Осторожно: банкрот!

Купить квартиру у банкрота в настоящий момент вполне реально, однако последствия могут быть весьма печальными именно для покупателя, так как сделку могут признать недействительной. Тогда покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Но с возвратом денежных средств часто возникают проблемы, тем более у банкротов.

О том, какие риски для покупателей таит в себе закон о банкротстве физических лиц, подробно для НиЦ рассказала директор агентства ООО СК «Согласие» Олеся Бухтоярова.

Закон о банкротстве физических лиц был принят летом 2015 года. В силу вступил с 1 октября того года. Безусловно, для такого решения были свои обоснования. За последние годы россияне не просто полюбили брать кредиты, а увеличили свою кредитную нагрузку в три раза. В результате в среднем каждый житель нашей страны должен около 140 тысяч рублей. По статистике каждая пятая семья имеет банковский кредит. Некоторые и не один.

Закон позволяет физическим лицам объявлять себя банкротами, то есть официально подтверждать свою неспособность оплатить долги. Начать процедуру банкротства может любой гражданин, задолжавший официальным организациям более 500 тысяч рублей и не платящий по кредиту более трех месяцев. Такую же процедуру могут начать и кредиторы, а также налоговая служба. Процедуру можно запустить и при меньшем долге, но суд откроет дело только в том случае, если долг превысит стоимость имущества, принадлежащего возможному банкроту. Стоит помнить, что процедуру банкротства можно осуществлять не чаще одного раза в пятилетку.

Итак, сперва подается соответствующее заявление в суд, где оно рассматривается. Если суд признает физическое лицо банкротом, то ему назначается финансовый управляющий, который и получает все права на распоряжение имуществом должника. В зоне ответственности данного лица лежит процедура реструктуризации долга и реализации имущества. Любые сделки без участия финуправляющего считаются недействительными. Деятельность управляющего оплачивается банкротом — это 25 тысяч рублей за саму процедуру банкротства и 2 % от размера удовлетворенных требований кредиторов (эта часть вознаграждения уплачивается управляющему после завершения пересмотра условий по выплате долга).

На первый взгляд кажется, что в данном законе нет никаких рисков для покупателя. Но закон предусматривает процедуру оспаривания сделок заемщика. Причем существует несколько вариантов такой возможности.

Прежде всего, оспорить можно сделки, заключенные за три года до процедуры банкротства. Такое вероятно, если сделка происходила с целью нанесения вреда кредитору и вторая сторона знала об этом. Чаще всего такие сделки проходят между родственниками. Также сделка будет признана недействительной, если после ее заключения бывший собственник продолжал пользоваться этим имуществом или давал советы по его управлению. Аналогичную судьбу имеют сделки, заключенные в момент, когда продавец уже имел все признаки неплатежеспособности, то есть имел долг свыше полумиллиона рублей и не платил по кредитам более трех месяцев.

Однако в законе есть понятие «неприкосновенное личное имущество». Олеся Бухтоярова напоминает, что согласно ГПК РФ под это понятие попадает ряд предметов, в том числе и единственное жилье (дом или квартира) и участок земли под застройку. Но единственное жилье, находящееся в ипотеке, может быть изъято в счет погашения задолженности. Исключение закон может сделать лишь в случае, когда эта недвижимость является единственным жильем для несовершеннолетних детей. При этом банк ипотечный долг не прощает, просто вопрос выплат замораживают на какое-то время.

В 2013 году была попытка исключить из неприкосновенного личного имущества единственное, но роскошное жилье. Предполагалось, что дорогая недвижимость должна продаваться, часть денег должна была идти на покупку жилья попроще, а часть — на погашение долгов. Но процесс забуксовал на вопросе, каким нормативам должно соответствовать приобретаемое взамен жилье. В результате поправки приняты не были.

Сделка может быть признана недействительной, если совершена за год до принятия заявления о банкротстве и может быть отнесена к подозрительной. А подозрения вызывают сделки с имуществом по цене, существенно отличающейся от среднерыночной. Как правило, это крайне низкая стоимость объекта недвижимости, но могут быть и другие условия явно в худшую сторону для должника, чем аналогичные сделки на рынке. К подозрительным сделкам также относят сделки с родственниками, дарение, сделки, когда продавец владел недвижимостью непродолжительное время, а также сделки, после которых продавец продолжает жить в проданном жилье.

Жизненных ситуаций для оспаривания той или иной сделки в соответствии с законом о банкротстве физлиц предостаточно. Эксперт приводит целый ряд подобных историй.

Пример 1. Должник имел две квартиры. За два года до своего банкротства он подарил одну квартиру отцу, причем имел хорошую кредитную историю, хорошо зарабатывал и не имел проблем с выплатами. За полгода до момента X оформил очередной кредит на 1 млн рублей, но лишился работы и не справился с кредитной нагрузкой, поэтому обратился в суд о признании себя неплатежеспособным. В этом случае сделку по дарению суд оспорить, скорее всего, не сможет, так как на момент ее совершения должник не был неплатежеспособным и это доказывается и кредитной историей, и выдачей нового займа.

Пример 2. Супруги в браке купили машино-место. Оформлено оно было на мужа, в отношении которого идет процесс реструктуризации. В этом случае суд решит продать машино-место в счет погашения кредитных требований.

Пример 3. Должник имеет работу, но не справляется с кредитными обязательствами, и в отношении него сперва шел процесс реструктуризации долга, а затем суд сменил процедуру на реализацию имущества. За 1 год и три месяца до этого должник продал собственный земельный участок, а вырученные деньги также потратил на погашение кредита, причем есть чеки, подтверждающие ежемесячные взносы в банк. В данном случае суд будет разбираться не только в самом факте состоявшейся сделки, но и в ее условиях, при которых она совершалась: наличие долгов, решения суда о взыскании долга, финансовое состояние должника и т. д. Однозначного решения в таком примере нет.

Пример 4. Должник переписал квартиру на несовершеннолетнего ребенка, а после началась процедура банкротства. Оспорить такую сделку можно, но судебной практики еще нет.

Пример 5. Должник получил в наследство дачу, затем подарил ее маме, так как дача фактически и была материнской, на должника просто было оформлено завещание. Через полгода мать дачу продала. На момент дарения у дарителя уже были просрочки по кредитам. В отношении изначального наследника в настоящий момент началась процедура банкротства, а дарение дачи суд может отменить, так как этот факт будет рассматриваться как вывод имущества и причинение ущерба кредиторам.

Все вышеназванные моменты являются риском для покупателя. Олеся Бухтоярова обращает внимание, что есть возможности для снижения данных рисков. Прежде всего, в договоре купли-продажи должна быть указана реальная стоимость квартиры (!). Это очень важно, не надо верить аргументам «все так делают», «и я по такому договору покупал». Налоговое бремя с продажи — дело продавца, и жалобить покупателя оно не должно. Во-вторых, следует проверять платежеспособность продавца, особенно если недвижимость была получена в дар в течение трех лет до момента заключения сделки или же продавец покупал квартиру у родственников. Подобные проверки проводятся на сайтах Службы судебных приставов, Единого Федерального реестра сведений о банкротстве и Арбитражного суда города Москвы. В первом случае проверять следует наличие исполнительных производств, во втором и третьем — открытых или завершенных процедур банкротств. Продавца можно также проверить через Бюро кредитных историй, но для этого необходимо официальное разрешение. Кроме того, всегда можно оформить договор страхования на риск утраты права собственности.

Также следует в договор купли-продажи вписывать оговорку о банкротстве физических лиц. Оговорка должна быть следующего содержания: «Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных обстоятельств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении его не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении его не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего на квартиру может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства и третьих лиц. Квартира не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации и ликвидации». Одним словом, закон о банкротстве физических лиц упростил жизнь кредиторов, но однозначно добавил хлопот покупателям.