Коммерческая ипотека
Метры взаймы

 

Большие деньги для маленьких

 

Бизнес-кредиты получили развитие в России в посткризисный период, однако до сих пор о широком выборе программ говорить не приходится. По сравнению с ипотекой на приобретение жилья инертность на этом рынке велика, условия менее удобны. Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group, указывает на неоправданно ограниченный лимит по времени у заемщика. По его мнению, крайне важно увеличить срок действия одобрения кредита со стандартных трех месяцев до полугода, поскольку процесс подбора объекта, полностью удовлетворяющего требованиям банков, длится продолжительное время. Плюс требуется минимум месяц на подготовку к сделке. Кроме того, коммерческая ипотека дороже, чем кредиты на жилье. Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group, приводит такие цифры: средние ставки по бизнес-ипотеке доходят до 14%, в то время как при покупке жилья, по данным Центробанка, показатели не превышают 12,8% в рублях.

 

«Возникает ощущение, что кредитование коммерческой недвижимости банкам не нужно в принципе, — делает вывод К. Зайцев. — Под стабильно работающий бизнес, возможно, они выделяют деньги охотнее, однако есть огромный неудовлетворенный спрос среди частных лиц».

 

Но даже «неудобные» кредиты востребованы собственниками малого бизнеса, которым необходим объект стоимостью от 0,5 до 5 млн долл., считает Артем Котловский, специалист по ипотечному кредитованию ГК «Пионер». По его словам, крупным игрокам нужно совсем другое — обычно они находят поддержку и льготы в своих банках или финансовых структурах, с которыми находятся в партнерских отношениях.

 

 

Ипотеку — в массы!

 

Если владельцы бизнеса обращаются к ипотеке, то почему до сих пор она не получила должного развития? «Направление не стало массовым, поскольку банки не понимают ликвидности нежилых помещений», — отвечает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Более категоричен К. Зайцев: «Думаю, это происходит из-за чрезмерной практичности самих банков. Нужно разрабатывать программы, договоры, обучать персонал хотя и при меньшем спросе со стороны клиентов, чем на жилую недвижимость».

 

Довольно значителен и фактор господдержки — она существует для жилищного кредитования, но отсутствует у коммерческого сектора. К тому же, напоминает А. Котловский, ежемесячные платежи по бизнес-ипотеке не всегда сопоставимы с арендными ставками, поэтому в краткосрочной перспективе предпринимателю выгоднее арендовать объект, а не брать его взаймы. Впрочем, на долгосрочные планы этот принцип не распространяется. «За последние пять лет рост цен на недвижимость и плата за аренду превышают размеры процентных ставок», — поясняет эксперт.

 

Если игроки рынка недвижимости жалуются на недостаточное внимание банков к коммерческому сектору, то сами представители финансовых структур, наоборот, отмечают свою заинтересованность в кредитовании. Роман Лесохин, директор департамента по работе с малым бизнесом НОМОС-БАНКа, уверяет: «Банки стремятся создавать рентабельные продукты, соответствующие потребностям клиента. Один из них — коммерческая ипотека с правильным балансом уровня риска и доходности».

 

Похожего мнения придерживается Мария Кордичева, начальник управления продуктов и методологии департамента малого бизнеса «Росбанка»: «С точки зрения соотношения «риски — доходность» коммерческая ипотека — выгодная для банка программа. В рамках такого кредитования финансовая структура получает в залог ликвидный объект и снижает риски за счет финансирования не более 80% от стоимости недвижимости».

 

 

Особые условия

 

Требования по документам для получения ипотечного кредита на коммерческий объект чаще всего такие же, как и при ипотечном займе на жилые помещения. Различие составляет разве что средняя ставка. Мария Кондакова отмечает и некоторые другие особенности: «Срок кредита меньше — до десяти лет. Первоначальный взнос, как правило, составляет 30%, но есть возможность оформить ипотеку без него, оставив в качестве залога личное имущество, уже существующее на момент обращения».

 

Взять кредит на приобретение коммерческой площади в Москве можно, обратившись в банки «Зенит», ВТБ24, Росбанк, Промсвязьбанк, Логобанк и др. В частности, в апреле 2013 г. на рынок вышла программа Сбербанка, разработанная для предпринимателей с годовой выручкой до 60 млн руб. Эксперты отмечают также условия кредитования, созданные в РосЕвробанке, — со ставкой 14,5% и периодом погашения до 20 лет.

 

Росбанк предлагает линейку продуктов для различных категорий клиентов. Представители малого и среднего бизнеса могут приобрести коммерческую недвижимость в рамках специализированной программы. Минимальная сумма кредита — 1 млн руб., максимальная — не ограничена; срок — до пяти лет; процентные ставки — от 9 до 13,5%.

 

ВТБ24 предлагает воспользоваться специальной программой «Бизнес-ипотека» для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Банк «Возрождение» готов предоставить кредит на строительство или приобретение производственных помещений, офисной и прочей недвижимости в рамках инвестиционного кредитования. Заемщиком может быть юридическое лицо, работающее на рынке не менее двух лет.

 

Об условиях кредитования рассказывает Р. Лесохин: «НОМОС-БАНК предлагает продукт «Коммерческая ипотека», который позволяет владельцам малого бизнеса получить заемные средства на покупку объекта или земельного участка для коммерческой застройки под залог приобретаемой недвижимости. Размер финансирования может составить до 100% от стоимости объекта. В случае необходимости клиенту предлагается воспользоваться отсрочкой по основному долгу до шести месяцев с даты заключения договора, а также установлением сезонного графика погашения. Пакет документов стандартный, как и по другим программам. Дополнительно нужны лишь бумаги на приобретаемый объект».

 

 

Взгляд в будущее

 

Эксперты рынка недвижимости придерживаются принципиально разных мнений относительно будущего бизнес-ипотеки. Так, К. Зайцев считает: в ближайшей перспективе направление станет еще менее популярным из-за нестабильной экономической ситуации в стране. Оптимистичный сценарий озвучивает Н. Блохина, напоминающая о востребованности услуги: «Во-первых, эта опция позволяет не убирать одномоментно из оборота компании большой объем средств. Во-вторых, предприниматели могут минимизировать ежемесячные платежи за счет увеличения срока кредита. В-третьих, учитывая довольно высокую волатильность валютных и биржевых рынков, это надежное долгосрочное инвестирование».

 

«Рынок коммерческой недвижимости растет и развивается, однако частным инвесторам, а также представителям малого и среднего бизнеса не всегда хватает личных средств на покупку объектов, — резюмирует М. Кондакова. — Конечно, банки, разрабатывающие программы кредитования коммерческой недвижимости, в первую очередь ориентируются на собственную выгоду, интерес. Однако думаю, что в ближайшее время ситуация для заемщиков изменится к лучшему».