Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

18 Апреля в 15:17 111 Ольга Ермакова
Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

ЖК «Имперский дом»
 

Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

Апартаменты «Новый Арбат, 32»
 
В самых дорогих сегментах рынка недвижимости люди часто не покупают, а снимают жилье. Объяснять это прихотями или капризами богатых людей было бы неверно: уж кто-кто, а они умеют считать деньги.
 

Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

 

Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

 
Покупка жилья в новостройке бизнес-класса однозначно обойдется дешевле, чем аренда в течение 30–40 лет.
 

Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

ЖК «Да Винчи»
 
К СВЕДЕНИЮ
Как считать годовую доходность от сдачи в аренду

Стоимость квартиры — 7,5 млн руб.

Арендная ставка — 60 тыс. руб./мес.

Доход за год — 720 тыс. руб. (60 тыс. руб. х 12 = 720 тыс. руб.)

Годовой доход делим на стоимость квартиры и умножаем на проценты:

720 тыс. руб.: 7,5 млн. руб. х 100% = 9,6%
 

Жизнь взаймы. Способы решения квартирного вопроса

 
СЧИТАЕМ ВМЕСТЕ
В среднем однокомнатная квартира в Москве стоит 6–7 млн руб. Цена аренды — примерно 30 тыс. руб./мес. За 30 лет с учетом роста ставки нужно будет заплатить за найм 17 млн руб. Если приобрести квартиру такой же стоимости в ипотеку (минимальный процент годовых 11%, срок — 30 лет), то ежемесячный платеж составит около 57 тыс. руб., полные затраты — 20 млн руб., переплата банку — 14 млн руб. (По данным «Апхилл».)
***
Если в ипотеку приобретается квартира стоимостью 8 млн руб., то на протяжении 20 лет покупателю придется ежемесячно выплачивать около 70 тыс. руб. В результате общая сумма составит порядка 17 млн руб. Для сравнения: такие деньги позволяют арендовать квартиру в течение 40 лет, правда при условии, что стоимость найма кардинально меняться не будет. (По данным «МИЭЛЬ-Аренда».)

Откладывая в месяц около 50 тыс. руб., семья за 10 месяцев накопит 500 тыс. руб., то есть 10% от стоимости квартиры. Согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, если оформить кредит на 4,5 млн руб. на 20 лет по ставке 13,25%, ежемесячный платеж составит 53,5 тыс. руб. (По данным «Пересвет-Недвижимость».)
***
Четырехкомнатная квартира площадью около 120 кв. м, расположенная рядом со станцией метро «Смоленская», сдается в аренду за 170 тыс. руб./мес. Ее стоимость на вторичном рынке — примерно 62 млн руб. За 30 лет аренды расходы (без учета индексации ставки) составят 61,2 млн руб., за 40 лет — 81,6 млн руб. Этой суммы вполне хватит на покупку нескольких квартир в более доступных ценовых сегментах. (По данным «НДВ-Недвижимость».)
Если в США и Европе многие всю жизнь снимают квартиру, то наши люди хотят иметь собственную. Такой уж менталитет. Но всегда ли покупка жилья выгоднее, чем его аренда? Как рассказали журналу «Недвижимость & цены» эксперты, в каждом сегменте рынка действуют свои правила. В этой статье мы не только рассмотрим все за и против, но и подтвердим рассуждения цифрами.
 
Элитное жилье: покупать или снимать?
 
Арендные ставки в премиум-классе иногда измеряются не тысячами, а миллионами рублей. И все-таки именно в самых дорогих сегментах рынка недвижимости часто не покупают, а снимают жилье. Объяснять это прихотями или капризами богатых людей было бы неверно: уж кто-кто, а они умеют считать деньги. Расчеты, которые приводит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, подтверждают: такая аренда часто бывает выгодна. Допустим, стоимость квартиры площадью 130 кв. м в одном из жилых комплексов в центре Москвы составляет около 2,6 млн долл. «Если такую сумму разместить на счете в банке даже под минимальные проценты, не говоря уже о более эффективных вложениях, можно спокойно вести жизнь рантье. Возможность не выводить из оборота крупную сумму — большой плюс аренды», — утверждает эксперт. При этом арендатор может снимать любое понравившееся жилье.
 
Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate, подтверждает: «Арифметика простая: покупка квартиры в центре, в хорошем доме с охраной и подземной парковкой, обойдется примерно в 2 млн долл. За год эти деньги могут «заработать» ровно в два раза больше, чем вы заплатите за аренду такой квартиры». По словам эксперта, если человек выбирает — покупать или снимать, то подразумевается, что у него есть средства на приобретение недвижимости в собственность. Как правило, решение зависит от того, нужны ли деньги в деле, то есть для ведения бизнеса. В момент, когда фиксируют прибыль, вложить деньги в недвижимость — разумное решение. «В этом случае покупка квартиры превращается не в расход, а в инвестицию. Цена жилья в случае последующей продажи всегда будет соответствовать рынку», — отмечает О. Мандзяк.
 
Немаловажный аспект — окупаемость в случае сдачи недвижимости в аренду. Вадим Ламин приводит в качестве примера ту же квартиру за 2,6 млн руб. Сдавать ее можно в среднем за 8 тыс. долл. /мес. Жилье принесет собственнику 3,7% годовых без учета налогов, текущего ремонта, коммунальных платежей и комиссии агентству. То есть затраты на приобретение окупятся только через 27 лет, а если учитывать периоды простоя, ремонты, замену мебели и тому подобное — то через 30 лет и более.
 
Другие расчеты
 
Можно взглянуть на проблему и с другой стороны. Если снимать дорогое жилье не год-два, а несколько десятков лет, то можно потратить значительную сумму. «Рассмотрим такой вариант: просторная квартира площадью 150 кв. м в четырех­этажном дорогом доме, расположенная в районе станции метро «Сухаревская», предлагается в аренду за 180 тыс. руб./мес., — рассказывает журналу «Н&Ц» руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. — За 30 лет набежит 64,8 млн руб. Сегодня стоимость квартиры на вторичном рынке — около 40 млн руб».
 
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», сейчас однушка на рынке новостроек бизнес-класса в среднем стоит 11–12 млн руб., а арендная плата составляет 50–55 тыс. руб./мес. Соответственно, за 30 лет арендатор выплатит около 18–20 млн руб. без учета роста ставок. Если даже учесть затраты на ремонт, покупка жилья однозначно обойдется дешевле, чем аренда в течение 30–40 лет.
 
Естественно, к рынку дорогостоящего жилья нельзя подходить с общей меркой. «В нашей практике был случай, когда клиент арендовал квартиру в течение полутора лет, ожидая окончания строительства и готовности его апартаментов в One Hyde Park в Лондоне. Аренда стоила ему порядка 90 тыс. фунтов стерлингов/мес. (5, 3 млн руб.)», — рассказывает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. По его словам, элитная квартира — это уникальный объект, покупка которого рассматривается не только с точки зрения выгоды (хотя этот фактор играет далеко не последнюю роль). Некоторые проекты приравнивают к произведениям искусства, и не без оснований.
 
Экономкласс: есть ли смысл копить?
 
В экономклассе суммы поменьше, зато срок окупаемости при сдаче квартиры внаем по сравнению с элитным сегментом гораздо короче. Рассчитаем его вместе с В. Ламиным: «Есть однокомнатная квартира между Садовым кольцом и ТТК площадью 33 кв. м. Затраты на приобретение можно оценить примерно в 7,5 млн руб. При правильном ремонте и подготовке ее можно сдать за 60 тыс. руб./мес. Таким образом, жилье окупится без учета сопутствующих расходов за 11 лет, а доходность составит больше 9%».
 
Но прежде чем сдавать жилье, его надо купить, а это не так просто. Допустим, если в Москве не тратить деньги на аренду, а откладывать их на собственное жилье, то нужная сумма соберется нескоро. Заместитель гендиректора по продажам ООО «СКМ Групп» Родион Алексеенко рассказывает: «Найм среднестатистической однушки в спальном районе обойдется примерно в 35 тыс. руб. При этом стоимость квартиры — 6 млн руб. Если мы будем ежемесячно откладывать сумму, равную арендной ставке, то даже без учета инфляции, индексации, а также динамики роста цен на недвижимость смогли бы накопить на собственную квартиру... только через 14 лет!»
 
Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», предлагает рассмотреть самые бюджетные варианты спальных районов ЮВАО и ВАО — Выхино, Жулебино, Кузьминки, Люблино, Марьино, Новокосино, Новогиреево. По ее словам, однокомнатную квартиру там можно приобрести за 5–6 млн руб. Если семья в состоянии откладывать ежемесячно 50 тыс. руб., то лет за восемь накопит на жилье. Однако неизвестно, что за это время произойдет с ценами.
 
Так может быть, все-таки аренда? За границей это обычное дело. «В США до 50% людей не имеют жилья в собственности, а снимают его всю жизнь», — говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Выгодно ли это у нас? Эксперт приводит конкретный пример: однокомнатную квартиру в 17-этажном доме, в пешей доступности от станции метро «Коньково», стоимостью 7,5 млн руб., а с учетом ремонта, покупки мебели, бытовой техники — порядка 9 млн руб. За эти деньги можно в течение 19–20 лет снимать такое же жилье по арендной ставке 35–40 тыс. руб./мес. При этом в расчет не берутся коммунальные платежи, которые оплачивает собственник, арендатор отвечает только за текущие расходы — телефонные переговоры, свет, воду. Хороший вариант? Да, но квартира была и останется чужой.
 
Аренда или ипотека?
 
Популярный способ решения квартирного вопроса в наше время — ипотека. Действительно, платить за свою квартиру куда приятней, чем за чужую. Но вот выгоднее ли? Здесь многое зависит от класса недвижимости и, соответственно, ее стоимости. Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», анализирует ситуацию с дорогой квартирой в центре стоимостью 13–15 млн руб. Снять ее можно примерно за 100 тыс. руб. Если учитывать, что ежегодно цена аренды увеличивается на 2,5–3%, долгосрочный найм (в течение 30 лет) выльется в кругленькую сумму — 57 млн руб. Сравним ее с ипотечным платежом. Приобретя квартиру стоимостью 14 млн руб. в кредит сроком на 30 лет (при средней процентной ставке 13%), ежемесячно нужно будет выплачивать 150 тыс. руб. Полные затраты на ипотеку составят 56 млн руб., из которых 41 млн — переплата банку. «Из этих расчетов можно сделать вывод, что снимать элитное жилье предпочтительнее, так как сумма ежемесячного платежа меньше на 50 тыс. руб. Однако общая сумма в обоих случаях будет примерно одинаковой, ведь арендная ставка растет, а сумма ипотечных выплат зафиксирована в договоре и останется неизменной», — говорит эксперт.
 
В экономклассе результаты другие. «Если в ипотеку приобретается квартира стоимостью 8 млн руб., то на протяжении 20 лет покупателю придется ежемесячно выплачивать около 70 тыс. руб. В результате общая сумма составит порядка 17 млн руб., — рассказывает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко. — За эти деньги можно арендовать квартиру в течение 40 лет (правда, при условии, что стоимость найма кардинально меняться не будет)». А на ипотечные выплаты, прибавляющие к стоимости жилья около 30–50%, можно снимать квартиру десятки лет. Но, как справедливо замечает эксперт, даже спустя эти годы данная квартира не станет собственностью нанимателя.
 
Где искать ответ?
 
Получается, оптимального решения квартирного вопроса для семьи со средним доходом не существует? Как замечает Родион Алексеенко, беспроигрышный вариант — получить жилье в наследство, но так везет немногим. Остальным в любом случае придется на долгие годы урезать расходы и всячески экономить. Зато квартира в Москве — это надежная инвестиция, обычная однушка может приносить ежемесячный доход порядка 35 тыс. руб., что в три раза больше среднестатистической пенсии.
 
Доводы за покупку квартиры можно перечислять долго, и они очевидны. В пользу аренды аргументов не так много. Главный — мобильность, съемное жилье можно найти рядом с работой и быстро поменять его при необходимости. Минусов гораздо больше: это и зависимость от арендодателя, и невозможность распоряжаться квартирой по своему усмотрению, и вероятное повышение платы. Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова считает основным недостатком аренды непредсказуемость денежного потока — ведь в какой-то момент он может прекратиться. Но несмотря ни на что квартиры снимают. «Примерно каждый четвертый взрослый гражданин РФ арендует жилье, — говорит М. Литинецкая, — и не потому, что аренда выглядит привлекательным, модным или экономически выгодным образом жизни. У большинства просто не хватает средств на покупку собственного жилья».
 
Но выход все же есть. До сих пор эксперты говорили только о столице, но страна-то у нас большая! Дом или квартиру можно купить и в другом городе, и при этом не придется копить почти полжизни. «Допустим, ваш доход составляет 100 тыс. руб., из которых 35 тыс. вы отдаете за аренду жилья, какую-то часть тратите на другие нужды. Остается еще 35 тыс. руб., которые можно спокойно отложить на покупку квартиры в регионе. Это тоже хорошее вложение средств. И собрать деньги реально в течение всего лишь трех лет».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных