Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

5 Сентября в 21:06 40 Ирина Богатырева

Рынок продаж коттеджей в организованных поселках уже несколько лет подряд остается вялым. Готовые дома простаивают годами. Некоторые девелоперы считают целесообразным отделать их и сдать внаем. Насколько выгоден такой бизнес и интересны ли подобные предложения арендаторам?

 
Вынужденная мера
 
Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

КП Княжье Озеро
 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

 
Если хотя бы 10 из 100 домов сдать внаем, в поселке сложится дружественная атмосфера, а это привлечет потенциальных покупателей.
 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

КП Княжье Озеро. Ресторан
 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

Тенденция сдавать в аренду дома в организованных коттеджных поселках появилась на рынке более пяти лет назад. Продажи шли довольно вяло, и застройщики быстро поняли, что на аренде пустующих коттеджей можно заработать. «Вряд ли у девелоперов изначально был замысел получать доход именно таким способом. Тем не менее стратегия оказалась эффективной», — считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
 
Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, напоминает, что до кризиса арендный бизнес в поселках развивался слабо — тогда у девелоперов было недостаточно мотивации. «Загородные проекты реализовывали еще на начальной стадии строительства, и сдавать дома в них было бессмысленно. Однако период золотых нулевых давно прошел. Сейчас собственники постепенно понимают необходимость профессионального управления, умелого сочетания арендного бизнеса и реализации площадей», — говорит эксперт.
 
До 2008 г. арендные поселки в Подмосковье можно было перечесть по пальцам. В отдельных случаях в элитных комплексах изначально строили несколько коттеджей, предназначенных исключительно для сдачи внаем. Спрос на них был необычайно высок. «Выстраивались очереди из клиентов, которым порой приходилось ждать несколько месяцев, пока коттедж освободится, — говорит А. Соколова. — Сейчас ситуация немного изменилась — низкая платежеспособность населения привела к уменьшению спроса. Тем не менее большинство застройщиков не испытывают проблем с арендаторами — заполняемость остается на высоком уровне».
 
Впрочем, сказать, что домов в поселках, сдаваемых в аренду, много, тоже нельзя. «Если девелоперы начинают строительство и видят, что жилье не продается, то просто прекращают работы», — объясняет Александр Дубовенко, директор по развитию компании «Гуд Вуд».
 
Интересно или нет?
 
Говорить о необычайной доходности арендного бизнеса за городом было бы преувеличением. Эксперты утверждают, что он приносит примерно 4–5% годовых. «В банке дают больше процентов по депозиту. Кроме того, есть еще одна тонкая вещь, — отмечает А. Дубовенко. — Девелопер может продать дом без коммуникаций, отделки, мебели, кухни. Реальная цена его, допустим, 5–8 млн руб., в то время как обустройство будет стоить миллиона три. Сдать же готовое жилье удастся максимум за 100 тыс. руб. Получается, что за три года окупится только отделка. То есть экономически арендный бизнес малоинтересен. Но он может решать „политические задачи“. Поэтому периодически мы рассматриваем такую перспективу для наших проектов».
 
К «политическим задачам» относится придание поселку жилого вида. Если хотя бы 10 домов из 100 сдать внаем, то сложится дружественная атмосфера, что привлечет потенциальных покупателей. «В осенне-зимний период арендные коттеджи подходят для шоу-рум, что важно при показе клиентам строящегося поселка», — добавляет Е. Орлова. Прибегают и к маленьким хитростям: иногда покупателям делают скидку за отзыв о жизни в поселке.
 
В некоторых случаях девелопер селит в домах работников собственной компании. Так они будут лучше чувствовать производственные нужды, а если это менеджеры по продажам — досконально знать все детали.
 
Еще несколько преимуществ сдачи коттеджей внаем перечислила Е. Орлова: «Таким образом собственник получает небольшой, но постоянный доход, который помогает покрывать текущие административные издержки. К тому же позволяет сохранять объекты в хорошем состоянии, ведь в зимний период в домах желательно поддерживать плюсовую температуру, особенно если они находятся на стадии отделки. А с помощью арендной платы окупаются затраты на отопление. Наконец, наниматель может стать собственником, если поселок ему понравится».
 
Не всякий сдастся
 
Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

КП Княжье Озеро. Зоопарк
 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

 
Около 4–5% годовых приносит арендный бизнес в загородном поселке.
 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

 

Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

Фото: Д. СОБОЛЬ
Сдать нереализованные дома возможно не во всяком поселке. Арендный бизнес предполагает высокую степень готовности проекта, наличие оборудованных общественных зон, отсутствие стройки. Желательно наличие развитой инфраструктуры или социальных объектов в шаговой доступности. Иначе заинтересовать жильцов будет непросто. Кроме того, аренда предполагает наличие дома хотя бы кухни и встроенных шкафов, а при краткосрочном найме обязателен полный комплект мебели и техники.
 
Найти подобные предложения можно в поселках любой ценовой категории. Но Е. Орлова обращает внимание, что их больше в сегменте комфорткласса и выше. «Для экономкласса важно, чтобы поселок был организованным (желательно с подрядом) и в любом случае находился под контролем управляющей компании. Иначе арендатор рискует в какой-то момент соседствовать со стройкой на близлежащем участке», — говорит эксперт.
 
Татьяна Варварина, руководитель офиса «Проспект Мира» компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что наибольший спрос приходится на долгосрочную и посуточную аренду. А девелоперы стараются избегать краткосрочной и тем более посуточной аренды. «Нет смысла сдавать жилье на пару дней — поступления не компенсируют урон отделке, — считает Е. Орлова. — Оптимальна аренда от двух месяцев (чаще на лето или с середины декабря по середину февраля). В условиях договора нужно четко прописывать последствия повреждения отделки, чтобы наем был экономически оправдан. На период, когда коттедж становится шоу-рум или просто не сдается, все напольные поверхности нужно тщательно укрывать, не забывать про уборку раз в месяц, поддержание плюсовой температуры зимой и регулярное проветривание».
 
Что почем
 
В качестве примера продаваемого поселка, где предлагают дома в аренду, можно привести Велегож (100 км по Симферопольскому шоссе). Там коттедж площадью 165 кв. м предлагают на срок от трех дней в выходные и от четырех — в будни. Дом полностью оснащен мебелью и оборудованием, стоимость аренды в будни — 8 тыс. руб./день, в выходные — 11 тыс. руб./день.
 
В поселке Променад на Киевском шоссе можно снять коттедж 265 кв. м на лесном участке (только на длительный срок). Там есть собственный торгово-развлекательный центр, парк на реке Незнайка. Ставка — 12 тыс. долл./мес. Об этом рассказал Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».
 
«Арендных проектов на загородном рынке Подмосковья представлено немного. Для застройщиков это довольно сложный сегмент, поскольку подобные объекты отличаются длительными сроками окупаемости. К ним относятся Княжье Озеро, Ангелово-Резидентс, Величъ и др. Жилье в них предлагают по рыночным ставкам — 8–15 тыс. долл./мес.», — сообщает А. Соколова.
 
Перечисленные выше поселки принадлежат к дорогим сегментам. А в экономклассе цены начинаются от 70–80 тыс. руб. За эти деньги можно арендовать дом площадью около 150 кв. м с участком 6–8 соток, на расстоянии 20–40 км от Москвы.
 
Арендная ставка на загородную недвижимость формируется из таких факторов, как направление, удаленность от Москвы, площадь дома и участка, наличие охраны и собственной инфраструктуры. По словам Т. Варвариной, наиболее востребованы коттеджи и таунхаусы стоимостью от 80 до 200 тыс. руб./мес., ими интересуются около 80% клиентов.
 
Чем они лучше?
 
Непроданное — сдать! Стратегия загородного девелопмента

Детский городок на набережной в КП Княжье Озеро
Чем же предложения найма нераспроданных домов от застройщика привлекательнее аналогичных вариантов от частных собственников? «Я считаю, что аренда жилья в организованном комплексе привлекательнее, чем в частном секторе, — рассуждает А. Соколова. — Поселки обычно расположены в пределах 30 км от МКАД и отличаются развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. В них есть огороженная охраняемая территория. Ну и самое главное — застройщики предлагают арендаторам высокий уровень сервиса, чем не могут похвастаться частники. Кроме того, со стороны последних всегда существуют определенные юридические риски, а в организованных жилых комплексах они сведены к минимуму».
 
О юридических рисках как раз предупреждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Частник в какой-то момент может передумать и, к примеру, решить продать свой дом или жить в нем сам. Девелопер же заинтересован в долгосрочном найме. Если договор заключается между арендатором и управляющей компанией, то арендные отношения, скорее всего, будут более стабильными».
 
Арендный бизнес предполагает высокую степень готовности проекта, наличие благоустроенных общественных зон, отсутствие стройки.
Эксперты согласились, что ставка в общем-то везде приблизительно одинаковая. «В возводимом поселке жилье может быть чуть дешевле, но значительное снижение стоимости недвижимости для девелопера нецелесообразно», — говорит Е. Орлова. Застройщики внимательно следят за рынком, отмечают А. Соколова и А. Дубовенко, поэтому цены в их проектах, как правило, сопоставимы с теми, что озвучивают частные собственники.
 
Однако в нераспроданном поселке для арендатора при прочих равных все же имеются определенные бонусы. Его мнение может оказаться решающим при осмотре объекта покупателями, девелопер в некоторой степени зависит от него. «При показе достаточно сообщить потенциальному клиенту, что в комплексе неважная эксплуатация, проблема с коммуникациями да и подвал подтапливается из-за плохой дренажной системы, охранник постоянно спит, а автоматические ворота не работают — и сделка купли-продажи сорвана. Потому зачастую арендатор жилья в строящемся поселке может рассчитывать на повышенное внимание к своей персоне и выполнение адекватных просьб по сервису», — уверена Е. Орлова
 
Этим и компенсируется основной минус таких коттеджных поселков — необжитость. Впрочем, если человек ищет уединения, то отсутствие соседей для него будет только плюсом.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных