Минское направление: свободной земли почти не осталось

Территория до 30 км от МКАД по Минскому шоссе довольно плотно застроена даже по подмосковным меркам. На востребованность недвижимости здесь повлияло сразу несколько факторов: близость к престижным стародачным местам, хорошая экология и транспортная доступность.

От старых дач — к высоткам

Минское шоссе известно стародачными поселками, построенными в советские времена. Наиболее престижными в 40–60 гг. XX в. считались Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Зайцево, Жаворонки. Эти территории до сих пор имеют высокий статус, и цены на жилье здесь, по данным Vesco Consulting, стартуют от 2 млн долл. за дом. «Популярности шоссе способствует то, что за всю историю его существования в окрестностях не было ни одного завода или производства, что благоприятно сказывается на экологической обстановке направления», — добавляет Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. Чистый воздух обеспечивает и западная роза ветров.

Близость к «писательским» дачам в Переделкино, «генеральским» в Апрелевке и «правительственным» на Рублево-Успенском шоссе привела к довольно плотной застройке направления. В 1960–1979 гг. была возведена основная часть многоквартирных домов в городах по Минскому шоссе, а также множество садовых некоммерческих товариществ. Развитие современных коттеджных проектов пришлось на 2000-е гг., когда стартовало строительство «Довиля» и «Трувиля». На территориях этих поселков, относящихся к сегменту de luxe, представлены разнообразные типы недвижимости, организованы рекреационные зоны, создана развитая инфраструктура.

С 2008 г. по нынешнее время по этому направлению активно возводятся многоквартирные дома.

«Покупатели дорогой недвижимости обратили внимание на Минское шоссе в начале нулевых, но со временем, когда рынок пополнился новым предложением и местным жителям надоело стоять в пробках, интерес к нему несколько ослаб», — рассказывает Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Однако после реконструкции трассы и строительства дублера активность застройщиков и покупателей элитной недвижимости снова заметно увеличилась; этот тренд сохраняется и сегодня.

Законы привлекательности

«На рынке загородной недвижимости Минское шоссе является одним из наиболее привлекательных, и по престижности оно уступает, пожалуй, только Рублево-Успенскому и Новорижскому», — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. На востребованность территорий, по его мнению, влияет хорошая транспортная доступность, включающая не только возможность использования альтернативных трасс, но и хорошее железнодорожное и автобусное сообщение.

Кроме этого, Минское шоссе продолжают реконструировать, что также должно позитивно повлиять на трафик и тем самым привлечь новых покупателей. «Улучшения уже есть, — отмечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — К примеру, новая развязка с Можайским шоссе практически сняла проблему пробок у МКАД. Вместе с тем Минское шоссе остается оживленным, поскольку имеет важное транспортное значение как связующее звено с западом». Однако эксперт отмечает и сложность развития направления, а причины трудностей он видит не только в высокой плотности застройки, но и в непредсказуемости появления новых объектов. К примеру, нет гарантии, что у конкретного собственника, купившего дом с видами на живописное поле, через некоторое время не появится перед окнами жилой комплекс или торговый центр, — ведь большая часть земельных участков по Минке уже распродана.

В условиях дефицита

«На Минском шоссе представлен весь спектр рынка недвижимости, независимо от типа и стоимости объекта», — говорит И. Менжунов. Доминирующими он называет многоквартирные жилые комплексы комфорткласса, состоящие из монолитных домов с квартирами со свободной планировкой и качественной отделкой. При этом цена в ряде случаев может не сильно превышать показатели в комплексах экономкласса.

Сегодня найти здесь место для нового проекта не так-то просто. «Эти территории, так уж сложилось исторически, пользуются популярностью, а потому налицо дефицит свободных земель, — рассказывает Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» — застройщик ЖК «Крекшино-2». — Ряд участков оказался в Новой Москве, где получить разрешение на строительство сложнее, чем в области. Значительная часть территории попала в зону строительства технопарка «Сколково». Все это, по мнению эксперта, привело к тому, что основная сложность при планировании строительства возникала из-за поиска свободной площадки.

По данным KASKAD Family, основную долю предложения — более 90% — в данной локации составляют жилые комплексы. Они сосредоточены в основном до 20 км от МКАД.

Лидерство принадлежит квартирам в малоэтажных проектах. «Из почти 500 объектов в восьми проектах, реализующихся на первичном рынке Минского направления, 82% — это квартиры в «Западном Кунцево», «Перхушково Лайф», «Доме на Тихой» и других ЖК, — рассказывает Т. Алексеева. — А вот приобрести дом можно только в поселках «Трувиль» и «Западная резиденция». Отмечая практически полное отсутствие участков без подряда и небольшое количество коттеджей, Екатерина Коган, руководитель отдела маркетинга, семейство компаний KASKAD Family, добавляет, что до 30 км по Минскому шоссе представлено всего два поселка таунхаусов — «Гусарская баллада» комфорткласса и «Грибово Таун» в сегменте бизнес.

По данным компании Blackwood, средняя цена экспонируемого элитного коттеджа на Минском направлении составляет 272 млн руб. (3,9 млн долл.), дуплекса — 134 млн руб. (1,9 млн долл.), таунхауса — 103 млн руб. (1,5 млн долл.). «Для выхода на рынок новых проектов в высоком сегменте предпосылок на данный момент нет», — считает А. Шибаев. По данным на конец I квартала 2016 г., объем первичного предложения премиальной загородной недвижимости на Минском шоссе составил порядка 6% от общего объема новостроек элитного рынка Подмосковья.

Спрос и предложение на этих территориях эксперты считают сбалансированными, хотя в отдельных ситуациях отмечают снижение цены и уровня продаж, как в поселке «Грибово», рядом с которым началось строительство многоэтажных домов. «Если вы хотите приобрести дом на Минском шоссе, то оптимальным сочетанием такого параметра, как «цена — качество», пожалуй, будет следующий вариант: коттедж в охраняемом поселке, с участком 20–25 соток, площадью 400–450 кв. м и стоимостью в районе 2 млн долл.», — говорит И. Менжунов.

«Соответствие спроса и предложения на первичном/вторичном рынке эквивалентно общей ситуации на рынке недвижимости Подмосковья, — добавляет Е. Коган. — Однако ввиду того, что цены за квадрат на Минке в целом выше, чем на других направлениях, а покупательская способность россиян снижается, то предложение сейчас все же перевешивает спрос».

Структура предложения по цене домовладения, млн руб.
Цена	Коттеджи	Таунхаусы	Квартиры
Минимальная	37,2	5,9	2,96
Максимальная	125,8	59,0	52,50
Средняя	75,2	28,6	11,96

Отдых и образование

Основная инфраструктура на территории до 30 км от МКАД сосредоточена в городе Одинцово, в связи с чем практически все комплексы по этому направлению предусматривают создание собственных социальных объектов. «По числу рекреационных и социальных ресурсов элитного уровня Минское шоссе все еще уступает Рублево-Успенскому. Здесь почти нет luxury-ресторанов или загородных клубов», — отмечает И. Менжунов.

Зато довольно много заведений для детей. «В зоне до 30 км от МКАД работают как муниципальные, так и частные образовательные учреждения, например Cambridge International School, школа «Росинка», детские сады «Сема», «Мир образования», «Ладушки», «Веселый гном» и ряд других», — рассказывает Т. Алексеева.

Немало и различных спортивных центров: «Спорт Пейнтленд Парк», конные клубы «Атлантис» под Голицыно и «Фортуна» к северу от Немчиновки.

Торговые точки можно увидеть на пересечении Минского шоссе с МКАД, где расположены гипермаркет «Ашан», мебельный центр «Три кита», ТРЦ «Твин Кидс». Вблизи трассы работает довольно много сетевых супермаркетов: «Дикси», «Пятерочка», «Перекресток», «Азбука вкуса» и т. д.

«Высокая плотность городов и сельских поселений этого района делает доступной социальную и торгово-развлекательную инфраструктуру для большинства жителей, — считает В. Султанбаев. — К этому следует добавить близость к столице (35–60 мин. на машине или электричке), что позволяет пользоваться и московскими объектами».

Такое развитие вполне адекватно увеличивающемуся числу населения этих территорий. В настоящее время на 30-километровом участке Минского шоссе ведется строительство 13 жилых комплексов, причем большинство из них находятся в высокой стадии готовности. Стоимость наиболее бюджетных предложений, по данным компании «Метриум Групп», составляет порядка 3 млн руб., однако ближе к завершению строительства цена увеличится в полтора-два раза.