Смешение форматов: возможно, но очень осторожно

Поселки, в которых соседствуют коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома, завоевывают все большую популярность среди покупателей. Сочетание различных форматов жилья предоставляет возможность выбора с учетом личных предпочтений, образа жизни и, что особенно важно, финансовых возможностей.

Соседство непохожих

Единой формулы, по которой рассчитывались бы доли жилья различных форматов в поселках, на рынке загородной недвижимости не существует. Принцип сочетания коттеджей, таунхаусов и многоквартирных домов определяется каждый раз исходя из множества факторов: учитывается все, начиная от генеральной концепции проекта и заканчивая степенью удаленности от Москвы.

Тем не менее определенная картина предпочтений девелоперов видна довольно отчетливо. «На практике мы видим, что доля малоэтажного жилья для поселков, наиболее близких к Москве, больше, нежели в поселках, расположенных на удаленных расстояниях от столицы, и эта величина колеблется от 7 до 20%», — рассказывает Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент».

На преобладание того или иного жилья в проекте влияет состояние рынка в целом. Если в 2000-х гг. в загородных проектах преимущество было за коттеджами и таунхаусами, то сейчас больше многоэтажных домов: квартиры намного ликвиднее и расходятся легче, чем особняки. «Пересмотр концепции, как правило, случается в кризис. Когда меняются экономические условия — как в стране, так и внутри компании, — многие игроки вынуждены подстраиваться под них», — поясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

В нынешней экономической ситуации мультиформатные поселки оказались довольно привлекательными для девелоперов, поскольку благодаря им можно оперировать различными вариантами и подстраховываться в случае падения продаж в одном или другом сегменте. Риски снижаются и за счет привлечения более широкой аудитории.

Сегодня, по словам И. Менжунова, на рынке Подмосковья преобладает два типа мультиформатных поселков. В первом доля таунхаусов и коттеджей составляет более 70%, а оставшаяся часть — это многоквартирные дома (таковы, к примеру, ЖК «Журавли» и «Павлово»); во втором — обе части составляют примерно половину, либо же доля коттеджей и таунхаусов и вовсе снижается до трети от всего объема (как, к примеру, в комплексах «Западная долина» и «Загородный квартал»).

Помимо прочих достоинств мультиформатность снижает себестоимость всего проекта, что дает возможность к тому же уменьшить стоимость жилья для покупателей на 10–15%. «Дешевле становится и дальнейшее обслуживание поселка за счет количества домо­владений», — отмечает Евгений Клец, руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс». По его данным, коттеджи и таунхаусы в мультиформатных поселках вообще продаются в настоящее время лучше, чем в моноформатных проектах.

Игра по правилам

Несмотря на то что в рамках одного мультиформатного проекта можно приобрести различные по стоимости виды жилья, «межклассового» конфликта у жителей, как правило, не возникает. В первую очередь потому, что в любом сочетании форматов выдерживается определенный уровень самого поселка. Кроме того, девелоперы стараются избежать возможных конфликтов еще на этапе проектировки.

«Практика показала, что при грамотном генпланировании — зонировании территории, обеспечении каждой из зон необходимым количеством парковых и прогулочных зон, хорошей транспортной инфраструктуре, наличии достаточной социальной и коммерческой инфраструктуры — таких проблем не возникает», — подтверждает Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье».

Значимым фактором является и то, что в целом смешение аудиторий довольно привычно для жителей поселков, ведь практически то же самое можно наблюдать и в Москве. «Например, элитные дома на Остоженке стоят в окружении домов более низкого уровня — старой советской постройки. Так или иначе, но люди живут в этой смешанной среде, где они в пределах своих улиц все равно пересекаются с друг с другом», — говорит И. Менжунов. В результате смешение, если оно и происходит, не становится чем-то таким, что резко разделяет жителей поселка. Кроме того, на сплочение социума работают и общие внутрипоселковые мероприятия, которые проводят владельцы.

Намного более строгое зонирование применяется в элитных поселках, где коттеджи расположены в более уединенных местах, а таунхаусы и квартиры — на открытых участках, часто — ближе к дороге. Девелоперы подобных проектов особенно внимательны к формированию социума, поскольку объекты недвижимости в них покупают во многом и с целью быть «среди своих». Нередко именно элитные поселки и вовсе отходят от мультиформатности в пользу одного вида жилья — коттеджей. Если в таком поселке и строят квартирные дома (например, для персонала), то они находятся на удалении и имеют собственную инфраструктуру.

«Мультиформатные поселки актуальны в большей степени для комфорткласса, — говорит Е. Клец. — При зонировании таких поселков выделяются отдельные территории для коттеджей, таунхаусов и других форматов». В ЖК «Пятницкие кварталы» таунхаусы, собственники которых имеют повышенные требования к жилью, расположены у леса и отделены от домов средней этажности.

Кроме того, покупатели разных форматов различаются не только по уровню дохода, но и по возрасту. Квартиры популярнее у молодых семей и представителей старшего поколения, таунхаусы и коттеджи больше привлекают граждан 35–40 лет (они же зачастую покупают квартиры по соседству для своих родителей). Такой подбор приводит к естественному составу населения, в среде которого нет жестких противоречий по стилю и образу жизни.

В текущей ситуации интересными и перспективными проектами могут стать и мультиформатные поселки экономкласса. «Такие жилые комплексы способны удовлетворить практически любой спрос, а значит, будут максимально востребованны», — считает К. Филиппишин. Таким является «Экодолье Шолохово» на Дмитровском шоссе, в 15 км от МКАД. Коттеджи площадью от 110 до 393 кв. м предлагают здесь по цене от 8 млн руб., таунхаусы с площадью секций 88, 130 и 169 кв. м — от 3,9 млн руб. (во всех случаях в стоимость включен земельный участок и коммуникации).

Единство места и стиля

Одним из примеров мультиформатного проекта высокого класса является ЖК «Павлово» на Новорижском шоссе, в 14 км от МКАД, где можно увидеть как коттеджи и таунхаусы, так и малоэтажные дома. Все постройки выдержаны в едином стиле, территория зонирована. Удачным ходом было решение девелопера вынести инфраструктуру за пределы поселка. «Таким образом девелопер сохранил обособленность каждого из форматов внутри проекта», — считает И. Менжунов. Кроме того, подобное решение обусловлено и логикой самих объектов: в Павловскую гимназию принимают ребят со всего района (но предпочтение все же отдается детям из самого поселка).

Чаще всего в оформлении мультиформатных поселков используется единый образ. Так было решено сделать и в поселке Довиль, дома в котором выполнены по эскизам французских архитекторов, воссоздавших образ знаменитого города-курорта во Франции. «Девелоперу удалось вписать в концепцию жилые дома разного формата: здесь представлены и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома», — рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group.

Такой подход характерен не только для элитного жилья. В комплексе «Пятницкие кварталы» все постройки также выдержаны в едином стиле. В то же время одинаковых домов здесь нет, а ощущение общности поддерживается за счет декоративных элементов. Различный дизайн фасадов позволил воплотить разнообразные планировки, и были созданы, в частности, двухуровневые квартиры.

Впрочем, даже единый стиль не спасет в случае неудачного соседства. «Сложным и, наверное, не совсем правильным является сочетание форматов многоэтажек и менее высотных форматов: домов и таунхаусов, хотя примеры таких поселков есть», — считает М. Денискина. Для того чтобы обыграть такое сочетание, в концепцию необходимо закладывать разграничивающую постройки общественную зону, объекты социальной инфраструктуры или, возможно, парковку. Но даже в этом случае этажность многоквартирных домов не должна превышать девять этажей.

«Как правило, несочетаемость форматов возникает из-за ошибок в зонировании территории», — подтверждает И. Менжунов. По его мнению, внутри поселка можно сочетать вообще любые форматы, главное — делать это правильно. «При проектировании важно сохранить обособленность каждой из зон, чтобы сделать проживание наиболее комфортным. Однако некоторые застройщики пренебрегают этими правилами», — отмечает эксперт. В результате, если коттеджи окажутся в непосредственной близости от многоэтажных домов, жители последних смогут наблюдать с верхних этажей за частной жизнью домовладельцев, что не доставит удовольствия ни тем ни другим.

Тесное соседство с многоэтажным домом также противоречит самому принципу жизни за городом. «Образ жизни покупателей коттеджей и таунхаусов принципиально отличается от ожиданий жильцов 25-этажной высотки», — добавляет Е. Клец.

Поселок, включающий в себя несколько форматов жилья одновременно, обычно строится на площадях от 100 га и выше. Однако, несмотря на масштабы, которые будет не так уж легко реализовывать в нынешней экономической ситуации, мультиформатные проекты продолжат завоевывать Подмосковье. «В общем объеме загородного рынка доля многоформатных поселков уже составляет более 20%, — подтверждает Максим Морозов, управляющий партнер M9 development. — Я считаю, что этот сегмент продолжит активно развиваться и дальше».