Вам пакет. Будущее девелопмента — комплексная застройка

Комплексное освоение территории (КОТ) — строительный формат, существенно отличающийся от другой строительной схемы — когда реализуется точечный проект в черте города. С одной стороны, КОТ требует от застройщика гораздо больше усилий и затрат, а с другой — открывает возможности, которые не может предложить городской район. В конце концов, покупатель получает завершенный, во многом индивидуальный пакетный продукт.

Работая в формате КОТ, девелопер начинает с чистого листа, а точнее, с чистого поля. Ему предстоит произвести огромный объем работ: помимо жилья построить инфраструктуру, протянуть коммуникации, дороги, причем не только внутри жилого комплекса (ЖК), но и подъездные — зачастую несколько километров. Некоторые из застройщиков на этом не останавливаются: для них еще важны архитектурная и ландшафтная составляющие.

При всех затратах подобные жилые комплексы в основном относятся к массовому сегменту и предлагаются покупателю за умеренные деньги.

Выбор участка

Проект начинается с выбора площадки. Подчеркнем, что речь идет об условном «чистом поле», не обеспеченном даже коммуникациями. Практически все опрошенные эксперты поставили на первое место среди критериев транспортную доступность участка. «Близость Москвы или областных городов сама по себе не является приоритетной», — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Важна возможность подъезда на личном или общественном автотранспорте, а также качество дороги и ее загруженность, — уточняет коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов. — Если участок находится на шестиполосной магистрали и недалеко есть железнодорожная станция, он будет интересен девелоперу и в 50 км от МКАД».

Более того, ЖК, расположенный далеко за Кольцевой автодорогой, имеет больше шансов на успех, чем его столичный конкурент, окруженный промзонами и громыхающей железной дорогой.

Коммуникации

Приведем распространенное мнение: чем ближе новостройка к городу, тем проще обеспечить ее коммуникациями. И сразу скажем, что это заблуждение. «Возможно, протянуть инженерию и получится, но подключение к сетям может обернуться проблемой, — говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. — Ведь коммуникации соседнего населенного пункта не рассчитаны на дополнительную нагрузку». «Иногда приходится реконструировать имеющиеся сети», — добавляет директор проектного управления ГК «САПСАН» Дмитрий Иванов. Так что осваивать чистое поле девелоперу в каком то смысле даже удобнее: он изначально рассчитывает только на собственные ресурсы, закладывает нужные мощности и не зависит от соседей. Снизить нагрузку может, например, локальное водоснабжение и водоотведение, но электричество и газ в любом случае придется запрашивать у монополистов.

Дороги и общественный транспорт

В рамках комплексной застройки девелопер не только возводит квадратные метры, но и обеспечивает комфортные условия проживания, в том числе и за счет внутренней дорожной сети. Однако иногда приходится прокладывать трассу и за пределами ЖК. «В Подмосковье есть примеры, когда застройщик за свой счет сооружал несколько километров дорог», — отмечает Д. Иванов. Так, компания Urban Group построила 3 км новой дороги до ЖК «Опалиха О3».

«А несколько крупных застройщиков, реализующих проекты на Пятницком шоссе, объединили усилия для расширения, модернизации и увеличения пропускной способности этой трассы», — сообщает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

«За наш счет будут проведены работы по строительству дублера 2 го Грайвороновского проезда, разворотно-отстойных площадок общественного транспорта, проектирование путепровода через железнодорожную ветку», — рассказывает управляющий партнер ГК «ВекторСтройИнвест» Андрей Колочинский.

В особых случаях, помимо прочего, предполагается создание такого сложного сооружения, как транспортно-пересадочный узел.

Для организации сообщения с новым ЖК многие застройщики запускают локальные маршруты общественного транспорта до ближайших станций метро или железнодорожной платформы. Если мимо новостройки уже проходит такой маршрут, то необходимо только согласовать дополнительную остановку.

Архитектура

Качественная архитектура, несомненно, привлекает покупателя. Как минимум на эмоциональном уровне. Например, визитной карточкой Urban Group стал выразительный облик проектов, которые, по словам представителей компании, стимулируют высокие темпы продаж. Интересно, что и со стороны муниципальных властей в последнее время поступают требования к архитектуре. «На этапе согласования проект каждого ЖК оценивает главный архитектор, который может попросить заложить в концепцию те или иные особенности, например, колористику», — рассказывает А. Зубец.

«Конечно, проектирование с привлечением авторитетных, а в последнее время и зарубежных зодчих стоит дороже, но в общем объеме затрат на строительство эти расходы вовсе не на первом месте», — подчеркивает А. Колочинский. В Urban Group считают, что эстетическая привлекательность повышает себестоимость проекта приблизительно на 5–10%. «Подобные затраты девелопера оправданны, — говорит управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Как показывает практика, даже в текущих экономических условиях спрос на такие объекты выше, чем на аналогичные, но без «фишки».

Отделка

До сих пор среди участников рынка нет единого мнения, повышает ли отделка квартир ликвидность жилого комплекса. Как бы то ни было, все больше новостроек выводят в продажу с уже готовым ремонтом. «Включение в проект предложений с отделкой расширяет границы целевой аудитории ЖК, — объясняет Г. Алтухов. — Наш опыт доказывает, что часть квартир из всего объема целесообразно сдавать под ключ. В то же время нет смысла выводить все лоты в одном формате, поскольку всегда найдутся покупатели с разными запросами».

Отделку выбирают те, кто приобретает квартиру с целью последующей сдачи в аренду, — уж они то точно не будут предъявлять претензий к дизайну. «Важен ремонт и для ипотечных заемщиков, поскольку выполненные работы позволяют переехать в новый дом в короткие сроки», — добавляет Д. Власов.

«Многие клиенты подбирают жилье с готовой отделкой, другие варианты они даже не рассматривают, им просто удобно — заселиться на следующий день после покупки, — приводит пример А. Зубец. — Более того, часть квартир в Новых Ватутинках продается с кухонным гарнитуром. И все таки если будет присутствовать полная меблировка, то это, на мой взгляд, неверный подход — вероятность угадать предпочтения семьи минимальна». Хотя девелоперы нередко приглашают архитектурное бюро для разработки различных проектов квартир, входных групп и мест общего пользования.

Очевидно, что стоимость отделки от застройщика обойдется покупателю примерно вдвое дешевле аналогичного ремонта своими силами. Вместе с тем на рынке всегда будут желающие приобрести квартиру «в бетоне». Кто то хочет сэкономить, поскольку без ремонта покупка обойдется дешевле. А кто то инвестирует деньги с целью последующей перепродажи.

Максимально широкая продуктовая линейка всегда будет залогом ликвидности. Поэтому застройщики комплектуют корпуса или секции различными предложениями. И наличие сформированных блоков очень важно, потому что часть новоселов это избавляет от неудобств, связанных с ремонтными работами у соседей.

Инфраструктура

Считается, что существует прямая зависимость между составом инфраструктуры в ЖК и спросом на него. При этом есть обязательные объекты, без которых девелопер не получит разрешения на строительство. Это, в первую очередь, образовательные учреждения — детские сады и школы. Среди необязательных, но востребованных — продуктовые магазины, аптеки, отделения банков. «Как правило, такой бизнес окупаем: продажа коммерческих площадей на первых этажах жилых домов — процесс несложный», — отмечает Д. Иванов. Другое дело — торговый центр. Актуален он будет только в комплексах на десятки тысяч жителей.

Особое внимание в последнее время стали уделять благоустройству территории новых ЖК. Здесь и ландшафтный дизайн, и пышные зеленые зоны, прогулочные и рекреационные уголки, и дворы без машин. Например, в «Видном городе» разобьют роскошный террасный сад с плодовыми деревьями, а центром «Митино О2» станет курортная зона площадью 6 га с озером. «Подобные решения придают проекту облик завершенности, делают его эстетически привлекательным, они будто подталкивают покупателей сделать выбор в пользу нового уровня жизни», — замечает Л. Блинов.

Трудоустройство

Основной проблемой жителей новоиспеченных объектов КОТ является трудоустройство. В большинстве случаев приходится ежедневно ездить на работу в столицу, что на подмосковных дорогах каждый раз приводит, как известно, к транспортному коллапсу. Конечно, возможность найти работу рядом с домом существует. «Источник рабочих мест в ЖК — все социальные и коммерческие объекты: магазины, службы быта, салоны связи. В крупных проектах могут присутствовать офисные площади или торговый центр», — говорит Г. Алтухов. Но подойдут такие вакансии не всем. Поэтому в последнее время правительство Московской области сместило акцент внимания с возведения жилой застройки на создание в регионе производства. Открываются тепличные и фермерские комплексы, логистические кластеры, есть планы по созданию технопарков и промышленности нового поколения.

Пример развития формата жилой и деловой застройки приводит М. Литинецкая. «Ступино Квадрат» — масштабный индустриальный проект общей площадью в 1200 га — находящийся в 73 км к югу от МКАД. В его состав входят четыре индустриальных парка с кластерной разбивкой по отраслям. 200 га выделено под жилье и инфраструктуру. Здесь уже построен ЖК «Новое Ступино» — первый в России малоэтажный город-спутник. Инвесторы индустриального парка дают местным жителям рабочие места, а девелопер — возможность жить рядом с работой.

Без господдержки не обойтись

На сегодняшний день КОТ, пожалуй, самая прогрессивная форма девелопмента. Российская строительная отрасль медленно, но верно движется, от точечной застройки переходя к комплексной. Однако застройщики то и дело сталкиваются с трудностями, возникающими в ходе реализации проектов. «Самый распространенный пример — сложность передачи инфраструктуры на баланс города, — замечает М. Литинецкая. — Детские сады и школы — часть «обязательной программы» в ЖК, однако передача построенных объектов в ведение муниципалитета превращается в сложную бюрократическую процедуру». В результате у жителей микрорайона под окнами может оказаться построенная, но не работающая школа.

Еще одна проблема — подключение к сетям. Часто ресурсные организации не торопятся подавать в новостройки магистральные коммуникации. В настоящее время четко регламентируется только подключение электрических мощностей. Для остальных систем — вода, отопление, газ — сроки не оговорены. «Нужно исправлять эту ситуацию путем разработки соответствующего федерального постановления», — считает А. Зубец.

В числе других мер поддержки КОТ — дорожное строительство. «Конечно, девелопер может решить часть задач самостоятельно, но планирование таких работ, как сооружение и реконструкция крупных объектов, должно быть зоной ответственности государства», — указывает А. Колочинский.

К счастью, в последнее время обозначились позитивные перемены. Так, в 2017 г. на строительство инфраструктуры в проектах КОТ из федерального бюджета будет выделено 20 млрд руб. По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, это позволит увеличить объем ввода жилья, а также создать комфортную среду проживания. «В большинстве регионов России в сегодняшних экономических условиях закладывать стоимость инфраструктуры в цену квадратного метра не представляется возможным. По 2017 г. полностью согласованы бюджетные параметры поддержки в размере 20 млрд руб. за счет перераспределения имеющихся ресурсов ФЦП «Жилище» в размере 10 млрд руб. и выделения дополнительных 10 млрд руб.», — рассказал Михаил Мень. Кроме того, в соответствии с принятым в июне этого года законом о комплексном развитии промзон, застройщики смогут отнести на себестоимость расходы на возведение социальной инфраструктуры.