Средневзвешенная цена торговой недвижимости	6584/5717 долл./кв. м	15
Средневзвешенная цена на помещения стрит-ритейла в пределах СК	20 013/16 733 долл./кв. м	20
Средневзвешенная цена офисной недвижимости	4861/4984 долл./кв. м	-2
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри СК	8654/8693 долл./кв. м	0
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы	625/617 долл./кв. м/год	1
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость	1057/1047 долл./кв. м/год	1
Средняя ставка аренды на помещения стрит-ритейла в пределах СК	2256/2054 долл./кв. м/год	10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость	546/541 долл./кв. м/год	1
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри СК	775/772 долл./кв. м/год	0
Уровень вакантных площадей офисов класса А	21,1/26,6%	-21
Уровень вакантных площадей офисов класса B	10,9/11,8%	-7
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов)	789/800 долл./кв. м/год	-1
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов)	534/516 долл./кв. м/год	3