Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

11 Июня в 17:07 303 Ирина Богатырева

В последние несколько лет стараниями отечественных девелоперов на рынке жилья сформировался новый тренд — разнообразная и качественная инфраструктура при новостройках. Изменится ли он в новых условиях при непростой рыночной конъюнктуре — вот вопрос...

Больше, лучше, разнообразнее

Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

ЖК «Некрасовка-парк»

Фото: S. MIRATOV

Развитая конкуренция на рынке жилья Московского региона сделала то, что и должна была сделать по всем законам экономики, — дала покупателю лучший, нежели раньше, продукт. Появились единые по стилю кварталы с продуманной архитектурой, благоустроенными дворами, спортивными и детскими площадками и т. д. Строительство более разнообразных, чем того требуют градостроительные нормативы, объектов инфраструктуры стало для девелоперов обычной практикой. «Для жилых комплексов комфорткласса заимствуются опции бизнес-класса, но наценки на них застройщик не делает. Среди инноваций этой серии — соседские клубы, службы консьерж-сервиса. Они не являются инфраструктурой в привычном понимании, но работают на повышение интереса к новостройкам», — говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

«Сегодня во многих случаях (в сегментах комфорт-, бизнес- и элиткласса) возведение жилого комплекса (ЖК) сопровождается строительством широкого и разнообразного набора объектов инфраструктуры, — подтверждает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. — Так, кроме общеобразовательной школы и детских садов появляются теннисные корты, оздоровительно-спортивные комплексы с бассейнами, специализированные учебные заведения и т. д.».

Велодорожки, клумбы, скамейки, уличные тренажеры украшают теперь дворы. При домах нередко создают не только обычные зеленые зоны, но и целые благоустроенные парки.

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, отмечает еще одну важную тенденцию: при развитии масштабных комплексных проектов девелоперы создают порой (при организационном участии города, но за свой счет) всю транспортную сеть: развязки, дополнительные проезды; расширяют дороги. Это, несомненно, обеспечивает дополнительную привлекательность объектов в глазах покупателей.

К смете — с ножницами

Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

ЖК «Опалиха О3»

Однако наступают непростые времена: из-за снижения реальных доходов и сокращения возможностей ипотечного кредитования падает спрос, доступ к кредитам для компаний затруднен, растет стоимость материалов и комплектующих... Смогут ли в этих условиях застройщики продолжить затратную гонку за потребителем? Не будут ли урезать расходы, пытаясь сэкономить на инфраструктуре?

О том, что такое возможно, говорит Г. Алтухов: «Сегодня тенденция развития широкой инфраструктуры может пойти на спад, что приведет к соблюдению минимальных требований по стандартам жилых комплексов. Это отразится на обустройстве общественных зон, наполнении детских и спортивных площадок».

Например, благоустраивая территорию, застройщики могут отказаться от использования малых архитектурных форм, так как они несут в чистом виде декоративную функцию, а в масштабах целого проекта сумма на их установку и поддержание в надлежащем виде требуется немалая.

Экономия экономией, но изменить проект глобально нельзя: он проходит госкомиссию и экспертизу. Если по итогам завершения стройки объект не соответствует документации, то его не примут.

Существует и вероятность снижения качества, замены импортных комплектующих на отечественные. Уже известны случаи, когда вместо современных детских площадок, широко разрекламированных на разных сайтах и в буклетах, жители получали железные качели, как в советские времена.

Наталья Саакянц полагает, что с учетом высокой конкуренции в сегменте комфорткласса мы будем наблюдать «сжимание» опций, но не полный отказ от них. «Объем работ по благоустройству территорий и озеленению может быть сведен к минимуму. Если раньше застройщики стремились создать зоны для игр детей, разделяя их по возрастам, то в новых финансовых условиях при обустройстве площадки некоторые ограничатся минимальным, стандартным набором», — рассуждает эксперт.

До 5% от бюджета можно сэкономить за счет правильной организации строительного процесса и контроля, исключив порчу и воровство стройматериалов, потери рабочего времени, ненужные расходы ресурсов и др.

Застройщики будут пытаться максимально эффективно использовать территорию, уменьшая площади общественных зон, скверов и зон выгула домашних животных.

Возможно, в некоторых проектах сократят площади колясочных, подсобных помещений, кладовых, которые ранее предоставляли в качестве бонуса при покупке квартиры.

У некоторых вызывает сомнения необходимость таких услуг, как консьерж-сервис, охрана подъезда, велопрокат; мероприятия наподобие праздничных народных гуляний. «Это приятные дополнительные опции, которые повышают качество жизни, не являясь при этом для девелопера существенным финансовым обременением. Однако в условиях экономической неопределенности многие клиенты сокращают расходы семейного бюджета и не готовы оплачивать дополнительный сервис», — поясняет Н. Саакянц.

Секреты оптимизации

Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

ЖК «Большое Кусково»

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, уверена, что можно экономить, практически не теряя качества опций.

Так, застройщик в любом случае должен провести работы по озеленению, но многие подходят к этому шаблонно — просто высаживают сезонные цветы, которые не расцветают на следующий год. А можно продумать озеленение всесезонное, организовать процесс так, чтобы управляющая компания его контролировала. «В таком случае инвестиции не пропадут, и зелень проживет долго, — комментирует Е. Валуева. — Мы проводили исследование и пришли к выводу, что озеленение однолетними растениями, которые на будущий год умрут, стоит практически столько же, сколько и многолетнее».

За счет правильной организации строительного процесса и контроля, исключив порчу и воровство стройматериалов, потери рабочего времени из-за ошибок в менеджменте, простой строительной техники, ненужные расходы электро­энергии, тепла, воды и т. п., можно достичь экономии до 5% от бюджета на общестроительные работы. Это несколько десятков, а то и сотни миллионов рублей, говорит Е. Валуева.

Как не надо экономить

Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

ЖК «Life-Митинская Ecopark»

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая предостерегает от фатальных ошибок. Например, экономия на качестве инженерных коммуникаций может обернуться большими потерями. «Был случай, когда по проекту в здании школы планировались трубы из нержавейки. Из чего в итоге они были сделаны — неизвестно, но уже через год появилась ржавчина. По решению суда застройщик вынужден был переделывать всю работу и менять коммуникации», — рассказывает эксперт.

Еще один неподходящий способ экономии — выбор дешевого подрядчика, здесь тоже могут быть серьезные негативные последствия. Как показывает практика, цена на услуги таких организаций напрямую отражает качество работы.

Чтобы грамотно оптимизировать затраты на строительство, лучше провести тендер среди поставщиков стройматериалов. Некоторые китайские компании сегодня предлагают цемент по стоимости, в два раза меньшей, чем у отечественных производителей. При этом качество продукции вполне соответствует нормам.

Норматив — это святое

Инфраструктура при ЖК: экономия должна быть осторожной

UP-квартал «Западное Кунцево»

Но те правила, которые закреплены законодательно, конечно же, будут соблюдаться застройщиками по-прежнему. Как справедливо отмечает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», все проекты жилищного строительства, как на территории Москвы, так и в Московской области, проходят сложную процедуру согласований, и практически обязательным требованием является наличие в них объектов социальной инфраструктуры. А потому при ЖК по-прежнему будут создавать парковочные места, строить детские сады и школы. Есть четко прописанные нормативы по числу мест в образовательных учреждениях, и занизить их по своей инициативе застройщик просто не может.

Не нужно бояться и того, что вместо монолитного дома на стройплощадке внезапно появится панельный или что двухкамерные стеклопакеты заменят однокамерными. «Нельзя изменить проект глобально: он проходит госкомиссию и экспертизу. Если по итогам завершения стройки объект не соответствует документации, то его не примут», — констатирует М. Литинецкая.

Более того, не стоит ожидать, что все застройщики начнут сокращать затраты и издержки. Многие понимают, что все это с учетом конкуренции может выйти боком, или не хотят нарушать красоту проекта. Так что, скорее всего, завоевания последних лет в области инфраструктуры в целом сохранятся.


0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных