«Брюки превращаются...». Почему офисы и торговые центры меняют ориентацию?

Для рынка недвижимости 2015 г. стал переломным по многим показателям. Изменившаяся экономическая ситуация привнесла на рынок новые правила игры, под которые компаниям пришлось перестраиваться.

Застройщики ЖК меняли проекты на ходу, активно вводя в состав квартиры-студии площадью от 18 квадратов, — в кризис хороши все способы зацепить спрос, который становится все менее платежеспособным. В результате, по данным ФСК «Лидер», к концу прошлого года порядка трети новых проектов как в комфорт-, так и в бизнес-классе выводилось со студиями, а в 2016-м этот показатель в массовом сегменте вырос уже до 45%.

Девелоперам коммерческих объектов пришлось еще сложнее: если спрос на жилье кое-как все-таки держится, то торговые центры (ТЦ), например, приходится открывать в лучшем случае полупустыми. С офисами тоже не все хорошо: вакансия в классах А и В достигла рекордного за всю историю показателя — всего пустует, по данным Knight Frank, не меньше 3 млн офисных квадратов. Средний срок экспозиции хороших площадей в качественных бизнес-центрах (БЦ) Москвы, сданных в 2015 г., по информации Cushman & Wakefield, составил 273 дня. При этом бoльшая часть пустовавших по состоянию на начало 2016 г. простояла незанятой более двух лет, а по некоторым объектам период экспонирования приближается к четырем годам — это тоже рекордные для рынка показатели.

В такой ситуации собственникам коммерческих объектов приходится что-то делать. Одним из главных трендов прошлого года стала переориентация девелоперских компаний рынка коммерческой недвижимости в сегмент жилья (точнее — апартаментов), отмечают в компании Blackwood. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, это наиболее простое решение для офисных объектов: переход от офисов к апартаментам относительно прост юридически (сегодня и те и другие, согласно закону, относятся к коммерческой недвижимости).

Так, вместо заявленных на ввод в эксплуатацию в II полугодии 800 тыс. кв. м офисных площадей реальный прирост нового предложения составит не более 300–500 тыс. кв. м — из-за заморозки некоторых проектов и пересмотра их концепции.

Тенденция превращения офисов в апартаменты обусловлена большей способностью рынка жилья к восстановлению. Кроме того, привлечение кредитов на девелоперские проекты коммерческой недвижимости сопряжено с высокими процентными ставками и неопределенностью горизонта планирования и развития. А реализация жилых проектов предоставляет дополнительные источники финансирования в виде денежного потока от продажи объекта на ранних стадиях строительства.

Смена формата не происходит «по щелчку»

«Сегодня перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости стало частым явлением. Ведь спрос на подобные площади в связи с кризисом существенно упал, и больше всех от этого пострадал офисный сегмент, — подтверждает тенденцию Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. — Для того чтобы диверсифицировать свои риски и хоть как-то реализовать пустующие площади, многие сособственники перепрофилируют БЦ в многофункциональные апарт-комплексы. При этом переформатирование может коснуться как уже построенных зданий, так и тех, которые только планируется реализовать».

В нынешнем году уже несколько объектов, включая довольно крупные, как «Пресня Сити», добавили в проекты апартаменты «в ущерб» офисной части или даже полностью переориентировались на другой формат. «Это отчасти компенсирует тенденцию, связанную с переводом изначально апартаментных проектов в жилой статус, которая укрепляется на рынке», — говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. Константин Ковалев добавляет к списку такие объекты, как ОАО «Водострой», ЗАО «Рапид», ОАО «Медицинская фабрика № 1».

Чаще всего офисные здания становятся апартаментами или гостиницами, рассказывает Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, а впоследствии апартаменты могут переводиться уже в классическое жилье — например, так было сделано в ЖК «Фили Град». Первые офисные площади, перепрофилированные в апартаменты на этапе реализации проекта, были расположены в «Москва-Сити». Это произошло в период кризиса 2008–2009 гг. Но в 2015 г. стало известно, что часть офисов в башне «Империя II» также сменит функциональное назначение на апартаменты и гостиницу. В настоящее время в апартаменты уже перепрофилирован БЦ «Савеловский Сити» (девелопер MR Group).

Конечно, переформатирование проекта не происходит «по щелчку», даже если не связываться с проблемой перевода в жилье, что потребовало бы и нереального количества согласований, и существенного изменения самого проекта, особенно в инфраструктурной части. В целом реализация апартаментов при прочих равных составляющих может быть примерно на 20% выше, чем при продаже офисов, говорит Э. Ишметова.

Однако, продолжает эксперт, при продаже апартаментов надо учитывать, что:

• временные затраты на перепрофилирование иногда занимают более года; за это время ситуация на рынке может поменяться, соответственно, востребованность и цены апартаментов данной локации наверняка изменятся;
• при реализации апартаментов продается только «жилая» часть, без учета общей площади объекта (коридоры, общественные зоны и т. п.);
• в отличие от офисов апартаменты зачастую продаются с отделкой и меблировкой; это тоже требует затрат;
• плата за перепрофилирование, например, из административного в гостиничный объект, которую взимает город, может быть довольно значимой для экономики проекта.

«Перепрофилирование — достаточно радикальная мера, которая может применяться, если другие инструменты не дают необходимого эффекта в достижении целевых показателей по выручке или окупаемости, — рассуждает С. Шиферсон. — Целью перепрофилирования является как раз повышение экономической эффективности проекта, увеличение его доходности. Исходя из этого, в случае удачной смены функционала ставки однозначно изменятся: уровень арендных ставок будет обусловлен новым назначением, цена продажи наиболее вероятно вырастет. Конкретные цифры определяются индивидуально».

«Необходимо оценивать временные и денежные затраты, а также технические возможности. Из последних, например, — необходимость пробивать стояки для каждого апартамента, так как изначально в офисном здании стояков в каждом офисе не предусмотрено, обычно они расположены в центральном ядре», — предупреждает Э. Ишметова.

Нетипичная история

Самый распространенный сценарий перепрофилирования: из офисов — в апартаменты или гостиницу. Но случаются переводы и менее типичные, в том числе это происходит и внутри одного и того же сегмента. «В прошлом году мы сменили специализацию одного из наших торговых центров «Мебель России» на Электрозаводской. Необходимость переформатирования данного объекта возникла из-за снижения числа покупателей мебели и товаров для дома, — рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Поэтому мы отказались от узкой специализации и, расширив состав арендаторов, сделали из него районный ТЦ. Кроме того, некоторые пустующие офисы, а также общественное пространство внутри и снаружи наших бизнес-парков мы используем в нестандартных целях, сдавая их как площадки для конференций, презентаций, выставок и других общественных мероприятий, тем самым расширяя круг своих потенциальных арендаторов».

Эвелина Ишметова в качестве примера не самой типичной истории приводит проект по реконструкции 39 старых кинотеатров в Москве. «Предполагается, что на месте некоторых объектов в дальнейшем появятся комьюнити-центры. Они будут представлять собой районные ТЦ, в которых помимо продуктового супермаркета и / или рынка будут размещены различные службы быта, а также всевозможные образовательные учреждения (детские кружки, центры досуга, обучающие курсы и пр.)», — рассказывает эксперт.

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы и председатель жюри конкурса на реконструкцию кинотеатров, при объявлении первых концепций-победителей отметил, что таким образом будет решаться вопрос создания новых центров притяжения в периферийных районах, что особенно актуально в контексте полицентричного развития города.

Таким образом, перепрофилирование одних коммерческих объектов в другие идет сегодня двумя путями: и в рамках городских программ, и под действием кризиса на рынке коммерческой недвижимости. Пока оба вектора меняться не собираются, а значит, Москва еще увидит и устаревшие коммерческие объекты, получившие неожиданно вторую жизнь, и заселяющиеся жильцами экс-офисные центры.

Очевидно, что на восстановление рынка потребуется еще не один год, а получать выручку и как минимум сводить концы с концами нужно сейчас, считают большинство опрошенных экспертов. «Думаю, что именно это (практика переформатирования коммерческих объектов. — Ред.) будет основным трендом на рынке в ближайшие годы. Мы увидим массовую смену функционального назначения объектов или же более креативный подход к управлению существующими зданиями в прежнем целевом использовании», — резюмирует Э. Ишметова.