Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генплан

18 Августа в 11:30 517 Алена ДЫМОВА

Ситуация на рынке новостроек Новой Москвы в I полугодии во многом схожа с той, которая сложилась в Подмосковье. И в том и в другом случае девелоперы ощутили снижение спроса, что связано прежде всего со смещением интересов покупателей в сторону рынка «старой» Москвы, где уровень цен приблизился к областным. При этом Новая Москва все же остается

более привлекательной для покупателей, чем Подмосковье, ввиду наличия столичной прописки и «прилагающихся» к ней льгот.

Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генпланПредложение убывает



В I полугодии 2016 г. девелоперская активность на рынке Новой Москвы была минимальна. В продажу вышел только один новый проект. Для сравнения: в I полугодии 2015 г. «новичков» было четыре, а в II полугодии — три. Предложение пополнялось в основном за счет новых корпусов в уже реализуемых застройщиками проектах. Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке присоединенных территорий экспонировалось 35 проектов, в которых насчитывалось около 7300 квартир. С начала года объем предложения сократился на 18,1%. Причина, помимо прочего, заключается и в том, что многие застройщики тормозят развитие объектов, находящихся в проектной стадии. «Начало возведения некоторых ЖК отложено на 2017–2018 гг. и даже 2019-й, — сообщает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Речь пока идет не об отмене, а о задержке вывода новостроек на рынок. Объекты, стартовавшие ранее, строятся в обычном режиме, компании стремятся не нарушать сроки, означенные по ДДУ».



«Одним из сдерживающих факторов стало снижение маржинальности девелоперского бизнеса в целом, — объясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона. — Себестоимость строительства за последние два года выросла на 15%, а цены примерно на столько же просели. В текущих условиях застройщики стараются выводить лишь наиболее качественные и интересные для покупателя ЖК, реализация которых даст хорошую прибыль. Проекты же с низкой рентабельностью отправляются на доработку».



В структуре предложения все чаще встречаются квартиры с отделкой. За I полугодие их доля выросла с 11 до 15% за счет выхода новых корпусов в ЖК «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Переделкино Ближнее» и «Внуково-2016». Подобный формат пользуется стабильным спросом у покупателей, поскольку позволяет минимизировать затраты на ремонт квартиры. Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генплан



Дисконты растут



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», к концу I полугодия 2016 г. средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Новой Москвы уменьшилась на 1,2% и составила 104 430 руб. Минимальный бюджет покупки — 1,90 млн руб. 



Как указывают эксперты, прямое снижение стоимости квартир произошло только в единичных проектах, в большинстве комплексов при этом отмечено повышение цен. Но выход в продажу новых корпусов на начальном этапе строительства не позволяет среднему ценовому уровню расти. Жесткая конкуренция, в том числе и со стороны рынка «старой» Москвы, заставляет застройщиков взвешенно подходить к ценообразованию.



Размер и объем скидок, предоставляемых девелоперами новых территорий, увеличился и стал почти повсеместным явлением: в том или ином виде они предлагаются в 91% проектов. «В бизнес-классе дисконт доходил до 15–25% при 100%-ной оплате и ипотеке, в некоторых проектах давали скидку до 15% даже при рассрочке, — рассказывает руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. — В комфорт- и экономклассе предложения поскромнее, порядка 10%». Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генплан



Лояльность покупателей также поддерживалась разнообразными акциями. Наиболее популярными стали льготная ипотека и рассрочки, подарки в виде машино-места или кладовки. Большой интерес привлекла схема, пришедшая из сферы автодилерства — тест-драйв квартир. Ее предложил «Инвесттраст» в районе Новые Ватутинки. Потенциальные клиенты могут арендовать с правом последующего выкупа полностью обустроенное жилье и в течение определенного времени решить, подходит им конкретный ЖК или нет. «Это новый опыт — ни в одном из проектов Московского региона нет подобной услуги, — рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Первые 20 квартир, которые мы выделили для «тест-драйва», были полностью меблированными. Но сейчас сдаем и объекты просто с отделкой — арендаторы готовы привезти собственную мебель. Главное преимущество для покупателей — зачет платежей в общую стоимость жилья. Фактически речь идет о беспроцентной рассрочке: цена фиксируется на год, в течение которого клиент имеет право выкупить квартиру у девелопера. Либо он продлевает договор аренды. «Тест-драйв» можно назвать альтернативой рассрочке и даже ипотеке».



Изменение маркетинговых стратегий и разработка новых инструментов свидетельствуют лишь об усилении конкуренции. Ведь теперь, чтобы заполучить покупателя, необходимо соперничать не только с близлежащими новостройками, но и со столичными проектами. «Учитывая низкий спрос, вероятность новой акционной волны сохраняется во второй половине года, — уверен Д. Пантелеймонов. — Не исключена и возможность ценовых войн: дна рынок еще не достиг».



Светлое будущее



Главным фактором, сдерживающим спрос в Новой Москве, по-прежнему является слабо развитая транспортная и социальная инфраструктура. Однако уже в этом году заметно улучшит транспортную ситуацию завершение реконструкции Калужского шоссе. Помимо ремонта существующих дорог проектируются новые, активно ведется строительство станций метро. Две из них — «Саларьево» и «Румянцево» — уже функционируют, открытие еще пяти планируется на 2017 г. Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генплан



«Румянцево» и «Саларьево» позволили оптимизировать маршруты общественного транспорта и снизить нагрузку на другие станции метрополитена почти на 20%, — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — А в рамках реконструкции развязки на пересечении МКАД с Ленинским проспектом пропускная способность участка увеличилась на 25–30%. Так что в ближайшей перспективе доступность прилегающих к МКАД районов Новой Москвы, где сегодня находится большинство крупных жилых комплексов, существенно улучшится».



Заметен прогресс и в создании рабочих мест — в I квартале на присоединенных территориях введены в эксплуатацию шесть объектов, самый крупный из них — торгово-складской комплекс в поселении Краснопахорское вблизи поселка Минзаг (13,2 тыс. кв. м).



«Тем не менее для ТиНАО по-прежнему характерна низкая инфраструктурная обеспеченность, — замечает В. Султанбаев. — Пожалуй, единственное отличие расположенных здесь ЖК от подмосковных — это московская прописка. К тому же до сих пор не принята окончательная концепция развития Новой Москвы, что порождает колебания как у девелоперов, так и у покупателей».



«Отсутствие генплана — главная проблема Новой Москвы, — соглашается А. Зубец. — Любой девелопер должен понимать перспективу развития территории, поскольку от этого зависит построение финансовой модели, ценообразование и позиционирование проекта на рынке. Как только появится информация о долгосрочных перспективах, ТиНАО будет развиваться более высокими темпами». Cтройки Новой Москвы: девелоперы просят генплан



«Потенциальных покупателей можно привлечь, только обеспечив территории транспортной и социальной инфраструктурой», — считает Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».



Впрочем, как отмечают эксперты, в II полугодии Новую Москву ожидает ряд позитивных событий. В их числе — ввод первых объектов на территории административно-делового центра в поселке Коммунарка, который станет одной из ключевых точек роста Троицкого и Новомосковского административных округов. В деревне Дудкино (поселение Мосрентген) до конца года должен появиться административно-деловой и учебный центр G10. Также до конца года планируется открыть ряд объектов социальной инфраструктуры — 4 школы, 7 детских садов, поликлиники, подстанции скорой помощи и пр. «Все это наряду с наращиванием объемов коммерческой недвижимости в значительной мере повышает привлекательность территорий в глазах потенциальных покупателей. А потому мы ожидаем стабильного спроса на жилье в данной локации и постепенного роста цен в уже реализуемых проектах», — заключает И. Доброхо­това.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных