Стройка взаймы. Финансирование проектов

 

За чей счет банкет?

 

«После кризиса 2008 г. рынок кредитования проектов по большей части сместился в сторону крупных российских банков, занявших эту нишу после сокращения объемов финансирования иностранными структурами, — рассказала «Н&Ц» Елена Подлесных, партнер, отдел рынков капитала Cushman & Wakefield. — В настоящий момент кредиторами для девелоперов являются Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ и др.».

 

Строительное финансирование предоставляется с премией в 1–2% к ставкам по рефинансированию, что составляет примерно 13–14% в рублях и 8–9% в валюте. Из-за колебаний на рынке некоторые банки заинтересованы в рублевых выплатах. Кредитор требует от девелопера как минимум 30% средств (включая стоимость земли).

 

Наиболее привлекательными сегментами для банков сегодня являются склады и ритейл. Офисы рассматриваются более осторожно, в зависимости от локации и потенциальной успешности проекта. В регионах традиционно востребованы торговые активы.

 

«Профиль заемщика важен для банка всегда, но особенное значение он приобретает при строительном кредитовании, — говорит Е. Подлесных. — Учитывается опыт успешной реализации проектов и репутация компании. Для устоявшихся на рынке компаний шансы на получение кредита значительно выше, чем для новичков. Неизвестным игрокам предлагаются более высокие процентные ставки, отражающие риск заемщика».

 

Как рассказал Сергей Симонов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank, если объект не будет достроен или не будет востребован, он перейдет банку в качестве непрофильного актива, что крайне нежелательно, поскольку этот бизнес не предполагает такую опцию, как управление и реализация девелоперских проектов. Для снижения рисков кредиторы требуют от крупных консалтинговых компаний подробные бизнес-планы.

 

Рискуют все

 

Некоторые факторы заставляют банки более взвешенно подходить к оценке профиля заемщика. Во-первых, в последнее время в различных секторах коммерческой недвижимости темпы сдачи объектов в аренду сократились. В связи с этим спрогнозировать будущие денежные потоки проблематично. Во-вторых, на рынок вышло несколько крупных проектов офисной, торговой и складской недвижимости, что оказывает давление на ставки и вакансию. Рынок не успевает поглощать вводимые объемы, особенно сильно это ощущается в зданиях класса А, где отмечен наибольший прирост площадей.

 

Кроме того, колебания на валютном рынке создают дополнительное давление по обслуживанию долга. Так, только за три первых месяца 2014 г. девальвация рубля составила 10%. Банкиры неохотно делают прогнозы относительно будущего российской валюты, однако большинство склоняется к тому, что процесс обесценивания продолжится.

 

В Cushman & Wakefield считают, что существует определенный предел толерантности рынка недвижимости к курсовым колебаниям. Поскольку валютный риск ложится на арендатора, финансовые модели обычно учитывают возможность его изменения. Поэтому ослабление рубля в пределах 10% в год обычно находится в рамках расчетных бизнес-планов. Однако в случае превышения этого барьера перед финансовыми директорами встает задача изыскания дополнительных ресурсов для компенсации выросших затрат. Этот фактор оказывает давление на арендные ставки по всем секторам. В настоящее время рынок вплотную приблизился к этому рубежу. Вне зависимости от дальнейшего развития событий чистая арендная ставка на офисы будет находиться под давлением как курсовых колебаний, так и увеличившихся налогов на недвижимость. В торговом секторе рост курса окажет негативное влияние на потребительские цены и подорвет спрос на товары народного потребления. В основном под ударом окажется средний класс, так как в нижнем сегменте потери будут компенсироваться ростом пенсий и зарплат бюджетников, а верхний сегмент в принципе менее чувствителен к курсовым колебаниям. Наиболее рискованный в этом плане сектор — складская недвижимость, где арендная ставка является частью себестоимости продукции.

 

На сегодняшний день это основные три фактора, которые заставляют банки тщательнее анализировать проекты. Однако существуют и стандартные риски, на которые кредитные учреждения обращают внимание вне зависимости от политической и экономической ситуации в стране и на внешних рынках. Они связаны с высокой конкуренцией, неправильным позиционированием объекта, непониманием его целевой аудитории и т.п.

 

«Банки отдают предпочтения проектам, концепция которых разработана профессионалами, а формирование пула арендаторов, обеспечивающего возврат кредитных средств, осуществляется компанией с сильной командой и опытом в аналогичных проектах», — резюмирует Андрей Новиков, директор отдела рынков капитала CBRE.