Большая прибыль маленьких инвесторов

Уровень доходности жилой недвижимости в значительной степени зависит от размеров вложения и сроков инвестирования. При этом эксперты уверяют, что заработать на рынке жилья сегодня можно как с минимальной суммой, так и с целым состоянием. Главное — правильно выбрать объект.

 

Большинство специалистов сходятся во мнении, что сохранить свои средства можно во всех сегментах, тогда как приумножить — лишь на первичке. До кризиса инвесторы получали прибыль как за счет общего стремительного роста цен на жилье, так и по мере увеличения готовности новостройки. Сейчас работает только последний фактор: рассчитывать стоит лишь на подорожание квадратного метра в зависимости от этапов реализации проекта, поскольку рынок в целом растет в пределах инфляции.

 

Игра на перспективу

 

Топ-10 инвестиционно привлекательных городов Московской области
Место	Город	Средняя доходность недвижимости за год, %
1	Балашиха	8,7
2	Котельники	20,1
3	Мытищи	10,3
4	Химки	4,7
5	Пушкино	3,5
6	Одинцово	3,2
7	Подольск	2,5
8	Люберцы	5,5
9	Красногорск	1,6
10	Ивантеевка	9,8

В случае с инвестициями в первичный рынок главное правило звучит так: «Чем раньше вошел, тем больше заработал». По данным аналитиков «НСКА Новостройки», купив в Москве квартиру на начальном этапе строительства и продав ее через два года, можно заработать около 45%. При покупке готовой квартиры доходность за два года составит лишь 13%. Аналогичная картина наблюдается и в Подмосковье: доходность на первичном рынке — 47%, в готовых квартирах — 12%. Для сравнения: в сентябре текущего года, по данным Центробанка, максимальный размер процентной ставки депозитов в десяти ведущих банках страны составил 8,8% годовых. Однако нужно понимать, что банковские депозиты — относительно простой и понятный инструмент, который можно использовать, не имея специальных знаний и не тратя много времени и сил, тогда как найти и купить новостройку, способную принести столь высокую прибыль, весьма непросто.

 

Вложения в первичный рынок недвижимости — это всегда игра на перспективу, поэтому при выборе объекта для инвестиций нужно заглядывать на год-два вперед. Как правило, именно столько времени требуется властям и бизнесу для реализации намеченных планов. Применительно к массовому сегменту Московского региона эксперты советуют обращать внимание на районы, где в будущем планируется строительство станции метро, платных автомагистралей, индустриальных и инновационных парков, а стоимость жилья еще не достигла предельных значений. Появление новой инфраструктуры в таких городах окажет существенное влияние на спрос, и это, как следствие, отразится на цене квадратного метра.

 

Города с потенциалом

 

По данным «НСКА Новостройки», самым привлекательным городом для инвестиций в Московской области в 2013 г. можно считать Балашиху, где за год цены на жилье выросли на 8,7%. На пользу местному инвестиционному климату пошли реконструкции шоссе — Щелковского и Энтузиастов, а также строительство северо-восточной хорды и наземного метро к 2015 г.

 

Инфраструктурные перспективы (реконструкции Новорязанского и Рязанского шоссе, строительство в 2013–2014 гг. станций метро «Жулебино» и «Котельники») вывели на второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности подмосковные Котельники. Стоимость квадратного метра здесь за год выросла в среднем на 20%. В пятерку самых инвестиционно привлекательных городов Московского региона аналитики включили также Мытищи, Химки и Пушкино.

 

По мнению руководителя отдела новостроек ГК МИЦ Александра Энгеля, хорошим потенциалом обладает и первичный рынок недвижимости на территории Новой Москвы. На сегодняшний день темпы роста стоимости квадратного метра здесь выше, чем в остальных городах Подмосковья. Дальнейшее увеличение цен будет происходить по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры региона. Освоение новых территорий происходит по направлению от МКАД к окраинам, поэтому наиболее перспективными остаются районы в ближнем поясе — поселки Коммунарка, Московский, а также город Троицк, который станет центром Новой Москвы.

 

Проекты и объекты

 

В качестве объекта для инвестиций эксперты советуют выбирать дома на начальной стадии строительства. Особое внимание следует уделить качеству проекта, под которым понимаются материалы, планировки, архитектурное решение и другое, а также продаже по договорам долевого участия в соответствии с законом № 214-ФЗ и репутации застройщика. Срок инвестирования для панельных новостроек в идеальном случае составляет год-полтора; если рассматривать монолит — то два года. Нередко этот период затягивается, что связано как с бюрократическими проволочками (получение документации, различные согласования и т.д.), так и с проблемами, которые могут возникнуть у застройщика при строительстве.

 

Инвестируя в жилую недвижимость, важно правильно выбрать не только проект, но и конкретную квартиру. Наибольшую доходность приносят небольшие студии и однокомнатные — именно на них приходится основной спрос со стороны как инвесторов, так и конечных покупателей. Благодаря небольшой площади эти объекты имеют минимальную стоимость, а потому продаются и сдаются в аренду быстрее остальных. По мнению экспертов, именно бюджетное жилье сегодня обладает самым большим инвестиционным потенциалом: имея солидную сумму, выгоднее купить на эти средства несколько дешевых квартир в качественных проектах, нежели одну дорогую в центре.

 

С новостройками бизнес-класса все гораздо сложнее: большой объем предложения вкупе с ограниченным спросом делает их непривлекательными для инвесторов. Похожая ситуация в элитном сегменте. По мнению управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, здесь инвестиции как вид бизнеса на данный момент неактуальны. Во-первых, потому что на начальной стадии строительства находится незначительное количество проектов. Во-вторых, застройщики сегодня больше опираются на банковский капитал, поэтому выставляют неинтересные с точки зрения инвестиций цены.

 

В среднем доходность на первичном рынке элитного жилья Москвы не превышает 10–12% годовых. Однако есть и проекты, на которых инвесторы смогли заработать до 58% прибыли за три года. Например, в ЖК «Садовые Кварталы» в июне 2010 г. стоимость квартиры на нулевом этапе строительства равнялась 982 тыс. долл., сегодня ее цена составляет более 1,5 млн долл. Схожие показатели зафиксированы в ЖК «Афанасьевский», где квартиры от стадии котлована до окончания строительства подорожали на 51% — с 3,15 до 4,75 млн долл.

 

«В том, что эти проекты показали столь высокие результаты, нет ничего удивительного, — комментирует Д. Попов. — Оба ЖК на старте были временно заморожены, после чего застройщики, крайне заинтересованные в привлечении денежных средств покупателей, выставили интересные для инвесторов цены. Полученная ими прибыль — это своего рода премия за риск. При этом в обоих случаях девелоперами выступали сильные компании, которые смогли довести проекты до конца и оформить всю необходимую документацию».

 

На данный момент на нулевом цикле находятся ЖК Wine House и апартаментный комплекс «Сады Пекина». Следует иметь в виду, что некоторые девелоперы в «тихие» месяцы весьма заинтересованы в стимулировании покупательской активности, а потому предлагают специальные акции и скидки. «Например, сегодня в проекте Wine House стоимость 1 кв. м — 10,5 тыс. долл., в то время как в готовых ЖК в этом же районе («Аквамарин», «Четыре Солнца») — 16–17 тыс. долл. То есть потенциальная доходность через три года может составить 50%», — добавляет Д. Попов.

 

Темная лошадка

 

Еще один сегмент, буквально взорвавший рынок в течение последних двух лет, — апартаменты. Девелоперы пророчат формату большое будущее и обещают инвесторам хорошую доходность — по данным KR Properties, покупка может принести до 110% за два года. По словам директора по продажам KR Properties Александра Подускова, в реализованных лофт-проектах «Даниловская мануфактура 1867» и Manhattan House апартаменты в период с 2011 по 2013 г. подорожали практически вдвое. Таким образом, покупатели, заключившие сделку на начальном этапе реализации, не прогадали. «В среднем 30% апартаментов на первичном рынке приобретают с инвестиционными целями. На старте продаж апартаменты предлагают на 15–20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах», — отмечает эксперт.

 

Справедливости ради нужно отметить, что подобной доходностью и популярностью могут похвастаться лишь отдельные проекты. В целом инвесторы весьма настороженно относятся к новинке, предпочитая иметь дело с проверенными и понятными продуктами. Скептический настрой присутствует также и из-за неясных перспектив в области налогообложения. Повышенный сбор на нежилые помещения, коими по закону являются апартаменты, планируют ввести уже с 2014 г. Это может отпугнуть конечных покупателей и затруднить перепродажу.

 

Прогнозы

 

В целом эксперты высоко оценивают инвестиционную привлекательность недвижимости. При активном росте рынка жилье может подорожать в несколько раз, тогда как доходность по банковским вкладам вряд ли сильно превысит показатели инфляции. В случае негативного развития экономического сценария квартира тоже никуда не денется: максимум, что может произойти, — потеря части вложенных денег за счет падения стоимости жилья, тогда как депозиты иногда исчезают вместе с обанкротившимися банками. Если даже не сумеете быстро перепродать недвижимость, у вас всегда есть возможность сдать ее в аренду в ожидании лучших времен, успокаивают эксперты.