Девелоперы идут в российские регионы

Москва постепенно насыщается торговыми, офисными и гостиничными объектами. Свободных площадок под строительство остается все меньше, и это заставляет девелоперов обратить внимание на регионы.

Большие соседи

Еще лет пять — семь назад застройщики коммерческой недвижимости рассматривали для реализации проектов только города-миллионники. Сегодня ситуация изменилась: моллы, бизнес-центры, отели и склады стали строить в населенных пунктах численностью 500 и даже 250 тыс. человек. «Многие рынки больших городов близки к стадии насыщения, а количество офисных, торговых и складских проектов удовлетворяет существующий спрос, — рассказал «Н&Ц» Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Так что будущее девелопмента за малыми городами — сюда в ближайшее время начнут выходить крупные игроки».

Пока процесс идет не так активно, как бы хотелось жителям провинций или ритейлерам. Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», с сожалением отмечает, что многие города численностью от 50 тыс. человек, где его компания хотела бы присутствовать, по-прежнему не интересуют девелоперов. Подтверждают этот тренд и другие эксперты. «Крупные федеральные розничные сети готовы арендовать площади под магазины даже в городах с населением 30 тыс. человек, но там совсем нет качественного предложения», — говорит А. Белых.

Девелоперы с осторожностью выходят на региональные рынки по ряду причин. Главный фактор риска связан с низкой рентабельностью. «Емкость рынка с точки зрения покупательской способности в регионах ниже, чем в столице, что является объяснением относительно низкой доходности локальных объектов», — подчеркивает Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL.

Алексей Чиналиев, первый вице-президент «ТПС Недвижимость», говорит, что основная сложность заключается в отсутствии сформированного рынка. А это затрудняет оценку экономической привлекательности проектов.

К тому же девелоперский бизнес в регионах тесно связан с местной администрацией, с которой нужно уметь строить отношения. Как выразился господин Белых, в маленьком городе мэр чувствует себя единоличным владыкой.

Взвесить все

Основными ориентирами для девелопера при выходе на региональный рынок является численность населения, уровень доходов жителей и конкуренция. Если регион привлекателен по всем параметрам, интересы застройщика начинают обретать более конкретные формы — сначала они проявляются в виде созданных проектов, а спустя время они уже представлены как реализованные объекты. Как правило, потом подтягиваются и другие игроки. И в городе появляется уже не один, а два новых торговых центра (ТЦ), строится офисная недвижимость и т. д.

Сдерживающим фактором является окупаемость. Но не все так плохо. Как заверяет М. Якубов, для качественных объектов, построенных профессиональным девелопером, этот период будет примерно сопоставим со столичными. «Если учитывать только инвестиции в строительство, то московские проекты окупаются быстрее за счет более высоких ставок аренды, — добавляет А. Чиналиев. — Но с учетом стоимости земли разница обычно нивелируется».

Как отмечает А. Белых, ТЦ окупаются за пять-шесть лет, офисные — за семь-восемь, склады — за четыре — шесть. Все зависит от насыщения рынка, локации, концепции проекта. Кстати, опыт федеральных девелоперов, а также их связи позволяют привлекать выгодные кредиты и находить удачные площадки для проектов.

Их нравы

Если на региональном рынке жилья объекты возводят в основном силами местных девелоперов, то на рынке коммерческой недвижимости ситуация иная. Здесь присутствуют федеральные, московские, а также международные игроки («Ташир», «РосЕвроДевелопмент», Renaissance Construction и др.).

Больше всего проектов реализовано в Центральном, Уральском, Сибирском и Южном федеральных округах. Внимание крупных девелоперов привлекают Коломна, Реутов, Ярославль, Белгород, Тула, Иваново, Уфа, Новокузнецк, Пермь, Новосибирск, Барнаул, Липецк, Краснодар.

Чаще всего в регионах строят ТЦ. «Объем спроса, востребованность форматов и местоположение в этом сегменте относительно легко оцениваются, — поясняет А. Чиналиев. — Кроме того, даже в кризисные периоды качественным торговым объектам проще найти арендаторов».

Другое дело складской сегмент. Поскольку сектор тяготеет к производству, то такие проекты реализуются реже и в основном вблизи промышленных городов, ну и конечно, рядом со столицей, где происходит самый крупный торговый оборот. Что касается офисного сектора, то он более централизованный — крупные компании-арендаторы предпочитают Москву, а региональный рынок им интересен в меньшей степени.