Назад в будущее! Точки роста в кризисных реалиях

Один из знаковых проектов Rose Group — универмаг «Цветной». В прошлом году здесь была обновлена команда менедж­мента и оптимизирована управленческая структура, что позволило увеличить выручку и сократить расходы. Поток посетителей впервые достиг показателя в 2 млн человек. Годовой оборот вырос на 15% и составил 99 млн долл. Выручка зафиксирована на уровне 24,3 млн долл. Впервые универмаг вышел на операционную прибыль в размере 0,6 млн долл. Кстати, в этом сезоне он представил 15 новых брендов.

 

Что касается других проектов, то получены разрешения на строительство инновационного бизнес-кластера «Квазар», включая первую очередь офисных корпусов площадью 10,8 тыс. кв. м, а также на комплексную реконструкцию исторического кинотеатра «Форум». Кроме того, состоялась сделка по продаже проекта Victory Park за 22 млн долл.

 

Офисные тренды

 

Эксперты Rose Group также рассказали о ситуации, складывающейся на рынке офисной недвижимости. По словам Петра Исаева, заместителя генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group, сегодня более половины сделок приходится на объекты, расположенные за ТТК. При выборе делового центра такие факторы, как транспортная доступность и месторасположение, уходят на второй план. Другой заметный тренд — уплотнение офисного пространства. Около 60% сделок сконцентрировано на небольших площадях (менее 1 тыс. кв. м). Среди других заметных тенденций — повышенное внимание к качеству управления объектом. Если арендатору что-то не нравится, например грубость охранников на парковке или качество уборки помещений, то в нынешних рыночных реалиях он, скорее всего, будет искать объект для переезда. Благо выбор есть. По словам П. Исаева, уровень вакантности остался прежним и составляет 13,5–14%.

 

Согласно прогнозам, непростая ситуация может сложиться в «Москва-Сити». В 2015–2016 гг. на офисном рынке столицы ожидается большой ввод площадей. К этому времени многие контракты по аренде офисов в ММДЦ начнут истекать. В результате объекты в деловом центре могут подвергнуться давлению новых проектов, и собственникам придется корректировать ставки, чтобы удержать арендаторов. Данное предположение основано на анализе происходящего: объем купленных и снятых офисных площадей в прошлом году был невелик и сохранился на уровне 2012 г. А это тревожный сигнал. Кроме того, сейчас компании активно сокращают персонал и переходят на неполную рабочую неделю. Уменьшается число инвестиционных сделок. За первые два месяца 2014 г. рынок был отброшен на два года назад.

 

Кроме того, эксперты заметили, что комплексы категории В и В- во многих случаях соответствуют бизнес-центрам высшего сегмента, но из-за локации не могут подняться в позиционировании дальше. Количество таких офисов будет расти. Децентрализация рынка тоже усилится. Это вызвано введением платы за парковку и запретом строительства в центре, а также реализацией концепций по развитию промзон.

 

Кризисные веяния

 

Наиболее чувствителен ко всем изменениям рынок торговой недвижимости. Как только ситуация начинает ухудшаться, ритейл принимает удар на себя и тянет за собой другие сегменты, отметили участники мероприятия. И, наоборот, первым выходит из кризиса, после чего восстановление происходит и на складском, и на офисном рынках. Так, в 2007–2008 гг. сегмент бурно развивался, росло число консалтинговых агентств. В это время компании осваивали регионы, строили крупные торговые центры. В 2009–2011 гг. многие сети обанкротились, магазины стали закрываться, сократилось число проектов. В 2011 г. рынок начал восстанавливаться, увеличилось количество инвестиционных сделок, появились новые форматы и т.п.

 

Текущий год станет рекордным по вводу торговых площадей (900 тыс. кв. м), но при этом рынок ритейла сейчас наиболее уязвим. Обороты падают, на что влияет не только снижение покупательской способности населения, но также изменение курса валют, ведь закупочные цены и более 90% контрактов привязаны к доллару. Многие компании вынуждены были раньше срока продавать зимнюю коллекцию со скидками, чтобы активизировать спрос. При этом в торговом сегменте наметился важный тренд: здесь, как и на офисном рынке, на первый план выходит качество объекта и управление.