А за городом — зима, зима, зима!

25 Июня в 14:26 33 Ирина Богатырева

Русская зима — это не только мороз и солнце, но порой и сильные снегопады, и дожди, из-за которых образуются ледяные корки на дорогах... Такие погодные явления создают немало проблем жителям организованных коттеджных поселков, а решать их приходится управляющим компаниям (УК).

 
В снежном плену
 
А за городом — зима, зима, зима!

Фото: И. БОГАТЫРЕВА
После обильных снегопадов количество дорожно-транспортных происшествий возрастает не только на общественных дорогах, но и в коттеджных поселках. Жители загородных комплексов часто жалуются на нерасчищенные и обледеневшие пути, из-за которых и случаются ЧП: то автомобили столкнутся, то, став неуправляемой на льду, машина снесет чужой забор, то два железных коня поцелуются друг с другом... Нередко претензии они выставляют УК, ответственным за поддержание хорошего состояния дорог. В одном из таких случаев УК выплатила пострадавшему убытки даже без судебного разбирательства: на его машину со здания административного корпуса свалилась огромная сосулька, едва не пробившая крышу.
 
От невнимательного отношения к своей недвижимости тоже можно пострадать. Один житель рассказал историю, приключившуюся с ним под самый Новый год. Вечером он сел за руль, намереваясь отправиться за покупками. Едва выехал из гаража, как на автомобиль обрушилась лавина... с крыши его же строения! Он не смог не только выехать из сугроба, но даже выбраться из машины. Телефоны УК молчали — все сотрудники уже отправились встречать Новый год по домам. Так бы и провел бедолага праздник в снежном плену, если бы его не освободили приехавшие гости.
 
 
Все на уборку!
 
А за городом — зима, зима, зима!

Фото: И. БОГАТЫРЕВА
 

А за городом — зима, зима, зима!

Насколько важно регулярно расчищать дороги и крыши, понятно всем. В общем-то, каждый сезон в наших широтах бросает специалистам УК свои вызовы. Летом нужно бороться с пылью (в хороших поселках специальная техника подметает с обеспыливанием), осенью и весной — с грязью и слякотью, зимой — со снежными заносами. Однако хлопоты в холодное время года наиболее трудоемкие. Следует не только расчищать поселок от сугробов и вывозить снег с территории, но и вручную скалывать лед, подметать дорожки, посыпать их противогололедными реагентами.
 
В одних поселках эти работы проводят по мере необходимости, в других существует график. «Обычно дороги расчищают один раз в день в пять-шесть часов утра. Впрочем, тут все зависит от пожеланий жителей: некоторые не хотят, чтобы дворники шумели спозаранку, и тогда работы производят позднее», — говорит Светлана Лебеденко, генеральный директор компании «Высота Сервис». Игорь Тучков, руководитель девелоперских проектов компании «ГУД ВУД», отмечает, что большинство УК убирает дороги ранним утром, если выпадает снег ночью, и ближе к вечеру, если он идет днем. В сильные снегопады технику вынуждены гонять без перерыва. Александр Карцев, генеральный директор ГК «Агранта», рассказал, что в коттеджном поселке Павлово на Новорижском шоссе принят внутренний норматив расчистки дорожной сети и тротуаров в течение суток. Для вывоза снега выделяют три дня. Утилизацию производят на полигоне с использованием собственной снегоплавильной установки.
 
Как правило, УК закупают (или арендуют) небольшие универсальные тракторы с различным навесным оборудованием, способные не только убирать снег зимой, но и подметать улицы летом. «В среднем на поселок площадью 22 га требуются одна снегоуборочная машина с ковшом плюс погрузчики, — констатирует С. Лебеденко. — Снег обычно вывозят на ближайшие территории или специальные полигоны». Иногда его аккуратно складывают вдоль дорог на газонах. А еще делают снежные горки для детей.
 
Если собственной техники нет, пользуются услугами мусоровывозящей компании. Выезд одной снегоуборочной машины стоит 6–10 тыс. руб. «В осенне-весенний период чистку дорог и площадок осуществляют с использованием спецоборудования и воды. В таком случае УК также прибегает к помощи подрядчиков. Эти затраты являются наиболее существенными, поскольку включают в себя расходы на технику и материал (реагенты, которыми посыпают дороги, и воду для промывания дорожного полотна)», — добавляет А. Шестопалова.
 
«Все мало-мальски правильно функционирующие УК имеют свою снегоуборочную технику. Это оправдано не только экономическими показателями, но и автономностью, независимостью от подрядчиков, — объясняет И. Тучков. — Ведь, как правило, в организованном коттеджном поселке стремятся к более высокому уровню сервиса, нежели в СНТ, и рассчитывать на местных трактористов рискованно».
 
 
Дело хозяйское
 
А за городом — зима, зима, зима!

Фото: И. БОГАТЫРЕВА
 

А за городом — зима, зима, зима!

Фото: И. БОГАТЫРЕВА
На частных наделах проблем меньше. Хозяева обычно расчищают только дорожки. «Собственники нечасто вывозят снег. Исключение составляют те, кто пренебрег устройством отведения ливневых вод и опасается подтопления коттеджа при обильном весеннем таянии снега, — рассказывает И. Тучков. — При чистке автомобильных площадок и дорожек подавляющее число УК допускают складирование снега у ворот участка, с тем чтобы вывезти его в ходе уборки улиц. В известных мне УК не берут за это дополнительной платы либо она символична — 500–700 руб. Однако, если речь идет о полной уборке участка, порядок цен иной — 1000–1200 руб./сот.».
 
«Очистка крыш, скалывание льда, сбивание сосулек и другие мероприятия в зависимости от условий договора с УК либо включены в эксплуатационные расходы, либо оплачиваются отдельно», — отмечает Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Подобные услуги, безусловно, одна из статей дохода любой УК. Тут известно два подхода: осмечивают работы и единоразово их выполняют или (и это становится стандартом для многих УК) жильцам предлагают пакет «Зимний», в который входит неограниченное количество полных циклов уборки за весь сезон. Стоимость колеблется от 25 до 40 тыс. руб.», — уточняет И. Тучков.
 
Состоятельные домовладельцы имеют персонал для обслуживания участка, он-то и выполняет все работы. Хозяева больших, от 50 соток, наделов иногда обзаводятся снегоуборочной техникой. Существуют машины таких марок, как Husqvarna, Champion, Briggs&Stratton, Hyundai, MTD, Nomad, STIGA Park, MasterYard и мн. др. Цена небольших снегоуборщиков, работающих на бензине, начинается от 27 тыс. руб., а садовые трактора и рейдеры могут стоить более 300 тыс. руб.
 
 
Безаварийная жизнь
 
А за городом — зима, зима, зима!
Зимой увеличивается риск аварийных ситуаций, и УК вынуждены закладывать в бюджет дополнительные средства на затраты по устранению неполадок в работе сетей энергоснабжения, водопровода, канализации. Наиболее часто происходит обрыв электропроводов из-за наледи и лопаются водопроводные трубы. В основном эти проблемы возникают, если застройщик в свое время не провел комплекс работ по защите водопровода и канализации от морозов. «О суммах ущерба стоит сказать, что затраты от хорошей аварии равны стоимости дома», — отмечает А. Хазов.
 
Аномально долгие и сильные морозы января-февраля 2010 г. надолго запомнились И. Тучкову: «Температура под —30°С держалась более месяца и бед натворила немало. В поселке, реализацией проекта которого я руководил, уже была запущена первая очередь, несколько семей проживали в коттеджах и таунхаусах. За этот месяц с небольшим аварийные ситуации следовали одна за другой: замерзал временный канализационный коллектор, разрывало оборудование на водозаборном узле и как апофеоз при резком потеплении вследствие размывания грунта провалился участок дороги. Суммы ущерба были серьезными, но жители не заплатили ни копейки, поскольку на тот момент поселок эксплуатировал застройщик, который, в общем-то, ликвидировал последствия собственных промахов».
 
А за городом — зима, зима, зима!
В самих домах угроза аварий при сильных морозах тоже не исключена. «Самые большие риски размораживания. Это может касаться систем водоснабжения и отопления, — констатирует А. Карцев. — Для жителей причиной такой ситуации может стать бесконтрольность работы отопительного котла. Например, он отключится, а автоматика не перезапустит его по каким-то причинам. При температуре —5°С это не столь критично. Но если на улице —25°С, размораживание дома может быть достаточно быстрым».
 
За коммуникациями нужно следить, напоминают эксперты. Жилье необходимо отапливать, а окна и двери — плотно закрывать. В отсутствие хозяев лучше всего, если работу котла будет контролировать персонал или датчики сбоя программ, которые при аварии отправят владельцу сигнал по мобильной связи. Дом можно заморозить: все закрыть, слить воду, оставить отопление на минимуме. В некоторых поселках УК предоставляют услугу зимнего наблюдения за недвижимостью: собственник оставляет ключи, а работник по определенному графику следит за домом и участком. «Я настоятельно рекомендую придерживаться СНиПов при строительстве внутриучастковых сетей и обязательно устраивать водоотводящую систему по периметру фундамента для талых вод», — добавляет И. Тучков.
 
 
Зимой и летом гони монету
 
МНЕНИЕ
 
А за городом — зима, зима, зима!Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия:
 
«У нас снег убирают с помощью техники: тракторов с плужно-щитовым оборудованием, погрузчиков и т.д. Некоторые участки чистят вручную. Поскольку эксплуатационная служба в поселке активно функционирует уже более трех лет, уборка территорий не вызывает затруднений: технологии сбора и вывоза снега отработаны».
 

А за городом — зима, зима, зима!

Фото: И. БОГАТЫРЕВА
 
МНЕНИЕ
 
А за городом — зима, зима, зима!Игорь Тучков, руководитель девелоперских проектов компании «ГУД ВУД»:
 
«Любая УК — это в первую очередь коммерческая организация. Поэтому она может качественно и в полном объеме осуществлять свои функции только при соблюдении трех факторов: правильном ценообразовании, предусматривании рисков и своевременном сборе дебиторской задолженности. И конечно, правильная УК не будет скрывать, что 10–15% платежей уходит в накопительный аварийный фонд, который как раз и позволяет экстренно устранять масштабные аварии на территориях общего пользования. Зачастую при накоплении избыточных сумм в этом фонде общим решением собственников средства могут быть направлены на иные общественные нужды — усиление охраны, установку видеонаблюдения, строительство спортивных объектов и т.д.».
 

А за городом — зима, зима, зима!

Фото: Phototimes/Dreamstime
 
МНЕНИЕ
 
А за городом — зима, зима, зима!Анна Шестопалова, заместитель вице-президента по управлению земельными активами и руководитель розничных проектов группы «Промсвязьнедвижимость»:
 
«Выбор УК на рынке происходит по-разному: это зависит как от жителей, так и от застройщика. Чаще всего создается некоммерческое предприятие типа ТСЖ (в поселках на землях населенных пунктов) или ДНП (в дачных поселках). В этом случае жители самостоятельно выбирают УК на конкурсной основе, отдавая предпочтение компаниям, работающим в том же районе и имеющим опыт эксплуатации схожих объектов. В других ситуациях застройщик назначает УК в директивном порядке либо создает собственную. Обычно это происходит, когда еще не все домовладения реализованы».
В любое время года УК стараются удерживать эксплуатационные платежи на одном уровне. Например, Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», заявляет: «Существенной разницы в выплатах в зависимости от сезона для наших жителей нет. Сложившаяся практика такова, что собственники ежемесячно выплачивают фиксированную сумму членских взносов, которая включает в себя и услуги УК «Вектор Сервис». То же подтверждает и Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate: «Эксплуатационные расходы фиксированы. Предугадать погоду практически невозможно, так что совершенно неважно, выдалась зима снежной или нет».
 
Некоторые эксперты объясняют, что управляющие компании не только зимой, но и летом несут большие траты по уходу за территорией поселка. «Летом обслуживающий персонал занят озеленением, уходом за разбитыми цветниками, поливом газонов, стрижкой кустарников, — говорит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия. — Осенью необходимо убрать листву и подготовить травяной покров, деревья и кустарники к холодному сезону. Весной высаживают цветники, приводят в порядок газоны, защищают растения от паразитов и т.п. Таким образом, трудозатраты коммунальных служб в течение всего года примерно одинаковы и на конечный размер платежа не влияют».
 
Другие эксперты — И. Тучков, А. Хазов и С. Лебеденко — утверждают, что зимой расходы УК выше. Чего стоят одни только аварии! А расчистка дорог? По словам И. Тучкова, УК на весь снежный сезон (с ноября по апрель) закладывают по 1 тыс. руб. на каждый километр дорог в день. «То есть если в поселке 7 км дорог, то за зиму УК по грубому подсчету тратит на уборку снега 1,26 млн руб., или около 210 тыс./мес.», — констатирует эксперт. Кроме того, зимой больше расход топлива, которое потребляет техника, нужно больше мощностей для уличного освещения, поскольку световой день становится короче.
 
«Однако для жильцов сумма платежей не повышается, так как все зимние издержки рассчитываются и равномерно распределяются на весь год. Данная система стандартна, она применяется также и в оплате коммунальных услуг в городских квартирах», — объясняет А. Хазов. Это подтверждает и С. Лебеденко: «УК разрабатывают смету на весь год, куда закладывает расходы на лето и зиму, которые оплачивают каждый месяц. Получается, что из-за зимних издержек летом собственники платят чуть больше».
 
 
Услуги обязательные и не очень
 
В зависимости от класса проекта, инфраструктуры и ряда других факторов жителям поселка УК предлагает разные услуги. Но в основном их перечень сводится к поддержанию чистоты в общественных зонах, уходу за ландшафтом, вывозу бытового мусора с территории, охране (работа КПП, патрулирование) и обслуживанию и ремонту общепоселковых инженерных сетей.
 
УК по решению девелопера или жильцов может взять на себя и другие функции. Так, Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», рассказал, что собственная УК «Вектор Сервис» занимается еще организацией и проведением общепоселковых мероприятий, а также выдачей согласований и разрешений на строительные работы в поселках, контролем за ходом их выполнения и снятием показаний со счетчиков собственников.
 
Кроме обязательных УК может предлагать дополнительные услуги. Например, это может быть вывоз мусора непосредственно с участков, посадка и стрижка деревьев, корчевание пней. Если собственник желает осуществить ремонт или какие-то работы в своем доме, он может нанять для этого инженеров-электриков или сантехников УК. В качестве дополнительных услуг предлагают и чистку подъездных путей к поселку. Муниципальные образования часто не имеют средств на уборку дорог, поэтому УК своими силами чистят общественные дороги, примыкающие к федеральным или районным трассам, чтобы обеспечить жителям поселка комфортный и безопасный проезд.
 
Как правило, УК помогает устранять последствия форс-мажорных ситуаций, которые нередко происходят по вине собственников домов. «Если кто-либо нарушает правила эксплуатации коммуникаций, что ведет за собой сбой в работе общих сетей во всем поселке, то УК составляет акт, фиксирующий это, и предъявляет его виновнику происшествия, — рассказывает Анна Шестопалова, заместитель вице-президента по управлению земельными активами и руководитель розничных проектов группы „Промсвязьнедвижимость“. — Тот может самостоятельно устранить проблему либо оплатить затраты УК на эти работы».
 
 
Расценки
 
Размер счетов, выставляемых УК, в разных поселках может отличаться, но структура расходов примерно одна и та же. Как свидетельствует А. Шестопалова, дороже всего жильцам обходится обслуживание инженерных коммуникаций. Естественно, чем обширнее их набор, тем больше требуется технических специалистов УК. В платежи, как правило, включают затраты всех инженерных служб, оплату работы электриков, сантехников и специалистов по обслуживанию водозаборных узлов и очистных сооружений.
 
Чуть меньшая часть платежей начисляется за благоустройство территории: поддержание в порядке внутрипоселковых дорог, высаживание и содержание газонов и клумб, уборку и обслуживание детских и спортивных площадок, паркингов и прочих объектов, содержание охранных зон вокруг водозаборных узлов и очистных сооружений.
 
Наконец, дешевле всего обходится обслуживание инженерных коммуникаций в домах, то есть дополнительные услуги.
 
Сколько же могут составлять эксплуатационные траты в абсолютном значении? «В наших поселках на сегодняшний день это 50–60 тыс. руб./год с домовладения, — сообщает А. Шестопалова. — Стоимость дополнительной работы или услуги определяется в каждом отдельном случае. Однако следует отметить, что УК всегда старается устанавливать на них среднерыночные цены, поскольку ей выгоднее выполнять работы самостоятельно, чем подталкивать жителей к привлечению сторонних компаний». Как свидетельствует П. Трейвас, в поселке бизнес-класса житель платит около 15 тыс. руб. ежемесячно, не считая коммуналки. В элитных проектах расходы начинаются от 20 тыс. руб.
 
«В экономклассе эксплуатационные платежи в среднем составляют от 7,5 до 9 тыс. руб. в зависимости площади владения. Стоимость данных услуг устанавливается УК».
 
Ценники в поселках экономкласса Истринской долины привел в пример А. Иванов: в Никитском — 2–3 тыс. руб./мес., в Шелестово — 4,5–5,5 тыс. руб./мес. Ненамного больше и платежи в проектах бизнес-класса: в Лесной Пристани — 7–10 тыс. руб./мес., в Лесной Пристани — 2 — 6–7 тыс. руб./мес., Экопарке Ушаково — 4,5–5,5 тыс. руб./мес., Озерном Крае — 6–7 тыс. руб./мес., в Zorino Active Resort, Zorino Sport Village — 6–7 тыс. руб./мес. Даже в поселке премиум-класса Lake Side расходы весьма умеренные — 8–12 тыс. руб./мес. «Для обслуживания всех поселков Истринской долины задействуется единый штат сотрудников и парк техники, — объясняет А. Иванов. — Изначально мы были настроены минимизировать расходы жителей, чтобы избежать распространенной ситуации, когда обслуживание собственного дома требует расходов, сопоставимых со стоимостью аренды загородного жилья».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных