Своя земля за чужие деньги. Риски и возможности

 

Рынок на подъеме

 

Ипотечное кредитование с каждым годом становится все более популярным банковским продуктом. По данным ЦБ РФ, только на 1 января 2014 г. рублевых ипотечных кредитов в России было выдано на сумму почти 1,4 трлн руб., или в количественном выражении 878,5 тыс. штук. Не отстает и ипотека в валюте, хотя ее объемы значительно отличаются: к началу текущего года было предоставлено кредитов на сумму 19,2 млрд руб. (год назад — 18,4 млрд руб.). Но по количеству этот показатель не превышает пока 2 тыс.

 

Россияне в основном исправно гасят долги. Просроченная задолженность по рублевым ипотечным кредитам снизилась с 31,21 (на 1 января 2013 г.) до 27,78 млрд руб. (на 1 января 2014 г.). В валюте аналогично: 16,3 к 15,6 млрд руб. Таким образом, замедление мировой и нестабильность российской экономики не остановили развитие российского рынка ипотеки. А острая потребность в улучшении жилищных условий и наращивание объемов строительства еще и подстегнули его. И для банков, в свою очередь, этот вид кредитования становится одним из основных продуктов.

 

Рублевые кредиты в среднем берут на 15 лет (10 лет для заемщиков, взявших кредит в валюте). А средневзвешенная ставка на начало 2014 г. соответствует 12,9% в рублях и 9,7% в валюте. Кстати, для рублевых кредитов этот показатель вырос за последний год с 12,3%, а для валютных снизился с 9,9%. Есть о чем подумать тем, кто получает доход в долларах или евро.

 

Предлагающая ипотечные кредиты пятерка крупнейших банков, которые контролируются государством либо оно оказывает на них сильное влияние, — это Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24, Россельхозбанк и Банк Москвы. По данным портала «Финмаркет», на них приходится 68% объема ипотечной задолженности граждан. И их вес в данном сегменте в 2013 г. продолжал расти: из суммы выданной с начала прошлого года ипотеки доля первой пятерки превышала 70%.

 

Загородный неликвид

 

Ипотечный кредит на участок или строительство дома — высокорисковый продукт. Не все банки легко выдают денежные средства под залог земли или непостроенного дома. Начальник службы розничного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство» Наум Либкинд объясняет, что в случае дефолта заемщика продать залоговую недвижимость будет непросто. «Ликвидность (скорость реализации) домов гораздо ниже, чем, скажем, ликвидность квартир. Сроки экспозиции часто переваливают за год-два. Кроме того, в периоды волатильности ценовые колебания на дома оказываются гораздо выше, чем на квартиры. А, значит, чтобы конвертировать залог в деньги, нужен существенный дисконт, доходящий до 30–40%. Но, продав объект дешевле рыночной цены, банк рискует остаться с непогашенной задолженностью, которая автоматически приведет к убыткам», — говорит эксперт. По этим причинам КБ «МИА» и ряд других банков кредитуют покупку домов исключительно под залог уже имеющейся у заемщика квартиры. Однако даже в этом случае процентные ставки на рублевую загородную ипотеку в КБ «МИА» начинаются с 14%, а не с 8,5%, как на городскую недвижимость. Наум Либкинд уточняет: «При залоге квартиры кредит приобретает приемлемый риск для банка».

 

Руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов дополняет: «Кредит на покупку загородной недвижимости — довольно сложный продукт, действительно несущий в себе больше рисков, нежели ипотека на покупку квартиры. Дом человек выбирает под себя: определенный земельный участок, расположение, конкретный проект. Поэтому продать такой предмет залога гораздо сложнее, чем типовую квартиру. К тому же непросто оценить и реальную стоимость объекта с учетом всех его особенностей, чтобы рассчитать оптимальный размер кредита и ставку».

 

Но такая позиция банков не радует граждан, которым необходимы денежные средства на покупку или строительство загородной недвижимости. Брать потребительский кредит невыгодно в первую очередь из-за высоких ставок, непродолжительных сроков кредитования и ограниченной суммы займа. Частично разрешить ситуацию можно с помощью нецелевого кредита под залог квартиры. Процентные ставки по таким займам обычно начинаются с 13,5% в рублях или 11% в валюте, что близко к среднерыночным показателям по ипотеке.

 

Скепсис одних — доход других

 

Пока одни банкиры сомневаются, выдавать или не выдавать ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, другие на этом активно зарабатывают, но с рядом оговорок. Самая сложная ситуация — получение кредита на строительство дома. Банк обязательно затребует альтернативный залог в виде недвижимости. Сбербанк, например, готов выдавать средства на строительство, принимая в залог земельный участок, на котором возводится дом. Но минимальная ставка по такому кредиту зашкаливает за 15%. Оно и понятно — риски недостроя или иных неприятностей велики, хотя заемщик предоставляет все документы на землю и будущий дом. Когда коттедж возведен и зарегистрирован как собственность, его можно оформить в качестве залога. Это позволит заемщику понизить ипотечную ставку на 2–3% в зависимости от предлагаемых банком условий. На временном горизонте выплаты кредита в 10–15 лет такое «рефинансирование» поможет существенно сэкономить на переплате по кредиту.

 

К ипотеке на покупку земельного участка, который и предлагается в залог, банки более лояльны. Хотя бюрократии и здесь хватает. Кроме подтверждения доходов, своих и созаемщиков (либо поручителей), заемщик обязан приложить кадастровый план земельного участка, правоустанавливающие документы на него, справку об инвентаризационной стоимости и кадастровый паспорт загородного дома (если таковой уже имеется), технический паспорт на дом (опять же если он присутствует и оформлен), отчет аккредитованного оценщика об оценке объекта. Таким образом получается, что купить готовый коттедж в ипотеку проще. Особенно если выбрать объект в поселке, который строится с участием средств банка или его дочерних структур. Из «большой пятерки» ипотечных банков только такие кредиты под залог самой загородной недвижимости готов давать Газпромбанк со ставками от 12,2% в рублях или 11% в валюте. В Сбербанке, ВТБ24 и Банке Москвы ставки в рублях составляют 12–12,1% или от 10% в валюте, первоначальный взнос может колебаться от 15 до 50% от суммы кредита, а срок кредитования — до 30 лет. А самым продвинутым на рынке загородной ипотеки из «большой пятерки» выступает Россельхозбанк, поскольку активно кредитует не только горожан, решивших обзавестись вторым домом или дачей, но и сельских жителей. Банк выдает не только классическую ипотеку на загородное жилье и землю, но и предоставляет кредиты (не всегда ипотечные) «на развитие личного подсобного хозяйства» и на прокладку инженерных коммуникаций для частных домовладений.

 

Подбор ипотеки для покупки загородной недвижимости лучше начинать с тех банков, где оформлена зарплатная карта заемщика либо где заемщик держит счета с большими оборотами денежных средств, подтверждающих его финансовое благополучие. Это позволит договориться о минимальных ставках по кредиту. В завершающей стадии останется застраховать объект залога и самого заемщика. Чаще всего банки предлагают услуги дружественных страховщиков, с которыми работают. И выбирать, как правило, приходится из них. Условия страхования схожи — в среднем 1–1,5% от страховой суммы, которая ежегодно уменьшается и рассчитывается из остатка «тела» кредита, и еще примерно 10–15% от него, поскольку в случае банкротства заемщика эта накрутка позволит банку дополнительно заработать.