Максим Лещев: «На землях Подмосковья не стоит выращивать картошку»

Земля по-прежнему остается главным ресурсом строительной отрасли, особенно в таких регионах, как Московская область. О том, как ею распоряжаются собственники и застройщики, о проблемах и перспективах развития земельного рынка журналу «Н&Ц» рассказал Максим Лещев.

— Что происходит на рынке земли Московской области, какие сегменты сейчас востребованы, в какой локации?

— Если говорить про оптовый земельный рынок — крупные участки, интересные для ведения бизнеса, то в настоящее время востребованы три сегмента: участки под многоэтажное и малоэтажное жилищное строительство, промышленные земли для размещения производств и складских комплексов, а также участки под торгово-развлекательные комплексы. Причем особый интерес покупатели проявляют к южным и северным направлениям. Запад сегодня не особенно популярен: подходящих мест здесь осталось немного. В районе Красногорска, Одинцово все земельные участки под многоэтажное строительство раскуплены. А промземли есть только за Одинцово, на Минском и Можайском шоссе, но и там предложений мало.

Если говорить про розничный земельный рынок, здесь с западом не поспоришь. Запад и север — два лидирующих по спросу направления Подмосковья. Максимальный же объем предложений сконцентрирован на юге. Количество поселков там зашкаливает, дорога пестрит щитами наружной рекламы. Разумеется, продажи идут, но менее активно, чем, например, на Дмитровском и Ленинградском шоссе, где перспективы развития более интересны («новая» Ленинградка, водохранилища, спортивные объекты — все это дает массу преимуществ).

Безусловно, Новорижское шоссе остается лидером загородного спроса и предложения. Сейчас оно, конечно, стоит в пробках из-за реконструкции, но в перспективе будет обладать отличной транспортной доступностью.

То же можно сказать и о севере области, где запланирована серьезная модернизация дорожной инфраструктуры. На Дмитровском шоссе строят новые развязки, должны убрать светофоры. Конечно, это качественно изменит интерес к данному направлению. Думаю, поэтому мы наблюдаем высокий и устойчивый спрос в нашем поселке Клязьминский Парк.

Что касается форматов загородного рынка, то тенденция остается прежней, продается то, что дешевле, большой спрос на предложение экономкласса, поселки без подряда. Однако основополагающий фактор успеха того или иного проекта — его месторасположение.

— Какие изменения в законодательстве, внесенные в последнее время, могут оказать влияние на земельный рынок?

— Пока законодательные новации серьезного влияния на земельный рынок не оказали. Можно отметить активность по судебным разбирательствам с кадастровыми палатами Москвы и области на предмет снижения кадастровой стоимости. Зачастую многим земле­владельцам объявляют кадастровую стоимость значительно выше рыночной. Соответственно, более высокими оказываются и налоги. Поэтому сегодня собственники часто обращаются в суд с целью снизить кадастровую стоимость земельных участков. В нашей компании в одном из последних дел кадастровая стоимость оказалась выше рыночной в четыре раза!

Из разряда пугалок — вопрос о возможном изъятии земли под госнужды. Я думаю, что владельцы таких земельных участков уже предупреждены и находятся в диалоге с государством на предмет их выкупа под строительство тех или иных дорог или инфраструктурных объектов. Изъятие земель коснется ограниченного числа граждан, но в любом случае мы понимаем, что в Новой Москве будут новые дороги, пересадочные узлы, объекты инфраструктуры. Разумеется, такие вопросы будут возникать, политика наших властей в этом отношении достаточно социальная, поэтому никаких скандалов я не предвижу.

Увеличение штрафов за неиспользование земли сельхозназначения едва ли коснется крупных и активных лендлордов в силу того, что большинство



из них поддерживают свои территории и ведут сельскохозяйственный бизнес в режиме безубыточности. Московские землевладельцы, чьи угодья стоят сотни миллионов долларов, вряд ли легко и без боя сдадутся, они будут доказывать, что обрабатывают эту землю. Если же говорить про другие российские регионы, то да, это страшная и губительная мера для сельскохозяйственного бизнеса. Мне кажется, здесь надо действовать не кнутом, а пряником и поддерживать сельское хозяйство в Ростове, Воронеже, Тверской и других областях.

— Как могут повлиять на земельный рынок продовольственные санкции, как они скажутся на стоимости земель сельхозназначения?

— В областях плодородных они, безусловно, скажутся, в Московской области — нет. Производить здесь сельхозпродукцию не лучшая затея, это не самый выгодный бизнес. Если говорить про ближнее Подмосковье, то однажды мы попробовали подсчитать возможную эффективность бизнеса при выращивании картофеля на поле в 30-километровой зоне от МКАД. Получилось, что оно окупилось бы за 80 лет. Соответственно, по нашему мнению, на землях Подмосковья не стоит выращивать сельхозпродукцию, а лучше заниматься чем-то другим. При этом в связи с продовольственными санкциями потребность в такой продукции, конечно же, возрастет. Это только плюс, если в России сельское хозяйство станет более популярным, доходным и востребованным.

— Как изменились цены на землю в Новой Москве? Каковы перспективы развития этой территории?

— Цены на землю в Новой Москве практически не изменились, они такие же, как и в 3 км за границей присоединенных территорий. Пока никаких преимуществ столичный статус не дает. Земля, которая находится у МКАД, дорожает именно благодаря своей близости к Москве. Там будет метро, новые развязки, дороги, новое сообщение и инфраструктура. На сегодняшний день у нашей компании есть планы создать один достаточно крупный проект на территории Новой Москвы. Но мы пока опасаемся за него браться именно потому, что предвидим трудности со строительством там коттеджного поселка или комплекса переменной этажности. Это сделать сложнее, чем, к примеру, в Московской области. Я думаю, таких, как мы, немало, соответственно, спрос на земельные участки в Новой Москве под поселки ниже. В то же время спрос на земельные участки под многоэтажное строительство здесь, напротив, достаточно устойчивый. Перспективы развития этой территории самые яркие, здесь будет город-сад, офисные деловые центры, современные промышленные предприятия, метро, дороги. К концепции развития Новой Москвы подходят весьма продуманно, что вызывает только симпатию и уважение. Я думаю, что в ближайшее время территория действительно будет отвечать всем мировым стандартам по комфортности проживания. С точки зрения инвестиций стоимость квартир растет здесь так же, как и везде. Условно: на котловане — 100 руб., к завершению строительства — 115–120 руб. В зависимости от качественных характеристик проекта определяется спрос. Думаю, в Новой Москве не стоит ждать сверхспроса, он будет стандартен.

— Что происходит с форматом участков без подряда в Московской области? На что обратить внимание людям, собирающимся приобрести такой участок?

— В Московской области участки без подряда продолжают активно продаваться. Смущает только их число. Некоторые экспонируются годами. Стройки нет, дорог нет, только забор и покосившаяся реклама. Таких поселков около 50%. Самое неприятное, что цены на них не меняются.

Очень востребованы поселки для постоянного проживания, расположенные близко к Москве. На них высокий спрос. Граждане лишь беспокоятся, хватит ли у застройщика денег, чтобы закончить проект. Я бы рекомендовал покупателям рассматривать только те поселки, которые хорошо продаются. Отсутствие соседей и пустующие территории вокруг могут стать причиной того, что ваш участок упадет в цене. Такая ситуация, кстати, складывается на юге Подмосковья.

— Каков потенциал развития земель промышленного назначения в Московской области?

— Эта тема достаточно интересна, потому что промышленный сектор сегодня имеет большие перспективы развития. На Московскую область нацелено внимание многих производителей как в России, так и за рубежом, несмотря на санкции и другие сложности. Это мы видим по своим проектам. К четырем индустриальным паркам, развитием которых мы занимаемся, наблюдается повышенный спрос. Производственный бизнес может быть очень перспективным и крайне выгодным. Доходность в некоторых случаях, на примере одного из наших клиентов, составляет 1800%! Потенциал развития земель промышленного назначения невероятно велик.

— Как изменился спрос на земли для бизнеса за последние годы?

— Интерес к землям промышленного назначения вырос на 25–30%. На территории Московской области сейчас мало крупных российских производств, но их надо создавать. На земли под строительство коттеджных поселков сейчас покупателей нет, спрос отмечается на участки под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство и под торговые объекты.

Встречаются клиенты, занимающиеся спекуляцией. Это опытные игроки, которые покупают земли сельхозназначения, переводят в другую категорию и продают. Это бизнес с очень высокими рисками, такие случаи единичны, но если у кого-то получается, то прибыль может быть достаточно высока. Начинают набирать обороты рекреационные проекты, если раньше бывшие базы отдыха никто особо не покупал, сейчас ситуация меняется и они оказались в зоне интереса бизнеса.

— Что вы можете сказать о развитии загородного рынка, в частности земельного?

— Предполагаю, что Москва продолжит расширяться. МКАД в перспективе будет восприниматься так же, как Садовое кольцо. Развитие дорожно-транспортной системы изменит представления об удаленности и доступности районов. Вероятно, постепенно снизится спрос на квартиры экономкласса и поселки без подряда под временное проживание. Это произойдет в результате перенасыщения рынка. В ближайшие десять лет планируется ввести около 100 млн кв. м жилья. Предложение, очевидно, превышает спрос, соответственно, активность девелоперов будет снижаться. В целом сейчас загородный рынок насыщен поселками без подряда, земли под строительство загородных поселков бизнес- и элит-класса не востребованы.