Коттеджи под ключ как символ инвестиционного успеха

В связи с изменением экономической ситуации в стране и резким падением курса рубля с особенной остротой возник вопрос о сохранении средств — эта тема стала даже более актуальной, нежели получение возможной прибыли от инвестиций. Мы попросили экспертов рассказать, какие выгоды и риски могут возникнуть у тех, кто решил вложить свои сбережения в загородный рынок.

Ставка на будущее

Чаще всего инвесторы рассматривают варианты на рынке городского жилья. Однако загородная недвижимость также востребована, по некоторым отзывам продавцов интерес к ней по-прежнему достаточно высок. Эксперты считают, что достоинства этого сегмента связаны в основном с возможностью будущего роста цен.

«Преимущества в этом случае очевидны — потенциально более высокая доходность, чем при использовании, скажем, банковских депозитов, — рассуждает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко. — А недостатки — в более высоких рисках, связанных c ликвидностью и большей зависимостью от внешних факторов».

О довольно неожиданном преимуществе загородного рынка говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting. По ее мнению, на руку инвестору может сыграть отсутствие типизации: нет аналогов объектов, а значит, и не существует четких критериев их сравнения. Решения при покупке все еще принимаются на эмоциональном уровне, то есть исходя из того, насколько тот или иной проект пришелся по вкусу покупателю, — и это вполне может стать дополнительным бонусом для инвестора, особенно при входе в бизнес-класс.

«К недостаткам загородного рынка можно отнести ограниченный круг покупателей, высокое вознаграждение посредников и сам характер «второго» жилья, который предполагает незамедлительный отказ от сделки при возникновении любых финансовых трудностей», — продолжает Т. Алексеева. И это вполне понятно: в условиях, когда не до жиру, дача может оказаться непозволительной роскошью. К тому же городскую квартиру легко сдать в аренду и получать определенный доход, а с домом за городом это сделать сложнее.

Куда же вкладывать средства?

С точки зрения получения прибыли инвестиции в загородное жилье могут быть оправданны в случае подъема экономики, только тогда можно будет сыграть на опережающем росте цен. При этом Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье», отмечает: «Вкладывать нужно в те проекты, которые находятся на старте своего развития и имеют низкие цены. К тому же они должны пройти этап всех согласований по земле и подключению к сетям и быть обеспечены финансированием».

По ряду оценок коттеджные поселки сейчас стоят на третьем месте по привлекательности после квартир и таунхаусов. «Инвесторы идут туда, где есть деньги, а деньги есть в городском сегменте. Высокая оборачиваемость, максимальное количество сделок происходит именно здесь. Неслучайно крупные застройщики начинают оперировать миллионами квадратных метров», — говорит Константин Злобин, директор по развитию ГК «Астерра». — К тому же и банки дают ипотечные кредиты с большим энтузиазмом на приобретение все тех же квартир и таунхаусов, что привносит особую значимость, поскольку с понижением платежеспособности населения увеличивается зависимость от кредитов«.

Вид загородной недвижимости, в которую выгодно вкладывать средства здесь и сейчас, сильно зависит от целей инвестирования. К примеру, покупать готовый дом с намерением получить прибыль от его сдачи в аренду, по мнению Т. Алексеевой, не особенно выгодно: банковский процент по депозиту окажется в этом случае выше (да и проще, что тоже немаловажно).

Для получения прибыли более подойдет другой вариант: приобретение готовых домов под ключ с современным ремонтом, которые продают по ценам ниже рыночных, и их последующей перепродажей. «Информацию о таких объектах можно получить от риэлтора, с которым работает инвестор, такие объекты не всегда успевают выйти на рынок. Дома без отделки, таунхаусы и прочие сегменты более конкурентны и менее интересны для инвестиций», — поясняет эксперт.

Наиболее благоприятен для такого вложения средств первичный рынок. «Лучший вариант — мультиформатные проекты, когда удается продать актив за счет рекламы всего проекта от самого застройщика, но не войти в конкуренцию по типу объекта: например, продавать квартиру, когда застройщик переключился на новую очередь и реализует таунхаусы», — рассказывает Т. Алексеева.

Еще один вариант — повышение стадии готовности дома с последующей перепродажей, или микродевелопмент. Самым дефицитным и перспективным сегментом на рынке являются готовые дома под ключ бизнес-класса. Приобрести «коробку», отделать и продать — это хорошо просчитываемая и вполне работающая операция.

Константин Филиппишин считает наиболее перспективным для вложений средств экономкласс: таунхаусы и небольшие дома в организованных поселках с инфраструктурой. Относительно же участков без подряда мнения экспертов разделились: некоторые по-прежнему считают их интересными из-за высокой ликвидности, другие высказывают мнение, что время инвестиций в участки ушло.

В свою очередь интерес самих покупателей отмечается сейчас в различных сегментах недвижимости. «В поселке Фламандия eco-village мы так же, как и наши знакомые девелоперы в своих проектах, отмечаем всплеск покупательского спроса практически на все: на дома, таунхаусы и участки без подряда. Причем в последние два месяца отмечается активизация именно со стороны инвесторов», — отмечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village».

В указанном направлении

Подмосковье неоднородно, и инвестиции в проекты на различных направлениях могут дать различную отдачу. Разумеется, особое место занимает Новая Москва, потенциал которой оценивается довольно высоко, в частности благодаря вводу новой инфраструктуры. К 2019 г. на ее территории появится 17 станций метро, в том числе «Саларьево» и «Румянцево». «Наибольшей популярностью пользуются объекты, расположенные не далее 40 км от МКАД», — утверждает Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз».

Одной из наиболее привлекательных территорий считается Новая Ленинградка: платная трасса Москва — Санкт-Петербург. «Мы прогнозируем в течение трех лет удвоение спроса и существенную конкуренцию с ведущими направлениями», — говорит А. Дубовенко. Привлекательность подмосковных коттеджей вообще напрямую зависит от транспортной доступности, что подтверждает и следующее мнение эксперта.

«Мы однозначно уверены в резком усилении привлекательности Дмитровского направления, — говорит К. Филиппишин. — Это связано с недавно завершившейся глобальной реконструкцией одноименного шоссе, с одной из лучших экологических ситуаций в Подмосковье, наличием большой воды и развитых рекреационных зон». Напомним, что Дмитровский район находится рядом с Клязьминским, Пяловским, Пестовским и другими водохранилищами, где расположены базы отдыха и спортивно-оздоровительные центры.

«Также я думаю, что столь же опережающими темпами будет развиваться и южное направление Московской области. Мы планируем построить там поселок Экодолье и сейчас как раз выбираем площадку», — продолжает эксперт.