Мини-офисы. Прибыль гарантирована?

 

Меньше, да лучше

 

Небольшим принято считать офис до 150 кв. м. Относительно минимальной площади мнения специалистов разделились: одни рассматривают помещения от 50 квадратов, другие — от 75 кв. м. Так или иначе, подобные объекты сегодня находятся на пике популярности. «В бизнес-центре Neo Geo особенно успешно идут продажи именно малых блоков, которые составляют до 60% от общей площади», — приводит пример Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда недвижимости Stone Hedge.

 

По данным аналитиков Blustone Group, темпы реализации помещений 50–150 кв. м существенно превышают динамику продаж крупноформатных блоков. Востребованы не только готовые, но и строящиеся объекты. Скажем, в «Смарт Парке», расположенном в Юго-Западном административном округе Москвы, небольших помещений в продаже практически не осталось, хотя сам бизнес-центр еще не реализован: «Офисы мелкой нарезки продают в основном на начальной стадии строительства, когда стоимость 1 кв. м на 30–45% ниже», — поясняет А. Малкова.

 

Мини-офис найдет ценителя в любом районе, выбор локации зависит только от сферы деятельности компании. «Бизнес, ориентированный на upper class (архитекторы, консультанты, аудит и т.д.), предпочтет центр, — говорит Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group. — Розничные компании готовы сесть и в отдаленных районах».

 

Небольшой офис в бизнес-центре категории А найти затруднительно. «Как правило, высококлассные проекты предполагают тщательно подобранный пул арендаторов, занимающих большую часть этажа (от 500 кв. м), — объясняет Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Поэтому компаниям, предпочитающим компактные блоки (до 500 кв. м), приходится рассматривать вариант субаренды или аренды рабочих мест в сервисных офисах. Кроме того, одним из параметров объекта класса А является наличие одного собственника, что исключает продажу небольших блоков». Впрочем, признает эксперт, некоторые девелоперы все-таки отступают от правил и реализуют бизнес-центры небольшими блоками. Но эта стратегия не является распространенной практикой.

 

Зоны притяжения

 

В эпицентре спроса — мини-офисы в бизнес-центрах класса В. По данным компании Bluestone Group, более 90% подобных предложений сосредоточено в четырех столичных округах — Западном, Северо-Восточном, Юго-Восточном и Южном. Около половины бизнес-центров находится на территории между Третьим и Четвертым транспортным кольцом («Трио», «Магистраль Плаза», «Барклай-Плаза», «Ярд», «Парк Мира»). Среди строящихся объектов эксперты отмечают Bankside, расположенный в 500 м от Садового кольца, «Смарт Парк» и Neo Geo на юго-западе столицы.

 

В Stone Hedge насчитали 14 подобных проектов общей площадью 120 тыс. кв. м. Данные по распределению предложений у обеих компаний совпадают.

 

Мечта инвестора

 

Малоформатные офисы прежде всего интересны тем, кто устал от стандартных схем инвестирования в квартиры и хочет сформировать небольшой портфель для постоянного денежного потока, считает Г. Длуги. В качестве примера эксперт приводит проекты «Водный», «Савеловский», «Лотос», где динамика роста цен находится на уровне 25–35% в год. Перспективным он считает и объект Danilov Plaza: «Стоимость 1 кв. м здесь начинается от 3,4 тыс. долл. и даже может быть ниже в зависимости от объема, условий сделки. К концу года цена может увеличиться до 4 тыс. долл.».

 

Аналитики Bluestone Group также сопоставляют доходность небольших офисов с квартирами. По их словам, мини-офис на стадии строительства комплекса можно приобрести по цене от 3 до 5 тыс. долл./кв. м. Такая цифра гораздо привлекательнее стоимости жилья в доме бизнес-класса. При этом вложения в офисную недвижимость дают больше возможностей для последующего извлечения прибыли.

 

Основными покупателями малоформатных площадей являются представители малого и среднего бизнеса. Что неудивительно, ведь это самые уязвимые арендаторы: «При смене ценовой политики компании, занимающие небольшие помещения, вынуждены соглашаться на менее выгодные условия владельца либо искать для себя что-то новое, осложняя бизнес неудобным переездом, — поясняет А. Малкова. — Таким образом, компактный, но все же свой офис выгоден вдвойне: он позволяет избежать неурядиц и при этом окупается уже через семь-восемь лет».

 

Выбор между покупкой и арендой небольшого блока полностью зависит от стратегии собственника бизнеса, считает Н. Обайдин. Ведь даже помещение площадью 100 кв. м в комплексе класса B+ обойдется в 400–500 тыс. долл. В то же время и аренда офиса малой нарезки может быть обременительней: «Ставка на небольшой блок обычно выше, чем на площадь более 1 тыс. кв. м, — добавляет эксперт. — Это связано не только с желанием собственника привлечь крупного арендатора, но и с тем, что в данном случае используется коэффициент общих площадей, увеличивающий арендную плату».