Кто выиграет от кризиса? Проблемные инвестиции

Восприятие макроэкономической ситуации стало более спокойным. Бизнес перестал пребывать в состоянии растерянности и начал действовать. С таких слов начался пресс-завтрак «Кризис: кто выиграет?», организованный компанией S. A. Ricci.

«Объем инвестиций в недвижимость России в 2015 г. может составить 3,5 млрд долл. против 5,8 млрд долл. в 2014 г., — сообщил журналистам Павел Яншевский, директор по развитию бизнеса, партнер S. A. Ricci. — В 2012–2014 гг. доля иностранных инвестиций на рынке была достаточно заметной и колебалась в пределах от 26 до 30%. Думаю, что в текущей ситуации этот показатель составит не более 10%».

Достаточно сильный всплеск инвестиционной активности произошел в конце 2014 г. и в начале текущего года на волне обесценивания национальной валюты. Причем отношение к недвижимости изменилось. В головах у инвесторов появились идеи вроде «вот сейчас кто-то обанкротится, и что-то можно будет купить дешевле». На первый план вышли проблемные активы. Не остались без внимания и традиционно привлекательные офисные объекты с хорошей локацией и ставками капитализации 13–15%, торговые центры и складские комплексы (от 12%).

Несмотря на ожидание дальнейшего падения объема иностранных инвестиций, эксперты прогнозируют интерес австрийских и немецких частных фондов. «Такие игроки всегда любили «разбавлять» свои портфели недвижимостью из Восточной Европы, — отметил П. Яншевский. — А в целом иностранные инвесторы не вернутся в Россию раньше чем через полгода. В первую очередь они будут смотреть на то, что происходит с санкциями и политической ситуацией. Без понимания этой составляющей риски слишком большие».

Азиатских инвестиций, о которых так много говорили в конце прошлого года, в России пока нет. Нет и серьезных причин рассчитывать на их появление в ближайшем будущем. Китайцы обычно инвестируют в те рынки, на которых они могут стать монополистами или доминировать. Инвесторы из Южной Кореи предпочитают не покупать готовое, а стремятся делать что-то самостоятельно, поскольку хорошо владеют технологиями. У арабских инвесторов есть много возможностей в Эмиратах, Великобритании, Европе, поэтому российский рынок им не особенно интересен.

По количеству инвестиций доминирует офисный сегмент. В 2015 г. было закрыто несколько крупных сделок, подготовленных еще в 2014-м. К ним относится покупка офисного комплекса «Метрополис» компанией Hines, а также приобретение «Эрмитаж Плаза» компанией Eastern Property Holding. По мнению экспертов, таких сделок в ближайшее время будет все меньше. Инвесторы фокусируются на покупке небольших зданий, отдельных частей, этажей, блоков стоимостью от 300 тыс. до 1–2 млн руб.

«Рынок недвижимости вслед за экономикой РФ скатился в фазу рецессии и находится на уровне, близком ко дну, — считает Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S. A. Ricci. — Насколько эта фаза будет длинной, в первую очередь зависит от политической ситуации и санкций, а не от уровня вакантности в различных сегментах рынка недвижимости».

Алексей Богданов, управляющий партнер S. A. Ricci, представил результаты исследования миграции офисных арендаторов в 2014 г., проанализировав крупные и средние сделки (от 400 кв. м). Как выяснилось, 49,3% компаний переехали в бизнес-центры классом выше, 37,3% остались в том же классе, 13,4% понизили его. Перенасыщенность рынка и большое количество свободных площадей дали возможность арендаторам из зоны Московской кольцевой автомобильной дороги улучшить локацию: 66,7% из них сняли офисы в пределах Третьего транспортного кольца.

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S. A. Ricci, рассказал о том, какие перемены из-за кризиса произошли в отношениях между собственниками и арендаторами. Нерасторгаемые договоры на пять — семь лет сменяют контракты с возможностью разрыва, либо стороны заключают менее продолжительные соглашения. Штрафные санкции отмирают как класс или сокращаются до одного-двух месяцев. «Складской девелопмент всегда существовал по схеме: построил, заселил, продал, вышел, — подчеркнул эксперт. — Сегодня реализовать эту модель становится все сложнее. Основной вопрос, который стоит перед всеми девелоперами, — а что же делать дальше?»