Земля без излишеств, с коммуникациями и без

 

Проблема выбора

 

Стоимость участков без подряда, 2014 г.
Направление	Средняя цена за сотку, долл.
Рублево-Успенское (Ильинское)	29 900
Осташковское	26 500
Калужское	14 800
Пятницкое	9880
Киевское	9080
Новорижское (Волоколамское)	8800
Дмитровское	6200
Ленинградское	5310
Щелковское	4560
Ярославское	4150
Каширское	3960
Симферопольское	3150
Новорязанское	2470
Горьковское (Егорьевское)	2460
Минское	2360

Сегмент участков без подряда на сегодняшний день можно назвать настоящим лидером на рынке загородной недвижимости — спрос на них составляет более половины всех запросов покупателей. «Это вполне логично и объясняется доступностью предложения и возможностью построить себе дом по собственному проекту, — объясняет «Н&Ц» Алексей Комаров, коммерческий директор компании «Родные Земли». — При этом стоит отметить, что за последние два года популярность формата участков без коммуникаций заметно снижается, а лидерами покупательского спроса являются участки с необходимым набором обустройства: электричеством, водой, забором, дорогой, охраной, вывозом мусора, обустройством необходимых зон пользования, обслуживанием поселка до момента продажи последнего участка». Другими словами, покупатель все более привыкает к комфорту, и если он приобретает землю, то с явным расчетом не просто держать ее до лучших времен, а застраивать практически сразу же.

 

Тем не менее при приобретении участка без подряда риск зависнуть в состоянии полуготовности все же есть: работы по обустройству дома могут не начинаться по различным (прежде всего финансовым) причинам, а реализовать участок с течением времени может оказаться не так уж и просто. Во многом именно поэтому имеет смысл сразу же обратить внимание на ликвидность приобретаемой земли. Что же востребовано в настоящее время у покупателей?

 

«На сегодняшний день популярны земельные участки, расположенные близко к Москве, которые предполагают и временное проживание, и постоянное, и с возможностью обоих способов использования, — рассказывает генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев. — В первую очередь продаются земельные участки экономкласса, при этом они могут располагаться в местах, в принципе актуальных для размещения элитных поселков». Эти условия довольно стандартны и предсказуемы: наличие неподалеку лесной зоны, водоема, а также удобный доступ (расположение рядом с дорогой). Такому набору соответствует довольно много территорий Подмосковья, и в результате наблюдается интересная тенденция некоторого смешения форматов — когда элитные и экономичные предложения соседствуют.

 

«Продается в первую очередь то, что дешевле, но расположено в ликвидных местах. Если взять Новорижское направление — это до 50 км; Пятницкое — район водохранилища; Ленинградское — район Солнечногорска (от 30 до 60 км, за исключением Путилково, Новогорска); Дмитровское — практически на всем его протяжении, от 10 до 70 км, за счет наличия природных преимуществ; Ярославское шоссе — также от 15 до 80 км», — продолжает М. Лещев. Фактически удобные места, которые можно при определенном вложении превратить в более дорогое предложение, имеются на всех направлениях. Повышение покупательского интереса также отмечается и к довольно удаленным территориям, особенно рядом с Калужской областью.

 

Что же касается размеров, то запросы вполне традиционны: основной массив продаж приходится на участки площадью от 8 до 15 соток. «В общем объеме спроса экономные варианты могут составлять 40–50%. Участок размером десять соток в коттеджном поселке, расположенном в районе 60–70 км от МКАД, можно найти за 1,5 млн руб.», — рассказывает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

 

И все же наиболее популярна максимально дешевая земля. «Самый ликвидный дачный продукт — участок стоимостью до 1 млн руб., с электричеством, в 50–70 км от МКАД по Новорижской, Киевской и Симферопольской трассам», — утверждает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.

 

Кто создает неликвид?

 

В большом количестве представлен на рынке и неликвид — участки, которые можно приобрести только сгоряча, не понимая, что с ними делать дальше, и практически не имея возможности их реализовать в дальнейшем. Неопытному покупателю на рынке загородной недвижимости найти и принять такое предложение совсем несложно. «До 30% дачных поселков в сегменте участков без подряда не являются ликвидными, надежными и развивающимися. Совершив одну-две продажи по демпинговой цене или в руки друзей и не выстроив девелоперскую схему и систему продаж, такие проекты остаются, как говорится, в продаже, но по факту с ними ничего не происходит по несколько лет», — рассказывает Т. Алексеева.

 

Неликвид формируется самими девелоперами, когда они предлагают участки в чистом поле, без коммуникаций и по неадекватным ценам. «Притом что бизнес-класс стоит 100 тыс. руб./сотка, такой девелопер может выйти в этом же месте с ценой 90 тыс. руб., не особо задумываясь, что отсутствуют коммуникации, какие-то преимущества. И разница в 10% — «ни о чем», если уж предлагать, то процентов 60, то есть в режиме демпинга такой участок должен стоить не более 40–50 тыс. руб.», — считает М. Лещев. Объективно же неликвидными предложениями являются поселки с неудачным расположением, которое, кроме того, может быть испорчено внешними факторами, например, строительством завода поблизости.

 

Ценовой разброс

 

Традиционно на западе и юго-западе Подмосковья представлены более дорогие предложения. Здесь нет промышленных предприятий, зато много стародачных, обжитых мест. И именно тут можно увидеть участки по цене 350–400 тыс. долл./сотка в премиум-сегменте. «А вот экономные варианты можно найти за 1,2–1,3 млн руб. (стоимость всего участка площадью 8–10 соток на расстоянии 70 км от МКАД). Еще дальше, порядка 100 км от МКАД, можно купить участок с коммуникациями за 600–700 тыс. руб.», — отмечает А. Муравьев.

 

Разброс цен на землю впечатляет: фактически участки без подряда предлагают от 10 тыс. до 10 млн руб./сотка. Максимальная стоимость, по данным Vesco Consulting, установлена в поселке премиум-класса Agalarov Estate — в 23 км по Новорижскому шоссе — 150 тыс. долл. На втором месте по максимальному уровню цен наделы поселка Стольное — в 4 км по Минскому шоссе — 55 тыс. долл. Минимальная цена зафиксирована в Медынских Усадьбах — 150 км по Калужскому шоссе — 95 долл./сотка.

 

При этом на рынке наблюдается довольно интересная тенденция: при увеличении объема предложения спрос все же постепенно сокращается. «Доля земельных участков без подряда в структуре предложения остается внушительной и составляет порядка 70%, однако такое положение связано с присутствием на рынке случайных девелоперов. Общее количество земельных участков в Подмосковье на протяжении семи лет увеличилось практически в 20 раз», — говорит Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru.

 

Инвестиции в землю

 

О том, насколько выгодно инвестирование в земельные участки, эксперты отзываются с долей осторожности. Прежде всего, говорят они, на будущий спрос будет влиять новое предложение. «Средняя цена несколько снизится за счет уменьшающегося, но все же значительного объема выходящей ежегодно на рынок новой дешевой земли, — считает Т. Алексеева. — Увеличение цены в границах 5–10% ожидает ликвидные поселки (не более 30% рынка) при повышении стадии готовности». Скорее говоря, удачным инвестиционным продуктом можно назвать участок в поселке со стадией готовности более 50%, на котором планируется построить дом и впоследствии его продать.

 

О подобной схеме вложений упоминает и А. Комаров: «Участок размером шесть соток на расстоянии 60–70 км от МКАД с необходимым набором коммуникаций можно приобрести за 185 000 руб., а спустя год, когда поселок обустроят и большинство участков продадут, стоимость земли возрастет на 40% и составит 260 000 руб.».

 

Что же касается участков без подряда «в поле», то цены на них продолжат снижаться. Поселков без подряда все больше, и демпинг в таких условиях неизбежен. «Участки интересны в конкретных местах, зарекомендованных, стародачных, то есть ликвидных, — отмечает М. Лещев. — Каждый следует рассматривать отдельно, и цена двух участков, разделенных забором, может отличаться раза в три, что неудивительно».

 

О высоком риске инвестиций в землю упоминает и А. Муравьев. «Инвестиции возможны только выборочные, в проверенный проект, на начальном этапе реализации. Если инвестор не уверен в своих силах, лучше выбрать другой сегмент. Ведь при неграмотном подходе есть риск даже уйти в минус», — считает эксперт.