Осторожно, двери закрываются!

Для московского метрополитена 2017 год обещает стать годом открытий: по заявлениям столичных властей, планируется запустить целых 15 станций. Эксперты рынка недвижимости рассказывают редакции НиЦ о том, в каких новостройках рядом с новыми станциями сегодня можно купить квартиру и по какой цене.

Всего, по данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, рядом с готовящимися к открытию станциями метро продажи открыты в 32 новостройках самого разного класса и ценового уровня — от многомиллионных апартаментов в небоскребах «Москва-Сити» до предельно демократичных жилых и апарт-комплексов (полностью таблица приводится в конце материала).

Географически основной массив новых станций локализован в нескольких районах столицы — помимо «Москвы-Сити» с его суперэлитными проектами, это станции «Хорошевская», «ЦСКА» и «Петровский Парк» на престижном севере, где строится преимущественно бизнес-класс; верх Люблинско-Дмитровской линии («Окружная», «Селигерская» и «Верхние Лихоборы») — в основном проекты комфорт-класса; и, наконец, юго-запад от «Мичуринского проспекта» до «Рассказовки». Последний участок — часть Калининско-Солнцевской линии метро, который протянется от престижного столичного юго-запада через Солнцево в Новую Москву. Соответственно, чем «центрее» станция, тем выше и класс проекта: в районе Мичуринского проекта это бизнес-класс, а от станции «Говорово» и далее — исключительно комфорт-класс. Станция «Ховрино» будет новой конечной на севере Замоскворецкой линии. Направление не из дешевых, но удаленность от центра дает свои ограничения: новостройки здесь относятся к комфорт-классу.

Представители компаний-застройщиков прокомментировали свои планы по строительству вблизи новых станций московского метро. «Жилой комплекс „Лучи“, который мы строим в районе Солнцево, будет состоять из восьми корпусов комфорт-класса и одного корпуса бизнес-класса переменной этажности (до 25 этажей) с подземными парковками. Весь процесс разбит на 6 очередей, в ходе которых будет возведено 825 тысяч кв. м, на которых разместятся 7000 квартир, — рассказывает Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР». — Мы изначально рассматривали данную площадку под ЖК в связи со строительством в непосредственной близости новой станции метрополитена».

«Решение о развитии проекта „Рассказово“ в данной локации мы принимали, осознавая уникальность местоположения. Тот факт, что ЖК будет находиться в окружении леса, но при этом в пешей доступности от метро, которое после открытия позволит менее чем за полчаса добраться до центра города, — наше сильное конкурентное преимущество», — комментирует Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group.

«При выборе места под строительство жилого комплекса «Летний Сад» был проведен маркетинговый аудит площадки, по результатам которого оценивался ряд показателей, в числе которых существующая и будущая транспортная доступность, в том числе и близость будущего метро, инфраструктурное развитие района, экологическая составляющая, наличие природных зон и т. д.», — говорит Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест».

Актуальные цены на квартиры и апартаменты в строящихся комплексах у станций метро с датой открытия в 2017 году приводятся в таблице. Но не скажется ли открытие метро на стоимости квартир? Ведь привлекательность ЖК с резким улучшением транспортной доступности тоже возрастает. Впрочем, как говорят эксперты рынка, дорожает такая недвижимость по-разному.

«Цены в ЖК „Город“ изначально было сформированы с учетом перспективы открытия метро. Тем не менее, наличие „подземки“ подогревает спрос и способствует положительной ценовой динамике в новостройке. По состоянию на начало запуска проекта ценовая планка поднялась на 20 %, и это с учетом акций и скидок», — рассказывает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

С открытием станции метро дорожает и первичная, и вторичная недвижимость, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Интересна тенденция: еще при Юрии Лужкове, когда каждая новая станция была настоящим событием, и рост цен на вторичное жилье тогда был единовременным. Например, когда было объявлено о строительстве метро „Новокосино“, „вторичка“ буквально за месяц подорожала на 5 %, — говорит эксперт. — Сегодня собственники менее оптимистичны и начинают повышать цены на жилье только когда понятно, что станция будет сдана вовремя и действительно ведутся активные работы по ее строительству. Таким образом, рост стоимости растягивается по времени». Что до новостроек, обычно рост составляет от 10 до 15 %, иногда до 20 %, но он тоже не единовременный, подчеркивает Литинецкая, этот рост распределен на 2–3 года. При этом чем ближе проект к центру, чем лучше его транспортная доступность без учета новых станций метро, тем меньшим будет рост цен.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», подчеркивает, что факт близкого расположения строящейся станции закладывается в стоимость метра изначально, но не во всех проектах: «Например, „Летний сад“ и „Лучи“ выводились на рынок с расчетом на то, что скоро будет открыта станция метро. Именно поэтому факт близкого расположения станции метрополитена уже был заложен в стоимость квадратного метра. А в проекте „Царская площадь“ действующая станция метро „Динамо“ есть в пешей доступности». В данном случае открытие новой станции на ценообразовании не сказывается, к тому же для ЖК бизнес-класса важно не столько наличие метро, сколько удобная автомобильная доступность, подчеркивает эксперт.

Как говорит заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко, повышение цен зависит еще и от того, какими темпами строится метро. «Обычно цены начинают подниматься в тот момент, когда начинается строительство — становится понятно, что метро в данной локации действительно появится в среднесрочной перспективе, — поясняет эксперт. — И чем быстрее ведется строительство, тем заметнее рост цен».

А на этапе, когда до открытия соответствующих станций осталось не так много времени, существенного подорожания ждать не стоит. «Профицит предложения на первичном и вторичном рынках привел к тому, что открытие метро оказывает уже не столь существенное влияние на цену квадратного метра. Строительство станции скорее используется застройщиками для продвижения проекта, мало кто из девелоперов откажется еще раз напомнить потенциальным клиентам, что через 2–3 года в пяти минутах ходьбы будет метро, — поясняет Мария Литинецкая. — В то же время, с учетом активного развития транспортной сети и масштабной джентрификации, новостройка у метро уже не является роскошью. Открытие метро не становится событием года, что также ограничивает его влияние на стоимость недвижимости». Ну а в проектах, где в доступности раньше не было метро, а теперь появится, этот фактор уже заложен в цене.

Жилые комплексы, расположенные рядом со станциями метро, запланированными к открытию в 2017 году*

Название	Станция	Класс	Цена (бюджет)		Стадия	Сроки сдачи
			min	max
City Park	«Деловой центр», «Выставочная» и «Международная»	бизнес	8,9	90,9	начальный этап	IV кв. 2018
Neva Towers		премиум, апартаменты	19,3	42,1	монтаж средних этажей	IV кв. 2019
Imperia Tower		премиум, апартаменты	57,7	1018,3	построен	сдан
«Город Столиц»		премиум, апартаменты	от 95,8		построен	сдан
«Меркурий сити»		премиум, апартаменты	46,1	449,2	построен	сдан
IQ-квартал		премиум, апартаменты	от 12,4		построен	сдан
«ОКО»		премиум, апартаменты	39,3	181,6	построен	сдан
«Федерация»		премиум, апартаменты	43,3	1006,2	построен	сдан
«Династия»	«Хорошевская», «Полежаевская»		от 6,2		начальный этап	IV кв. 2019 – IV кв. 2020
«Лайнер»	«ЦСКА»	комфорт, апартаменты	5,2	24,1	построен	корп. Восток сдан, корп. Запад II кв. 2017
«Лица»		бизнес	от 21,5		внутренние работы	I кв. 2018
«Прайм тайм»		бизнес	7,0	26,3	фундамент	IV кв. 2018
Aerolofts		бизнес, апартаменты	7,0	32,1	реконструкция
«Искра парк»	«Петровский парк», «Динамо»	бизнес, апартаменты	9,0	28,7	котлован	III кв. 2018
«Царская площадь»		бизнес, апартаменты и квартиры	6,5	27,6	монтаж нижних этажей	I кв. 2018
«ВТБ Арена парк»		бизнес, апартаменты	11,6	251,4	разные стадии готовности	IV кв. 2018
«Янтарь Apartments»	«Ховрино»	комфорт, апартаменты	3,0	4,9	монтаж верхних этажей	I кв. 2017
«Смольная 44»		комфорт, апартаменты	3,3	7,5	фундамент	II кв. 2019
отель «Восток»	«Окружная»	эконом, апартаменты	2,5	6,1	реконструкция	I кв. 2018
«Поколение»		комфорт	5,1	12,2	разные стадии готовности	корп. 1 – IV кв. 2017, корп. 2 – I кв. 2018
«Дуэт»	«Селигерская»	комфорт	5,0	11,0	котлован	III кв. 2018
«Город»	«Верхние Лихоборы»	комфорт	5,1	15,4	монтаж верхних этажей	II кв. 2018
«Летний сад»		комфорт	3,5	15,9	разные стадии готовности	IV кв. 2018
«Лобачевский»	«Мичуринский проспект»	бизнес	9,0	23,5	внутренние работы	I кв. 2017
«Пикассо»	«Очаково»	комфорт	от 5,5		монтаж нижних этажей	II кв. 2019
«Мичурино-Запад»		эконом	6,3	7,5	построен	сдан
«Дом в Олимпийской деревне»		бизнес	9,4	44,6	начальный этап	II кв. 2018
«Мещерский лес»	«Говорово»	комфорт	3,0	11,5	разные стадии готовности	IV кв. 2017 – IV кв. 2018
«Татьянин парк»		комфорт	3,6	15,7	разные стадии готовности	сданные корпуса – IV кв. 2018
«Лучи»	«Солнцево»	комфорт	4,1	11,2	разные стадии готовности	корп. 5 и 6 – IV кв. 2017, корп. 1 и 2 – IV кв. 2018
«Переделкино Ближнее»	«Рассказовка»	комфорт	4,5	10,7	разные стадии готовности	сданные корпуса – I кв. 2018
«Рассказово»		комфорт	от 4,9		разные стадии готовности	сданные корпуса – IV кв. 2017

---

* Данные Est-a-Tet.