Холодная зима 2015–2016 гг. Тренды и прогнозы

Вопреки тревожным прогнозам минувшая зима на рынке загородной недвижимости драматичной не оказалась. Все шло своим чередом: покупатели, просмотры, сделки. Значит ли это, что рынок оттаял от шоковой терапии прошлого года или все-таки это затишье перед бурей?

— Если смотреть в целом на сегмент загородной малоэтажной недвижимости, то к концу 2015 г. мы увидели снижение объемов продаж примерно на 20–30%, однако в то же время некоторые самые успешные проекты демонстрируют рост примерно в 30% случаев. Таких проектов немного, но они на рынке есть.

Между тем снижения цен в Московской области не наблюдается. Можно только сказать о замедлении темпов их роста. Так, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на Пятницком шоссе на удалении от 10 до 20 км в 2013 г. составляла около 70 тыс. руб., в 2014 г. — 72 тыс. руб., в 2015 г. — 78 тыс. руб. Средняя стоимость 1 кв. м площади в таунхаусе на данном направлении также ежегодно прибавляет около 10%, и сейчас цена, в зависимости от стадии готовности объекта, составляет от 65 до 95 тыс. руб./кв. м. На Ярославском направлении, в Пушкинском районе, средняя стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась с 50 до 68 тыс. руб. Снижение цен происходит только в тех проектах, где существуют проблемы с ликвидностью, которые не пользуются существенным спросом у клиентов.

— По итогам трех зимних месяцев средний бюджет зимних сделок на рынке элитной загородной недвижимости составил 2 млн долл., что в два раза больше показателя предыдущего периода. В результате реализации отложенного спроса количество сделок увеличилось на 30%.

Прошлой зимой декабрь ожиданий не оправдал, клиенты заняли выжидательную позицию, основная масса сделок на загородном рынке была заключена в феврале. Текущая зима радовала уже в декабре: договоры заключались активно и в хороших бюджетах. В частности, одна из крупных сделок первого зимнего месяца — дом под ключ площадью 1 тыс. кв. м, с бассейном, в охраняемом коттеджном поселке на ближней Рублевке. Бюджет покупки составил почти 8 млн долл. Январь, как обычно, выдался спокойным, но уже последняя неделя месяца отличалась большим количеством переговоров, что, соответственно, трансформировалось в февральские сделки. Сейчас активность сохраняется как по новым, так и по старым клиентам. Думаю, пришло время тех, кто долго не мог решиться. Конечно, остались и те, которые ждут весны, однако не факт, что хорошие объекты к тому времени не уйдут с рынка.

— Первые месяцы 2016 г., отличающиеся высокой волатильностью курса, не вызвали шока у покупателей — сказался опыт аналогичной беспрецедентной ситуации начала 2015 г. Этой зимой дома приобретали как за городом, так и в черте Москвы, к примеру, в Поселке Художников.

Подводя итог, можно сказать, что в 2016 г. решающее влияние на ликвидность премиальной жилой недвижимости Подмосковья будет оказывать уровень финального дисконта, предоставляемого продавцом. Однако в наиболее востребованных и популярных загородных проектах не следует ожидать значительных скидок.

Если говорить о результатах прошедшего года, то можно сказать, что зачастую клиенты, которые ожидали максимально выгодных условий покупки (как с точки зрения курса доллара, так и с точки зрения предоставления значительной скидки), просто упускали желаемый дом, который достаточно быстро приобретали другие покупатели.

Сегодня застройщики проявляют максимальную гибкость и практикуют индивидуальный подход к каждому покупателю. Они готовы предоставить весьма выгодные условия приобретения, в том числе разумные скидки и рассрочки. Именно умение находить правильный подход к потребностям и пожеланиям клиентов будет оказывать основное влияние на уровень продаж загородных премиальных проектов в ближайшей перспективе.

— Рынок загородной недвижимости бизнес-класса в ближайшие год-два трансформируется. За счет стоимости земли, маржи застройщика и оптимизации характеристик домовладения снизится средняя цена предложения на первичном рынке. При этом падение цен на новые готовые дома под ключ будет происходить медленнее: отделочные материалы и меблировка остаются «валютными» статьями расходов застройщика, процесс импортозамещения здесь буксует.

Уже сейчас растет число клиентов с альтернативой: в том году мы закрыли удивительную сделку по обмену дома на Новой Риге на квартиру в районе станции метро «Беговая». Цена объектов была одинакова, а продавец дома, отчаявшись, согласился обменять его на квартиру только из-за более высокой ликвидности городской недвижимости.

Дефицит спроса, вызванный падением покупательской способности рубля и снижением реальных доходов населения, вынудит девелоперов искать новые формы развития загородных проектов. Примером альтернативной концепции стал арендный поселок Скоково Клуб за Звенигородом, будут и другие.